Rincón Solidario

Son muy graves las imputaciones que Ud. formula

Soy Nidia, vivo en un consorcio en el que trabaja un portero con unos 18 años de antigüedad cuyo grado de locura ha ido "in crescendo" notablemente hasta dedicarse casi exclusivamente a molestar e incomodar además de las frecuentes faltas de respeto, en materia laboral cada vez es más incumplido por cuanto recae en faltas de higiene importantes dado que se descuida la recolección de desperdicios.

Hasta ahora no pareciera ser peor que algunos otros porteros, no podría aventurar un porcentual que corresponde.

La situación se agrava dado que se contrató a un administrador en los últimos dos años que no tiene un gran desempeño; antes de eso la administración la llevaba uno de los copropietarios que no habiendo mostrado adecuado manejo del empleado referido dio lugar a la contratación de otro cuyo ítem principalísimo era manejar a este empleado aunque no nos interesaba perjudicarlo laboralmente.

Personalmente, en general, tiendo a tratar de ayudar a la gente y así hice con este sujeto y le prestaba mi cochera para que dispusiera de mejor ambiente de trabajo pero contrariamente provocó problemas con mis vecinos. Literalmente lo saqué a los gritos y el sujeto perdió los estribos y me golpeó en el hombro. Consecuentemente tiene una denuncia por amenazas radicada en el Juzgado Correccional del Dr. Fasciutto -Secretaria Dra. Pérez de Gallego- acorde a lo aconsejado por el personal policial.

Inclusive, hice caso omiso que en enero y febrero de 1992, e intento similar mismo período de 1993, me robó la línea telefónica encimando los pares del vecino del 1er piso y el mío ya que al vecino no le funcionaba. Esa, su aventura, me costó 2000 dólares constantes y sonantes porque tuve que comprar un Movicom, ya que mi trabajo requería teléfono. Por supuesto, la segunda vez me di cuenta ya que esperé a la cuadrilla de teléfonos y bajé con ellos (portero incluido) y ví lo que pasaba; creo que antes de tirar a uno sobre el termotanque, tuve la intención de ahorcarlo, no recuerdo bien.

Ciertamente mi acción fue injusta porque el único que tiene llave, aún hoy, es el portero. Luego mi acusación estaba totalmente mal dirigida. Como sea, hace más de 10 años que gozo de servicio ininterrumpido de teléfono.

Obviamente, la situación terminó por limitarse a "lo cortés no quita lo valiente" aunque esta "bestia" no entienda esas cosas.

Mientras tanto fue generando otros problemas como hacer retención de correspondencia, acumular mugre y apropiarse de espacios comunes del edificio que no se me da la gana que disponga.

El administrador agrava la situación porque no procede oficialmente ante mis reclamos, a saber:

a.- debe instruir al portero a que atienda el comunicador privado interno para que se le pida alguna cosa que deba hacer como, por ejemplo, abrir la puerta a médicos y visitantes que necesito que vengan porque hace 5 años que estoy discapacitada  y no lo puedo hacer.

b.- se pagan niveles de expensas de 350 pesos para un edificio con servicios centrales que benefician al portero en su salario básico y el sujeto no atiende esos servicios.

c.- ha ocupado indebidamente y contra reglamentariamente sectores de terraza, colocando una reja con llave que no permite el acceso de operarios y técnicos que los propietarios enviamos. Asimismo ocupa indebidamente el baño de las cocheras para acumular trapos sucios y ropa de trabajo también sucia.

d.- en el subsuelo el susodicho ha armado un taller que no usa para atender arreglos del edificio impidiendo la instalación de bauleras.

e.- niega las herramientas como escaleras, destornilladores, etc. que son propiedad del consorcio y son necesarios para hacer las tareas de mantenimiento, de modo que entorpece el normal desarrollo de la vida de los propietarios.

Todas estas cuestiones las he expuesto generalmente en tonos altos pero no ha dado resultado; ciertamente, se han favorecido con que no pudiera desplazarme y como ya se los dije -ni bien pueda bajo con la masa de 5 kilos y destrozo todo y se acabó (no sería la primera vez, ni la segunda).

Sin embargo, ya no puedo esperar, dada una circunstancia como la del punto e.- mi marido lo busca a las 7 y 20 de una mañana, no lo encuentra, lo llama por el portero eléctrico y le dice que me alcance al pasillo de servicio la escalera y no sólo se negó sino se refirió insolentemente sobre mi persona.

Por supuesto: discusión, etc. y no dispuse de escalera para un técnico que trabajaría en casa.

En suma, ¿podría saber cuáles son los puntos de torniquete que debo aplicar al administrador y al portero? ya que la idea es desarrollar una acción integral llegando a las cuestiones judiciales correspondientes y ahora si este porte pierde su fuente de trabajo será un problema de él, de todos modos siempre puede ir a trabajar a su país, Uruguay, donde todo parece pintar tan bien.

Ing. Nidia M.
(15/12/2004)

Estimada Ingeniera: la situación que Ud. describe no es todo lo excepcional y única que parece; lamentablemente, son muchos los casos en los que el pésimo desempeño de un encargado se ve acompañado por la complicidad o la indiferencia del administrador. Son muy graves las imputaciones que Ud. formula, y resulta incomprensible que esta situación se haya ido agravando a lo largo del tiempo sin que se hayan ido tomando las medidas correspondientes. El administrador actual de su edificio es responsable, durante estos dos años de ejercicio de su mandato, por la perpetuación de esta situación hasta el presente, al no haber ejercido las funciones correctivas y sancionatorias destinadas, en primera instancia, a persuadir al trabajador para que cese en su conducta y, en segunda instancia, acreditar en el Libro de Ordenes cada una de las inconductas y las pertinentes sanciones hasta llegar al despido con causa (es decir, sin indemnización) del mismo.

Por lo expuesto, le sugiero seguir el siguiente procedimiento:

a) efectuar un relevamiento puerta a puerta entre sus vecinos, para compulsar en forma personal la opinión general sobre esta situación que, a no dudarlo, debe afectar a todos;

b) consultar el Reglamento de Copropiedad en lo atinente al número mínimo de copropietarios que el mismo establece para poder exigir al Administrador la convocatoria a una asamblea extraordinaria;

c) una vez reunido el número necesario, obvio es decir que cuantos más sean mejor, consensuar un Orden del Día, en el cual podrían incluirse los dos temas que parecen aquejar a su Consorcio, a saber: 1) conducta del encargado, y 2) remoción del administrador; este Orden del Día deberá incluirse en la intimación que por carta documento se dirija al administrador, de modo tal que sea con el que efectivamente se convoque a la asamblea y se sesione en la misma tratándolo; 

d) en el caso de la conducta del encargado no se podrán tomar decisiones retroactivamente, juzgando todo su desempeño anterior y decidiendo su despido, a no ser que el Consorcio esté dispuesto a afrontar una indemnización por despedirlo sin causa para poder desembarazarse de este mal trabajador;

e) en lo que respecta a la remoción del administrador, es importante tener presente la mayoría especial que para removerlo exigirá el Reglamento y que normalmente es de los dos tercios calculados sobre el total de los propietarios;

f) en el caso en que el Consorcio decida encarar la ruptura del vínculo laboral con el encargado sobre la base de su mal desempeño (u otras causales tan graves como las que Ud. describe), el actual administrador o quien lo suceda deberán documentar todas y cada una de las inconductas e ir sancionándolas debidamente, dejando debida constancia en el Libro de Ordenes, de modo tal de poder justificar el despido y su causa.

Permítame insistir con este concepto: es muy importante ir logrando sumar voluntades y encolumnarlas detrás de estos dos objetivos, haciendo que la gente se comprometa en estas cuestiones que hacen a la vida diaria de todos, y para que algún día el edificio esté bien administrado y tenga a su servicio un encargado que merezca su puesto y la retribución que se le paga.

Con lo respondido, le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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