Rincón Solidario

Estos argumentos cayeron como plomo

Estimado Dr. Brailovsky: muchas gracias por todos vuestros consejos e informaciones.

Deseo saber si existe algún antecedente sobre el siguiente tema:

Un encargado de edificio con vivienda con 3 años de antigüedad, soltero, anuncia que contraerá enlace en el mes de marzo - se dirige al Consejo de administración en forma verbal, y éstos lo remitieron al administrador.

El citado Encargado expuso que contraerá enlace con una abogada, que ella posee un departamento, que a su vez la PORTERÍA le parece que no sería un lugar adecuado para vivir con su pareja, porque ello le implicaría al consorcio gastos en rehacérsele el baño y la cocina.

Estos argumentos cayeron como plomo porque en esa portería (en un edificio de Palermo) es enorme y muy cómoda respecto a otras existentes en edificios linderos.

Es mas, la anterior Encargada -22 años trabajo- crió a sus 2 hijos en esa portería.

Manifestó que piensa alquilar un departamento en el mismo consorcio.

Se pregunta: ¿la VIVIENDA no es un accesorio laboral? ¿Puede dejarla deshabitarla y pasar a vivir en un 3er. piso, por así decirlo? ¿Y el teléfono que está en la portería, y el portero eléctrico que está en la portería, y el baño que está en la portería? ¿ Lo deja de usar? ¿ No sería un abandono de actividad o servicio?

¿Cómo debemos manejar esto?

Cualquier ayuda, desde ya muchas gracias.

Alfredo I.

(8/12/2004)

Sr. Alfredo I.:

Al contrario, muchas gracias a Ud. por tenerme en cuenta para su consulta.

Le cuento que el problema que expone no es nuevo.

En mi website hay escrito un artículo sobre la "vivienda portería" y en el Boletín "Pequeñas Noticias" creo que también se ha escrito algo al respecto.

Porque cada tanto algún encargado con vivienda "juzga" que la vivienda que habita no está acorde con lo que él debería tener como vivienda y reclama al empleador (el consorcio) pidiendo cosas que, evidentemente, en el 99 % de los casos es ilegítimo.

Y en este caso que Ud. nos narra, ocurre lo mismo.

El hecho que el encargado contraiga matrimonio con una colega abogada no tiene nada de malo, por supuesto. 

Tampoco sería malo que la futura esposa del encargado tenga mayor poder económico que su marido (de hecho, hoy se da esa situación en muchos matrimonios).

Y menos aún encuentro óbice a que el Sr. Encargado tenga deseos de habitar una vivienda más grande y cómoda para convivir con su cónyuge.

Pero lo que no puede el Sr. Encargado por sí, es MODIFICAR los términos del sinalagma laboral (cfr. leyes 20.744 y 12.981).

Porque la empleadora lo contrató "con vivienda" para que habite en ella; porque el consorcio lo tomó con la vivienda que podía suministrarle y que el empleado aceptó y vivió sin queja alguna por buen tiempo (Ud. dice 3 años).

Además, supongo (habría que cerciorarse) que el edificio tiene "final de obra" y, consecuentemente, el Organismo de contralor de las construcciones (D.G.P. del G.C.A.B.A. para la Capital Federal, o las municipalidades para las provincias), hubo aprobado las medidas e instalaciones de la vivienda destinada a portería. 

Y si la aprobó, por supuesto que esa portería reunía en ese momento los requisitos de ley en medidas, ventilación, seguridad, etc., y por supuesto, era digna de ser habitada.

Empero, es claro que la portería debe ser "mantenida" en perfecto estado por el empleador (caños, artefactos, pintura, etc.) porque ese empleador, ese consorcio, es el "dueño" de la vivienda acorde con las normas del Código Civil de la Nación.

Y me refiero a ello porque Ud. señala algo sobre "rehacérsele el baño y la cocina"; así que si solo se trata de un problema de mantenimiento, es una cosa y el consorcio debe hacerlo. Pero si lo que quiere el empleado es un REFORMA entonces NO LO DUDE: no se puede hacer ni se le puede exigir al consorcio que lo haga.

Entonces, si el empleado "abandona" la vivienda portería a la que ingresó para vivir cuando fue contratado como "encargado permanente con vivienda" según el C.C.T., el empleado está violando los términos contractuales y amerita sanción, previo intercambio tele-postal fehaciente.

La graduación de la sanción la impondrá el empleador, acorde con las necesidades del consorcio y que hasta puede llegar al distracto, fundado en la violación sustancial del contrato laboral y el perjuicio que cause al consorcio, todo lo cual deberá ser apreciado "con un estudio pormenorizado del caso" de un abogado especializado.

Ahora que, si el empleado "de mottu propio", está dispuesto a admitir el cambio de la categoría laboral de "encargado permanente CON VIVIENDA" a "encargado permanente SIN VIVIENDA" (creo que un poquito más onerosa), y contractualmente se compromete a habitar una vivienda en el mismo consorcio que con su peculio alquile, "SIN que al consorcio le cueste un solo peso" entonces habrá que evaluar la ecuación "costo-beneficio" para el consorcio.

Pero le recuerdo que un cambio contractual de ese tipo deberá hacerse únicamente en las formas dispuestas en la Ley 20.744, por lo que nuevamente insisto, deberá consultar a un abogado especialista (o al suscrito).

Además, y en ese último caso, el consorcio (con las mayorías que establece el Reglamento de copropiedad) podría también locar la vivienda portería y obtener un canon mensual con lo cual, sin lugar a dudas, el consorcio obtendría un claro beneficio económico (mas recuerde que si no se obtienen las mayorías legales necesarias, esto es ilegítimo y no se podrá alquilar NADA "so penna" de nulidad de asamblea y daños y perjuicios que cualquier propietario podría reclamar al consorcio Y AL ADMINISTRADOR por la responsabilidad profesional que en el caso cabe).

Esperando haberlo orientado un poco en el tema, lo saludo a Ud. muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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