Rincón Solidario

Buscando al Chapulín Colorado
Soy el propietario de un departamento adquirido a la Ex-Comisión Municipal de la Vivienda en el Complejo Habitacional Donizetti inaugurado en el año 1997, año que tomé posesión.

A los dos años se empezaron a desprender de los baños y cocinas las cerámicas en varios departamentos del complejo a lo cual los propietarios reclamaron a la Comisión de la Vivienda que reconoció que era una falla de obra y comenzó  la reparación de los baños y/o cocinas de las unidades en la medida que ocurrían.

En noviembre de 2000 me llegó el turno ya que se desprendieron del baño y la cocina las cerámicas, por lo tanto procedí al reclamo a la Comisión con Nota 8467/00 de fecha 6/11/00.

Con fecha 29/05/02, después de tantos reclamos, se presentan en mi departamento un funcionario de la Comisión con tres empresas para que presupuesten la reparación informándoseme que una vez resuelta la adjudicación comenzarían los trabajos. 
Con fecha 31/07/02 la Gerencia de Promoción Social Urbana (Programa de Rehabilitación y Mantenimiento de Conjuntos y Barrios) me notifica que el problema es interno y que debe ser solucionado por la Administración del Consorcio.

Con fecha 28/08/02 presento nota 8467/00 bis 1 rechazando nota del 31/07/02, debido a que en otras unidades fueron reparadas por esa Comisión adjuntando Nota presentada a la Defensoria del Pueblo mediante Actuación 7444/2.

La que libra varios oficios a la Comisión la que no contesta ni a la Defensoria ni las notas de reclamo hechas por mí.

Si la Defensoría del Pueblo no puede defenderme ante ese ente que avasalla mis derechos: “¿Quién Podrá Defenderme?”

Corresponde que la Administración del Consorcio se haga cargo de la reparación ya que es una falla de obra y reconocida por el constructor y asumida en varias unidades.

Rafael N

(28/11/2004)

Estimado Rafael N:

Cumplo en felicitarlo !!! No busque más !!!!. 

Le aseguro que Ud. ya encontró al chapulín colorado, aunque esta vez se ha disfrazado de funcionario publico para "pasar desapercibido" y sustraerse a sus obligaciones.

Así que, Sr. Rafael, ya le anticipé mi respuesta, pero a efectos de evitar las críticas de aquellos que dicen que "hablo mucho sin decir nada", trataré de explicar a Ud. y a todos los lectores de "Pequeñas Noticias", respecto "de qué se trata" este viejo problema.

A todo evento, debo hacer mención que desde ya hace mucho me dediqué a dar algunas conferencias y seminarios, sobre temas de vicios de obra, RUINA, y responsabilidad profesional de ingenieros, arquitectos y constructores, conjuntamente con algún colega, ya en diversas ciudades de muchas provincias de la República Argentina, ya en otros países. 

Así que, algo de este problema, debo haber entendido.

Pues bien, al tema en estudio.

Tal como Ud. mismo lo afirma Ud. está padeciendo de "vicios de obra".

Vicios que cuando Ud. compró el inmueble, estaban ocultos, y que, con el transcurso del tiempo, han aflorado.

Eso significa que recién ahora Ud. puede saber que existían esos vicios de obra. Y recién ahora Ud. puede "protestar" y reclamar su reparación a quien fuese el autor.

Las causas de esos vicios, por supuesto, ni Ud. ni yo podemos saberlo ahora: habrá que preguntarle a un experto en construcciones, ya sea un arquitecto o ingeniero en patologías edilicias. Y él, además, podrá decirnos de quién es la culpa.

Esto es importante, porque donde hay culpa hay responsabilidad y, como no me canso de repetir, quien es responsable tendrá que PAGAR ($$$$$).

Por supuesto, el Código Civil de la Nación específicamente trata el problema de los vicios de construcción por la gravedad del asunto.

¿Cuál es el motivo de un tratamiento especial? ¿Cuál es gravedad del asunto? Sí, claro, le explico.

Porque imagine Ud. lo que ocurría en el Imperio Romano de la antigüedad, la Roma de los emperadores, donde se empezaron a forjar las normas de derecho.

