Rincón Solidario

Original del reglamento de copropiedad

Yo tengo una prima que vive en un edificio en la zona de Caballito, para ser más precisa en la calle Hortiguera al 600. En la última liquidación apareció un gasto que dice Original Reglamento de Copropiedad, por una monto superior a $500.

Mi consulta es la siguiente: si el edificio ya tiene -calculamos- casi 30 años de construido, ¿cómo puede ser que ahora aparezca este gasto?. Si hubo una reforma en el Reglamento acaso ésta ¿no se hace a través de una Asamblea de Copropietarios para ponerse de acuerdo con los cambios que va a haber en dicho Reglamento?. No hubo tal reunión, y cobran el gasto directamente, ¿esto corresponde?.

Mi prima tiene una deuda de expensas que está pagando en cuotas, ella ¿puede dejar de pagar dicha cuota este mes por este gasto en el que ella no fue consultada? ¿puede ella depositar la plata en otro lugar? ¿a dónde?

Gracias.
Patricia B
(25/11/2004)

Estimada Patricia: todo pareciera indicar que en el Consorcio de su prima se habría presentado la necesidad o la urgencia de contar con un ejemplar original del Reglamento de Copropiedad, seguramente debido a que ni la Administración ni ninguno de los copropietarios lo tenía en su poder o, tal vez y en un caso extremo (pero no imposible), no tenían ni siquiera una copia simple del mismo para fotocopiar y distribuir.

Y esto sucede porque también es muy frecuente que los Escribanos, al escriturar respecto de una unidad funcional sometida al régimen de la propiedad horizontal, no requieren a la parte que transmite el dominio (vendedor, donante, etc) su ejemplar del Reglamento para ser adosado a la escritura y entregado al adquirente; el cumplimiento de esta recaudo es esencial, porque en el texto de la escritura de venta se hace constar que el adquirente toma conocimiento y acepta cumplir con las normas del Reglamento.

Si se ha dado la situación que hemos descrito, lo más probable es que la Administración (o algún copropietario) haya cumplido con el trámite de obtención de una fotocopia certificada del primer testimonio de la escritura pública que contiene el Reglamento, acudiendo al Archivo de Protocolos del Colegio de Escribanos de la Capital Federal; este instrumento es el único que puede sustituir al original de dicho primer testimonio de la escritura y tiene el mismo valor que el mismo. El otro trámite posible es el de la obtención de un segundo testimonio a expedir por el Escribano otorgante, en cumplimiento de una orden judicial recibida en tal sentido.

Un Consorcio se halla en regla en lo que atañe a este aspecto documental cuando el original del primer testimonio de la escritura de Reglamento se halla en poder del Administrador, y cada una de las unidades funcionales cuenta con una copia del mismo. De esta forma, la administración está en perfectas condiciones de utilizarlo judicialmente presentando fotocopias certificadas en cada juicio que intervenga, ya sea respecto de copropietarios o frente a terceros, y todos los copropietarios que integran el Consorcio pueden estar en perfecto conocimiento de sus derechos y en condiciones de controlar la gestión de la administración.

En el caso del Consorcio de su prima, y respondiendo concretamente a las tres preguntas que Ud. formula, le diré pues que:

a) confirme el motivo por el cual se tramitó la obtención de dicho ejemplar y , en su caso, si se trata de una fotocopia certificada expedida por el Colegio de Escribanos o de una otorgada por un escribano;

b) en el primer caso el costo no debería exceder de los $ 120 y en el segundo de los $ 40 ó $ 50; en ambos casos deberá exigirse la exhibición de la constancia de pago correspondiente;

c) para despejar estos dos interrogantes por parte de la administración, convendría plantear el eventual reclamo a través de una nota (con copia) o una carta documento dirigida a la misma y, en su caso, reunir la mayoría mínima necesaria de acuerdo al Reglamento para requerir la convocatoria a una asamblea extraordinaria que trate el tema, dejando de lado la suspensión del pago de las expensas o un infructuoso pago por consignación dado que ninguno de estos dos intentos es jurídicamente viable;

d) luego de encarada y resuelta satisfactoriamente esta situación, sería conveniente aprovechar la circunstancia de contar con este instrumento para que todos los copropietarios que carecen de una copia del mismo, la obtengan a un costo realmente bajo.

Con lo respondido, y el consejo de que su prima continúe pagando regularmente las cuotas de la deuda de expensas y las expensas mensuales que se vayan devengando sin perjuicio de encarar esta situación en forma paralela, le mando un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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