Rincón Solidario

La posibilidad de rentar la vivienda portería

Estimado Doctor:

Formo parte del Consejo de Administración de un edificio de 16 unidades funcionales. Estamos pensando en tener un encargado sin vivienda y la posibilidad de rentar la vivienda portería para tener ingresos para el consorcio.

¿Qué pasos deberíamos cumplimentar para rentarla? En esta nota que Ud. responde se refiere a la mayoría legal por Asamblea, ¿teniendo esa mayoría es suficiente? ¿o hay que modificar el Reglamento?

A la espera de su cordial respuesta. Lo saluda atte.

Marta B

(17/12/2004)

Estimada Marta B.:

Gracias por consultarme, es un honor.

Pasando a la respuesta, le cuento que en primer lugar hay que "estudiar" minuciosamente el Reglamento de copropiedad consorcial porque esa es "la ley" que deberán seguir los consorcistas.

A pesar de ser reiterativo, vuelvo a mencionar que los consorcistas "aceptan" o "adhieren" al reglamento de copropiedad en el mismo momento en que compran su inmueble (vea SU PROPIA escritura de compra-venta que redactó el Escribano Público cuando compró la vivienda -yo no la ví y no diga que soy adivino: ese requisito proviene de la propia ley-). Esa aceptación conlleva la aceptación de todos los términos del Reglamento porque el mismo reglamento de copropiedad dice: "que el propietario acepta cumplir el Reglamento ..." (o términos similares). Pido perdón por la disgresión y volvamos a su tema.

Entonces, si SU reglamento en la parte QUE SE REFIERE A LOS DESTINOS de las partes del consorcio, dice que "NO SE PODRÁ CAMBIAR el destino ..." afirma claramente QUE NADIE en su consorcio puede cambiar el destino de la PORTERÍA.

El modificar esa cláusula del Reglamento, ES POSIBLE, pero claro, importa la "MODIFICACIÓN del reglamento de copropiedad". 

La modificación del Reglamento de copropiedad DEBE TENER una mayoría impuesta reglamentariamente (cfr. art. 9 Ley 13.512 y decreto Ley 18.734/49) 

En algunos consorcios es de las 2/3 partes de los propietarios (art. 9 Ley 1.3512), y en otros es la UNANIMIDAD (según el Reglamento se haya apartado de la ley -porcentaje mayor que no contradice el orden público-). 

Y entiéndase mayorías de propietarios, PARA ESTE CASO en particular (modificación del destino de parte común) DEL TOTAL de propietarios del edificio. 

Señalo especialmente eso último porque en otros casos distintos las mayorías necesarias podrían calcularse sobre los presentes en la Asamblea (por ejemplo, la decisión asamblearia sobre una reparación común). 

Ahora bien, la MODIFICACIÓN deberá constar en el libro de actas del consorcio (cuidado con la redacción del acta de asamblea para que no le falte ningún requisito y pueda ser impugnable con éxito). 

Una vez lograda la modificación debería protocolizarse e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble (igual gasto = $$$$) a fin de evitar que cuando algun co-propietario venda, el adquirente pueda cuestionar el "alquiler" de la portería.

Pero aclaro que aún no inscripta la modificación, SI está bien votada y labrada el acta consorcial, ella ES VÁLIDA y oponible a los participantes. 

Ahora bien, existe otro tema co-lateral que debo hacerle mención. 

¿Y qué pasa con la situación del actual encargado con vivienda? 

Porque si la portería está desocupada, es una cosa. 

Pero si la portería tiene empleado que la ocupa deberán Uds. despedir al empleado e indemnizarlo antes de poder "afectar" la vivienda a otro uso. Porque el "sacarle" la vivienda podría configurar una situación de "despido" indirecto y eso da lugar a que el empleado pueda reclamar las indemnizaciones de ley (art. 245 LCT y art. 16º Ley 25.561 -cuestionado- más
Ley 25.323 art. 2º, más art. 9º Ley 25.013 y art. 275 LCT).

Y si el empleado aceptase "irse" de la vivienda, entonces debería el Consorcio recurrir a pactarlo por escrito y solicitar la homologación de dicha modificación al contrato de trabajo por ante el Ministerio de Trabajo (SECLO para la CABA), antes de proceder. Porque si no se homologa, a tenor del art. 15 Ley 20.744, el consorcio podría ser demandado en el Fuero Laboral por el empleado y ganar la acción. 

De cualquier forma, como siempre, reitero que DEBE consultar a un abogado especialista en el tema antes de proceder Uds. porque la consulta anterior a los hechos siempre es más económica que la consulta posterior solicitando auxilio.

Sin otro particular, saludo a Uds. muy atentamente,

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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