Rincón Solidario

Distribución expensas atrasadas
Dr. Brailovsky:

Trataré de ser lo más concisa posible en el relato del problema que se me presenta con las expensas de un departamento que adquirí en subasta pública, a fin de solicitar su ayuda para proceder en consecuencia.

En el edificio había 2 departamentos con deudas por expensas y ambos en juicio. Yo adquirí uno hacen 2 años; a partir del momento en que tuve la posesión, me hice cargo del pago de expensas y, al cabo de 3 ó 4 meses el juez aprobó el pago de las expensas atrasadas por lo que ingresó al consorcio la suma de $ 35.000. 

Se realizó una asamblea para aprobar una serie de trabajos importantes en el edificio, que serían abonados al contado, para gastar el importe aludido pero se dijo que solamente cubriría las expensas de los copropietarios que no tuvieron deuda por expensas; a pesar de mi protesta y desacuerdo, el administrador distribuyó el crédito entre el resto de los copropietarios por lo que he debido afrontar expensas onerosísimas que desequilibraron mi presupuesto; debe tenerse en cuenta que, en lugar de tomar facilidades como se hace siempre que se contrata un trabajo importante, se trató el pago al contado. 

Cuando yo tomé posesión de mi departamento, se efectuaba un cambio de administrador motivo por el cual tengo solamente 2 liquidaciones del antiguo administrador que son ininteligibles; no obstante ello me puedo dar cuenta que no cobraba ninguna expensa extraordinaria por las deudas de las otras unidades a los consorcistas que pagaban regularmente sus expensas. A raíz de mis protestas por la distribución de la suma mencionada, el nuevo administrador comenzó a cobrar una expensa que denominó "C" cuyo importe era equivalente al de las expensas de la unidad que todavía se encontraba en juicio, a pesar de que este importe también se sumaba a la deuda de dicha unidad. 

Ahora bien; en este momento ingresa una suma importante de dinero al consorcio en pago de la deuda de esta última unidad y se produce la misma situación de 2 años atrás: 1) Asamblea; 2) Contratación de trabajos importantes en el edificio mediante pago al contado; 3) Distribución de la suma ingresada ( $ 85.000) entre los mismos copropietarios que no tuvieron deudas ($ 3800 a $ 5800 a cada uno, según porcentaje que en cada caso corresponda); a mí me acreditaron el importe que durante X meses ingresé como expensa "C" ($ 650); 4) Desacuerdo de mi parte; 5) Incremento de mis expensas en 400%, que todavía no he podido abonar desde el 1º de noviembre del corriente año y ya vienen las que debo abonar el 1º de diciembre.
Me cansé de solicitar al administrador la documentación en la que se apoyó para proceder de esa manera pero me dijo que así se lo informó el administrador anterior, el abogado que llevó el juicio y el consejo de administración.
Agradeceré, dentro de sus posibilidades, tenga a bien orientarme sobre el particular.
Atentamente.
Susana G

(30/11/2004)

Estimada Susana G:

Gracias por su consulta. Y en tren de confidencia, le cuento que me parece muy atinado que consulte, mas me parece un poco "tardía".

Le cuento por qué.

Porque tal como surge del Reglamento de copropiedad, el Consorcio puede hacer lo que quiera con los dineros que tenga en su poder, fondos de su propiedad.

Claro que el CONSORCIO son TODOS los propietarios que deberán manifestarse (expresar su voluntad) en una Asamblea LEGALMENTE CONSTITUIDA y cuyas resoluciones constituyen la única vía (legal) para tomar resoluciones sobre DISPOSICIÓN de sus fondos (consorciales).

Entonces, y para aclarar un poco más: SÍ, el consorcio puede "repartir y entregar" fondos cobrados por deudas de expensas, disponer gastos onerosos al contado "rabioso" (como se decía en mis tiempos de estudiante), contratar reparaciones de cuantía, etc.

Pero para que todo eso sea válido, deberá haber una Asamblea formalmente convocada, legalmente reunida y válida, y con decisión tomada por la mayoría de propietarios que dispone el Reglamento de Copropiedad.

Así que, si existió una Asamblea que decidió entregar los fondos consorciales a los propietarios despues de haber cobrado la deuda de la anterior propietaria de su unidad funcional, todo "está bien".

Pero ... (y ahora vienen los problemas):

Como Ud. es la propietaria NADIE DEBIÓ EXCLUIRLA en la partición y entrega de los fondos que se llevó a cabo. Es decir, Ud. debió haber cobrado también.

¿Por qué? 

a) Porque la deuda era de la anterior propietaria de su u.f..

b) Porque Ud. jamás debió expensas atrasadas (porque ni siquiera era propietaria).

c) Porque el momento de la partición y devolución de los fondos fue cuando Ud. era propietaria.

d) Porque Ud. es una PROPIETARIA más del consorcio.

e) Porque evidentemente no se aplicaron los porcentuales del Reglamento para la devolución (y sobró o debió haber sobrado fondos).

f) Porque importa una decisión DISCRIMINATORIA.

g) Porque no existe ninguna norma que autorice su "exclusión" de la devolución del dinero.

h) porque si Ud. participa en los gastos, también tiene que participar en las devoluciones o reintegros de fondos a los propietarios.

y podría seguir pero aburriría a Ud. y a los lectores de su consulta.

Lamentablemente, este es un error muy común de muchísimos propietarios. 

Y le explico el razonamiento que SE DEBE SEGUIR:

La deuda de expensas es un porcentual determinado según el reglamento de copropiedad sobre el total de gastos que el propietario de una unidad funcional DEBE PAGAR.

Si no paga el propietario de esa unidad funcional se acumula una deuda.

Esa deuda, por supuesto, deberá ser recaudada entre los demás propietarios porque el consorcio no puede sustraerse al pago de lo que adeuda y entre todos deberán pagar el total de gastos.

