Rincón Solidario

Bien de familia (embargable)
Hola, desde ya muchísimas gracias por contestar todos los E-mails y les deseo a todos los integrantes de Pequeñas Noticias muy felices fiestas.

En esta oportunidad mi pregunta es muy puntual: Un inmueble que está como bien de familia, ¿puede ser embargado por deuda de expensas o queda exceptuado?

Un saludo cordial.

Mirtha M.

(10/12/2004)

Estimada Mirtha: un departamento que haya sido afectado como "bien de familia" está sujeto a embargo por deudas de expensas comunes y, por ende, a ejecución y remate de no cancelarse las mismas. 
Es que el crédito por expensas comunes cuenta con un abanico de protecciones legales ,que incluyen la inoponibilidad a su respecto de la constitución de bien de familia, como es el caso de una tasa de interés más alta que la común para los intereses punitorios o el privilegio en el cobro en caso de concurso o quiebra del deudor, lo cual es una consecuencia de la protección que la ley le confiere a la denominada comunidad consorcial, a ese conjunto de personas y bienes cuya cotidiana vinculación y funcionamiento no deben ser alterados más allá de lo mínimo posible dado que, en caso contrario la convivencia se volvería casi imposible, aún (y sobre todo) para los consorcistas que mes a mes cumplen regularmente con sus obligaciones y que, además, se ven sobrecargados por los que no cumplen.

No he de incurrir en demasiadas precisiones técnicas, pero sí le diré que la inoponibilidad del bien de familia a la deuda de expensas no surge expresamente del texto legal (artículo 38 de la ley Nº 14.394), sino que es producto de la invariable y mayoritaria interpretación que del mismo han hecho a lo largo del tiempo nuestros Tribunales. Esta jurisprudencia se ha elaborado partiendo del siguiente razonamiento: el crédito de expensas es una consecuencia de la obligación del consorcista de contribuir al mantenimiento del edificio y tiene su fuente en el Reglamento de Copropiedad; este Reglamento es preexistente a cualquier afectación como bien de familia que respecto de su unidad cualquier copropietario pudiese constituir, y no pierde ese carácter de "primero en el tiempo" aunque se refiera a deudas devengadas con posterioridad a esa inscripción en el Registro de la Propiedad, pues no se trata de nuevas obligaciones sino de "reediciones mensuales" o "renglones" de una única y permanente obligación de contribuir a los gastos comunes, con prescindencia inclusive del cambio de titularidad del dominio de la unidad funcional. Si así no fuese, la obligación de contribuir mensualmente al pago de las expensas se desvirtuaría por parte de cualquier copropietario que, simplemente, haga el trámite de constitución de bien de familia y decida a partir de ahí no pagar más las expensas, en detrimento del derecho de los demás y de la existencia misma del sistema de propiedad horizontal.

Tampoco será oponible el bien de familia frente a deudas provenientes de impuestos o tasas (por ejemplo: ABL) y el fundamento es el mismo: la necesaria solidaridad que se le exige al ciudadano para que contribuya a los gastos comunes de la sociedad de la que forma parte y por los servicios públicos que usa. 

Sí quedará protegido el departamento inscripto como bien de familia respecto de la generalidad de las deudas que pudiese contraer su propietario con posterioridad a la fecha de esa inscripción, cumpliéndose así la finalidad de la ley que es la de no desamparar al núcleo familiar en cuanto a su vivienda frente a los avatares de la vida en sociedad.

Por todo lo expuesto, iniciado un juicio ejecutivo por una deuda de expensas, la unidad en cuestión podrá ser embargada aunque conste inscripta como "bien de familia" en el informe de dominio y gravámenes que emita el Registro de la Propiedad. 

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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