Porque allí, cuando alguien (con mucho, pero mucho dinero -construir siempre fue "caro"-) se hacía edificar su casa -o palacete- y el constructor le hacía una hermosa casa que después se destruía solita por un problema constructivo, ocurrían dos cosas importantes:

a) ningún magnate de esa época le gustaba que lo roben; 

b) nadie quería llegar a su casa despues de un ajetreado día y encontrarse con las ruinas de la vivienda. 

Y aunque Ud. no lo crea, en esa época antigua, también existían los constructores que defraudaban a sus clientes colocando materiales baratos en lugar de colocar lo que correspondía (adulterando la calidad), o que cometían errores de construcción, o vicios de proyecto, etc. etc.

Cualquier semejanza con la realidad actual...

Pues bien, los vicios ocultos podrán ser reclamados al responsable (normalmente el constructor, pero yo también responsabilizaría al director de obra, proyectista, etc.), si el vicio ocurriese en plazo no mayor de 10 años despues de entregada la obra (o de recibida, según de qué parte contratante se esté hablando).

En su caso, el responsable sería EL GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, a través del Instituto de la Vivienda de la CABA, Ex Comisión Municipal de la Vivienda , y por supuesto, acompañarán a ellos como demandados en el juicio, la empresa contratista constructora, el director de obra, el proyectista, etc.

El fundamento de los 10 años de aparición del "vicio"?: si en un plazo de 10 años no hubo "vicio" entonces ya dejó de ser un vicio para pasar a ser un mero problema de "mantenimiento" normal, y por el cual el constructor y demás responsables no deberán hacerse responsables (muy redundante para mi gusto, pero es la realidad).

Aplicando eso a su caso, si la obra tiene más de 10 años será el Consorcio el que deba reparar. Pero si es de 1997, el plazo fenece en 2007. Todavía estaría a tiempo.

Pero ATENCIÓN: el plazo de prescripción para ejercer la acción, ES DE UN AÑO solamente.

¿Por qué plazo tan corto? Porque se aplica más que nunca el viejo refrán latino que dice: "la ley protege al diligente".

Y si Ud. vió que su vivienda tenía un problema y en el plazo de un año NO HIZO NADA, la ley entenderá que Ud. no quiso hacer nada y, consecuentemente, dará por finalizado el asunto. Así como está.

Entonces, si desde que se descubrió el problema hasta que "inicia" el reclamo judicial (o mediación en la CABA), ya hubo transcurrido más de un año, ya perdió el derecho a reclamar judicialmente. 

Según lo que Ud. mismo me cuenta, el problema fue detectado en noviembre de 2000, por lo que, un cálculo rápido me dice que en noviembre de 2001, habría vencido el plazo para interponer demanda.

Empero podría Ud. "salvarse" de la aplicación estricta del plazo antedicho alegando haber efectuado su reclamo "administrativo", ante el responsable y dueño de la obra.

Si bien este ya es un problema de derecho administrativo, adelantándole que algo también entiendo en derecho administrativo, deberá Ud. agotar esta vía, antes de poder recurrir a la Justicia. 

También le recuerdo que el silencio en plazo determinado implica la negativa de la Administración Pública y, consecuentemente, quedará Ud. con la vía judicial habilitada.

Debo señalar también, que los rubros a reclamar por la RUINA total o parcial de su vivienda con motivo de vicio de obra o mala calidad de los materiales utilizados, podrán ser:

a) la reconstrucción de lo afectado (de ser posible) o la acción "cuanti minoris" si cupiese.

b) la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, a grado tal, que podría Ud. mudarse a otra vivienda o a un hotel, a costa y cargo del responsable de esa ruina y del daño moral que sufra el propietario y los ocupantes.

Empero, para saber fehacientemente lo que le corresponde, concluir con la vía administrativa, interponer la vía judicial, etc. le aconsejo que RECURRA A UN ABOGADO especializado en forma URGENTE (o al suscrito) para que estudien todo nuevamente y esta vez con los instrumentos avalatorios de lo que Ud. afirma, y PROCEDAN con la premura que su caso requiere.

Sin otro particular, agradeciendo su consulta y quedando a su disposición, lo saluda atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

---

El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +