Rincón Solidario

Ciertas irregularidades

Soy propietaria y en mi consorcio estimo se están cometiendo ciertas irregularidades.

En determinado momento y hace varios años, se resolvió por Asamblea alquilar el departamento de portería y contratar por horas a una señora para la limpieza (mediante juicio se había echado a la portera titular). 
Años despues, murió la inquilina y el departamento fue alquilado por un propietario del edificio, miembro del consejo de administración por la suma de $108.- expensas incluidas (el departamento es de un ambiente grande, cocina y baño, muy luminoso, en el 7ª piso. Hasta la fecha paga el mismo importe y el administrador alude que la unidad está muy deteriorada siendo imposible ofrecerla en alquiler. Esta determinación fue tomada sin Asamblea previa.

La Sra. que limpia en el edificio inicialmente lo hacía por horas y ciertos días por semana; luego el Sr. Administrador resolvió designarla encargada, por lo tanto la mensualizó con todos los aportes correspondientes, dejando de lado el compromiso inicial, por supuesto sin Asamblea previa. Alude que él dispone de poder absoluto para tal decisión.

Se construyó un baño en el sótano para ser utilizado por la encargada (que no vive en el edificio ya que el marido es portero de otro edificio y ella vive en esa portería) y por cualquier persona que venga al edificio para realizar arreglos (pintores, plomeros, etc.)

Les pido urgente respuesta. El viernes hay reunión de consorcio. La única en el año. De ser posible le solicito me envíen modelo de liquidación de expensas. El dinero recaudado de las expensas es depositado en una caja de seguridad a nombre de tres personas, ¿Es esto correcto? No nos muestran jamás las boletas de los gastos, las liquidaciones, los depósitos, etc... ¿Es esto correcto? Tengo más consultas pero creo que la de hoy ya es muy extensa. ¿Dónde me puedo interiorizar ante la situación expuesta? 

Muchas gracias, 

María Graciela A
(16/12/2004)

Estimada María Graciela A.:

Muchas gracias por su consulta, que responderé lo mejor posible porque la narración de los hechos es demasiado escueta como para conocer más detalles, necesarios todos para una correcta opinión.

En primer lugar, tal como en anteriores boletines de "Pequeñas Noticias" escribiese, no existe problemas con "cambiar el destino" de una parte común consorcial como es la vivienda "portería".

Si se siguen las normas, si se cumplen todos los requisitos legales, nadie puede objetar y el consorcio no tendrá problemas.

Asi que, si en una Asamblea (que supongo legalmente citada y con el quórum necesario), se tomó la decisión de cambiar el destino de la parte común consorcial "vivienda portería" por la de "inmueble para renta" no veo problema alguno.

Claro que el asunto del "valor" del alquiler, el canon locativo a imponer al inquilino, es OTRA COSA.

Porque si el inmueble es para renta, el valor de la renta lo impone el locador. Y el locador es EL CONSORCIO.

Como siempre repito: el consorcio "no tiene boca" así que su expresión surgirá sólo de una votación llevada a cabo en Asamblea.

En suma, será la Asamblea la que fije el monto del alquiler mensual.

Y si el administrador no llama a Asamblea para decidirlo o si intimado a convocar a Asamblea NO LO HACE, entonces está incumpliendo sus deberes y puede ser removido. 

No quiero aquí hablar de responsabilidad penal del administrador que así procediese, porque no es el momento oportuno, porque no deseo crear falsas expectativas y porque faltan datos como para poder aseverarlo. 

Del mismo modo habría que examinar la responsabilidad civil del administrador que habría locado a valor venal el inmueble en perjuicio del consorcio.

Respecto el deficiente estado del inmueble en locación, también creo que habría que analizar la responsabilidad del administrador en el mantenimiento de TODO lo que es común.

Empero, dejemos en claro que si alguna vez esos ítems fueron tratados en la Asamblea consorcial y esa/s Asamblea/s no dió las instrucciones de reparar o de aumentar el valor locativo (o como ocurre frecuentemente, se opuso al aumento de expensas para afrontar todo ello), entonces la responsabilidad es del consorcio y ahora deberán afrontarla: expensas mucho más caras, contrato de obra, etc.

En lo que hace al personal, es cierto su afirmación: la ley y los reglamentos de copropiedad dictados en su consecuencia, dan al administrador la facultad de tomar y despedir al personal. Y ello no admite discusión alguna porque si no el consorcio se tornaría un caos: siempre existen defensores y detractores de los empleados de consorcios.

Ahora que, tomar personal por horas, mire, personal doméstico como normalmente se conoce, NO SE PUEDE. Porque el régimen del personal doméstico SOLO se aplica a personas que trabajan en una casa de familia. Y el consorcio no es UNA CASA DE FAMILIA sino que es UN CONSORCIO.

Para los consorcios solo cabe aplicar a sus empleados el C.C.T. 378/04, es decir, el régimen de empleados de consorcios, con las características de tareas y prestaciones horarias tal como el convenio del sector especifica.

Se puede tomar una empresa prestadora de servicios de limpieza. De hecho, muchos consorcios tienen empresas prestadoras de servicios de limpieza. Y si bien el SUTERH se intenta oponer, a creencia de este letrado, ello tiene su fundamento en la falta de recaudación de las "cuotas" de obra social y sindicales, y no por un problema "de fondo", el problema sobre si cabe la contratación de personal o cabe la contratación de empresas que sub-contratan contratan personal. 

Pero claro, en tren de imaginar cosas, me pregunto: ¿por qué no trata el SUTERH de hacer encuadrar al personal de limpieza de las empresas que trabajan para los consorcios en su propio CCT.? ¿por qué las empresas de limpieza que trabajan para consorcios tienen su propio régimen laboral, horario y de prestaciones?

Me imagino también las respuestas jurídicas a esas y otras preguntas similares y entre esas respuestas estarían "las dificultades del SUTERH para obligar a otros que no son consorcios" las normas no aplicables a terceros que no son partes del CCT., etc., pero volvamos a aclarar que tal vez sean imaginaciones febriles del suscrito.

Asi que, si el administrador tenía personal doméstico trabajando no cabe otra posibilidad que REGULARIZAR tal situación a lo que la ley dispone. E hizo bien el Sr. Administrador porque después podría responsabilizárselo por haber violado la ley en perjuicio del consorcio.

Solo que... (siempre hay un pero). Surge a ojos vista el problema de la categoría laboral en la que regularizó al personal del consorcio. Porque podría haber optado por categorías como personal jornalizado o encargado 4 horas por día, o encargado sin horario, o similares. 

Yo creo que la decisión de incluir al personal en una de las categorías del C.C.T. del sector, es una decisión también exclusiva del Sr. Administrador, quien seguramente debió tener en mira NO SOLO los intereses consorciales, sino también evitar una demanda del trabajador por la falta de regularización laboral (no quiero utilizar la frase "toma y daca" pero...).

Seguidamente, me abocaré al tema del baño construido en el sótano del edificio, según menta Ud.

Evidentemente, no de seres humanos dignos (excepto que en el consorcio trabajen seres "perros" o seres alienígenas -cualquier alusión al nuevo proyecto de derecho real de propiedad horizontal es casualidad-), que un empleado para hacer sus necesidades fisiológicas deba "mendigar" el uso de instalaciones sanitarias a algun vecino o que tenga que caminar dos o tres cuadras para poder acceder a una instalación sanitaria.

Tampoco me parece razonable que el empleado deba abandonar su lugar de trabajo por dicho motivo, amén que también crea riesgos innecesarios para el empleado (accidentes de tránsito, caídas en las veredas rotas de la CABA -y no me diga que no existen veredas rotas, como el Sr. Ibarra afirma falsamente-).

En suma, si existe lugar para construir instalación sanitaria para el empleado consorcial, bienvenido sea.

Claro que la decisión de construir un baño habrá que tomarla en Asamblea y no unilateralmente. Porque el baño implica afectación de un lugar común para otro uso común, pero distinto que el designado por el plano de construcción.

Además, es una modificación constructiva del edificio, debe figurar en planos e incluso debe llevar aprobación municipal. Porque incluso tienen que aprobarse las cañerías cloacales, por esa mínima posibilidad que la falta de correcta evacuación cause infecciones o enfermedades, etc. 