Así, todos los restantes propietarios verán "recargadas" sus expensas para "financiar" al deudor.

Pero esa "financiación" NO ES DE LOS PROPIETARIOS sino del CONSORCIO. 

Es decir, una vez que el dinero ingresó al consorcio, sea cual fuese el monto dinerario, el dinero es DEL consorcio y NO de los propietarios a título individual o particular.

Cuando el deudor PAGA, también entrega el dinero al CONSORCIO. Pero jamás entregará dinero a sus co-propietarios individualmente.

Así que, reitero, es el consorcio el dueño del dinero.

Y si el dueño del dinero, el consorcio, DECIDE "repartir" y "entregar" los fondos a sus co-propietarios, ESTÁ BIEN.

Pero la "repartición" debe incluir A TODOS LOS PROPIETARIOS, sin exclusión de NINGUNO.

Porque deben aplicarse las normas del Reglamento de copropiedad.

Es el mismo caso que cuando el consorcio paga al abogado que le está haciendo juicio a Ud.

Fíjese que Ud. paga también su porcentual o proporción al abogado que le hace juicio "contra" Ud. misma.

Pero ello le va a quedar claro, cuando TODOS comprendamos que "EL CONSORCIO NO SON cada uno de los PROPIETARIOS", sino que el consorcio es una figura totalmente distinta y que hasta puede tener intereses TOTALMENTE CONTRAPUESTOS a algunos propietarios.

Pido excusas sobre el uso de los verbos "es", "ser" y "son" en la frase remarcada, pero lamentablemente uso los verbos para una mejor "visualización" o comprensión del problema.

Distinto hubiese sido si ... (cosa que los consorcios JAMÁS HACEN y creo comprender por qué: por no consultar a un abogado especialista!!!!) .... si el consorcio hubiese pedido un PRÉSTAMO de dinero (contrato de mutuo) a una o varias personas (quien quiera que fuese/n). Porque el monto del mutuo, debería devolverse "entero" con más sus intereses, al ACREEDOR.

Y si no hubo contrato de mutuo, sino que solo hubo una resolución que decidió devolver los fondos que había en la cuenta del consorcio, a los propietarios, y Ud. era propietario, a mi entender, Ud. tenía derecho a percibir su cuota-parte (su porcentual) en la partición y entrega a los propietarios de los fondos del consorcio.

Y si la decisión era "devolver fondos a los propietarios que efectuaron los aportes ..."también está mal. Porque fíjese que el aumento de la recaudación también aumentó la expensa que se debía recaudar a la unidad funcional deudora, así que era un círculo vicioso que solo un letrado entendido podría reclamar en juicio. Porque es claro: ¿no pensará Ud. que los demás copropietarios entenderán la "maniobra" fácilmente, cuando únicamente ellos son los beneficiados, y solo Ud. la única perjudicada? 

(Llámeme mal-pensado, pero creo que una función de los abogados, es presuponer lo "malo", para poder precaverlo, y así "salvar" a nuestro cliente de cualquier posibilidad que lo perjudique).

Es por ese motivo, que el suscrito JAMÁS recomienda "devolver" fondos a los propietarios. Mas bien, la recomendación es que el CONSORCIO se los quede y que con la existencia de fondos haga obras para mantener el edificio en perfecto estado. E incluso, el administrador (con acuerdo de los propietarios en Asamblea) podría disminuir sustancialmente la recaudación de expensas consumiendo los fondos existentes.

Y todo ello redunda en beneficio de los copropietarios que vieron "recargadas" sus expensas comunes. Porque ahora, con la cobranza de esa deuda, podrán ver embellecido y seguro su edificio, y podrán pagar menos expensas mensuales.

En su caso particular, empero, la clave jurídica del asunto, a esta altura, es CUANDO fue que repartieron los fondos. Porque podría darse la posibilidad que el reclamo estuviese prescripto sobre las sumas dinerarias repartidas cuando Ud. adquirió. Por otro lado, creo que ese riesgo de prescripción no se aplicaría a la partición y entrega de las sumas de los juicios actuales.

Ahora bien, sobre la actitud del actual administrador de colocar una recaudación y prorrateo según porcentual "c" inventado, lamentablemente deberá Ud. comunicarle fehacientemente que ESTÁ TRANSGREDIENDO las normas del Reglamento y que no debe apartarse del Reglamento. Ello, bajo apercibimiento del delito de "defraudación" y para el caso de la CABA, denuncia por violación de sus deberes según Ley 941, además de habilitarse la vía de reclamarle en forma personal los daños y perjuicios que su anti-reglamentaria actitud cause en su patrimonio y moral.

Y en este caso, NI SIQUIERA la Asamblea podrá autorizar la recaudación de otro "porcentual" porque deberá aplicarse la unanimidad ABSOLUTA, es decir, el 100% de los propietarios y dudo mucho que Ud. preste su conformidad y que los deudores presten su conformidad.

Por supuesto, a sus co-propietarios NO LES GUSTARÁ su actitud, y parafraseando a Shakespeare en su obra Hamlet (acto III escena IV), Ud. deberá "... sufrir los tiros penetrantes de la fortuna injusta .... aguantar la lentitud de los tribunales, la insolencia de los empleados, las tropelías que recibe pacífico el mérito, de los hombres más indignos, .... el desprecio de los soberbios .... ". Porque sino, ocurrirá lo que el célebre autor también dice más adelante: "... Esta previsión nos hace a todos cobardes: así la natural tintura del valor se debilita con los barneces pálidos de la prudencia; las empresas de mayor importancia por esta sola consideración mudan camino, no se ejecutan y se reducen a designios vanos."

Desde ya, saludándola atentamente, quedo a su entera disposición.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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