Y por supuesto, deberá denunciarse a la ART. para que verifique la seguridad que "ha cambiado" por la construcción habida. Imagínese qué pasaría si el personal del consorcio se cae y lastima en el baño construido ilegalmente.

Por supuesto, si a mí me preguntan, respondería que si se puede construir tal baño dentro de los parámetros legales, excelente !!!!

Pero lamentablemente es sumamente difícil esa obra.

Y si no existe baño destinado al efecto en el edificio, lo lamento más aún pero NO LO CONSTRUYAN porque siguiendo las "leyes de Murphy" todo puede empeorar.

Y como abogado, no me preocupa que las cosas empeoren (mejor, tendré más trabajo remunerado dignamente), en cambio sí me preocupa QUIÉN será el responsable que deberá pagar todo lo que está mal hecho.

Y por último, hago hincapié en lo que menciona como: "NO NOS MUESTRAN JAMÁS LAS BOLETAS DE LOS GASTOS, LAS LIQUIDACIONES, LOS DEPÓSITOS, ETC"
Pues bien, el capítulo "del Mandato" del Código Civil de la Nación, refiere a los mandatarios y fíjese qué casualidad: el administrador es SU MANDATARIO.

En dicho capítulo encontrará Ud. mucho sobre designación (y no contradice sino que complementa la Ley 13.512), su "remoción" y lo que más le importa a Ud.: "CÓMO RINDEN CUENTAS" DE SU GESTIÓN.

Allí encontrará que NO ES necesario que presenten un balance. 

Y agrego yo: "salvo que el mandante se lo pida, pero será a su costa y cargo" (en suma, si los consorcistas quieren balance, se lo piden y lo pagan). El mandatario SÍ tiene obligación de presentar RENDICIÓN DE CUENTAS: un listado de ingresos y de egresos, siempre respaldado por los comprobantes de ley.

Pero atención, el administrador o mandatario NO TIENE OBLIGACIÓN de llevar a la Asamblea los comprobantes.

La generalidad es que ponga esos comprobantes y la rendición de cuentas a disposición de los co-propietarios, para que éstos, concurriendo a las oficinas del administrador, puedan corroborar su existencia y requisitos legales. Lo demás, es sólo sumar y restar.

Así que, si su administrador informó la rendición de cuentas con la debida antelación y puso a disposición los comprobantes avalatorios, también con la debida antelación, en sus propias oficinas, ESTÁ BIEN.

Y si Ud. tiene dudas puede designar un Contador Público Nacional quien, en cumplimiento de su orden de requerimiento como propietaria, se presentará en la sede de la administración a realizar una auditoría.

Claro que si el administrador NO QUIERE o SE OPONE, eso daría pié a pensar "mal" y entonces habrían otras vías para fiscalizar las cuentas: pero eso es harina de otro costal, que le ruego dejemos para más adelante.

Una pequeña mención final sobre el depósito de fondos en cuenta a nombre de tres personas. Ud. no me da mayores datos, así que no voy a emitir opinión infundada.

Empero, es mi opinión que los fondos los tiene que administrar el ADMINISTRADOR únicamente. Porque él es el responsable y si faltan fondos deberá hacerse cargo él solo. Y si quiere abrir cuentas bancarias a nombre del consorcio, sólo el administrador debería tener firma.

Las cuentas bancarias abiertas a nombre de varios propietarios en forma conjunta, sólo hace demorar al consorcio en los pagos. Y si fuese en forma recíproca (cualquiera firma y retira) es un peligro porque cualquiera podría "sacar" fondos y defraudar al consorcio.

En lo atinente a "modelo" de expensas, lamentablemente yo no puedo asesorarla, pero entre los anunciantes de "Pequeñas Noticias" existen empresas que se dedican a ello.

A pesar de todo lo expuesto, le reitero, su misiva es escueta y no da mayor precisión por lo que le recomiendo que CONSULTE A UN ABOGADO especialista (o al suscrito, por supuesto) con la documentación necesaria en la mano.

Sin otro particular, saludo a Ud. atentamente, 

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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