Rincón Solidario

Una guerra no declarada
Me presento: mi nombre es Gustavo K..., y soy el presidente del consorcio del edificio en el que vivo y como tal, y en carácter de propietario, tengo una serie de inquietudes.

Resulta que a raíz de dos deterioros de propiedades tuvimos que convocar a Asamblea Extraordinaria para plantear Expensas Extraordinarias por un año de este modo: 6 meses con el 50% y 6 restantes con el 25% ajustable a 50% en caso de ser necesario. Pues bien, en dicha Asamblea, se votó por mayoría de los presentes, y en quórum correcto y necesario, este plan de cuotas extraordinarias. El punto es que uno de los copropietarios que dio presentismo al acto asambleario, como no estaba de acuerdo con la propuesta se retiró inmediatamente y ahora esgrime que no paga las extraordinarias porque no está de acuerdo. Lo particular es que en ningún momento se quedó para votar en contra ni hizo constar en actas su oposición tanto como su retiro por lo que al momento de votar figura como presente por defecto.

Ahora bien, dicho propietario no está pagando las extraordinarias pero sí las ordinarias y sin embargo, pretende no obstante ello tener los mismos privilegios y derechos que los que sí pagamos todo según lo pactado en esa Asamblea.

Por otro lado, hay una "supuesta propietaria" (dice serlo pero sabemos que es propiedad de la hija y aún ésta no ha terminado de pagar las cuotas del plan hipotecario) que dice no pagar "nada" por estar en desacuerdo con las expensas extraordinarias, no obstante haber estado presente en el edificio y no obstante ello no haber participado de la asamblea siquiera en concepto de mandataria y debiendo expensas ordinarias desde antes de la asamblea. A esta mujer se le mandó Carta Documento y dice que no piensa pagar las extraordinarias.

Mis preguntas entonces son varias:

1.- ¿Puede cualquiera bajo cualquier concepto negarse a pagar las expensas extraordinarias? Y si la respuesta es "sí": con qué derecho y bajo qué amparo legal. El propietario aludido es discapacitado pero no por ello desocupado: es jefe de una de las agencias de la AFIP. ¿Eso lo exime de obligaciones?

2.- Si estuvo presente en la asamblea y se retiró en las condiciones narradas (no informando su retiro ni haciendo constar su negativa a lo votado en asamblea), ¿no significa eso que votó a favor? ¿Qué dice la ley al respecto?

3.- Nuestro reglamento dice que la mora por expensas "comunes" (no aclara si ordinarias o extraordinarias) de más de 2 meses es motivo suficiente de coerción punitiva. Pero no aclara qué sucede si alguien paga "algo" a cuenta o si paga sólo ordinarias y no extraordinarias. Es más, en ningún apartado habla de las expensas extraordinarias.
El punto es que para solventar los gastos de emergencia y ante la falta de recursos genuinos por parte del consorcio, dos propietarios firmamos convenios con el administrador a raíz de haber puesto de nuestro bolsillo el dinero correspondiente para solventar esos gastos. En mi caso para arreglar un baño en planta baja que se vino abajo a raíz de estar construido sobre un pozo ciego no declarado en planos y en el caso del otro propietario para arreglar la unidad funcional (UF) de arriba de su casa dado que unos caños mal arreglados por la administración anterior hicieron que se estropearan 3 unidades funcionales: la del vecino de arriba y su vecino colindante y el departamento de debajo de éste, que es de propiedad del que efectuó el préstamo de emergencia.

Sin más por el momento y a la espera de una respuesta satisfactoria, saluda Atte.:

Gustavo K

(13/1/2005)

Estimado Gustavo: daremos respuesta a los interrogantes que Ud. ha planteado respecto de los casos de estos dos vecinos por separado, puesto que merecen cada uno algunas consideraciones específicas. 

A) Nos plantea Ud. al principio el caso de un copropietario presente en la asamblea que, disconforme (no sabemos si con el debate previo a la votación o con lo decidido luego en la misma) se retira de la asamblea, no la impugna ni en ese momento ni en los días posteriores, y se aviene a continuar pagando las expensas ordinarias pero no las extraordinarias que se aprobaran. Si bien sería necesario conversar con Ud. para pedirle algunas precisiones más que podrían resultar de importancia, nos limitaremos a los alcances de su relato y partiremos de la base de que la asamblea sesionó y decidió reglamentariamente, es decir: fue correctamente convocada en su aspecto formal (redacción del orden del día, respeto del plazo mínimo reglamentario, etc) y notificada a cada copropietario, se constituyó legalmente con el quorum suficiente, se designaron correctamente las autoridades correspondientes, se respetaron las mayorías para decidir previstas en el Reglamento y todo esto fue plasmado paso a paso y en ese mismo momento confeccionándose y suscribiéndose el acta en el Libro respectivo. No estamos en presencia pues de un copropietario que haya estado en condiciones de impugnar la asamblea dado que no votó en contra de la propuesta de expensas extraordinarias, y que tampoco se abstuvo ni de concurrir a la asamblea o - encontrándose presente en la misma- de abstenerse de votar afirmativa o negativamente, haciendo constar dicha abstención en el acta; en consecuencia, habría consentido lo resuelto en la asamblea. 

En lo que respecta a la conducta posterior de este copropietario, que se limita a pagar las expensas ordinarias negándose a hacerlo con las extraordinarias, no hay una impugnación tácita sino que simplemente estamos en presencia de una pretensión de ese deudor de efectuar un pago parcial de su deuda que el acreedor (el Consorcio) no está obligado a aceptar.

Por todo lo expuesto, soy de opinión de que en este caso la administración debe practicar liquidación de la deuda de expensas que se encuentre impaga hasta el presente, es decir el total de ordinarias y extraordinarias adeudadas desde la fecha de la asamblea, calculando el capital de cada una de las mismas y los intereses punitorios que prevea el Reglamento, imputando el o los pagos efectuados por el copropietario a cancelar intereses en primera instancia y, satisfechos los mismos, a cancelar capital. El saldo deudor deberá ser reclamado al copropietario deudor por medio fehaciente (carta documento, etc.) detallando la liquidación en cuestión y fijándole el plazo que corresponda para el pago. De persistir el incumplimiento, podrá ser demandado por el Consorcio en juicio ejecutivo, para conseguir el cobro del total de la deuda de expensas (capital e intereses) que se vaya devengando a través del tiempo.

B) A renglón seguido, Ud. nos consulta por el caso de una "supuesta propietaria" (sic) que, ausente en la asamblea e intimada por carta documento, se niega a pagar las expensas extraordinarias aprobadas por estar "en desacuerdo" con las mismas. Mucho me temo que la propietaria de la unidad funcional en cuestión aún no ha sido intimada; por ello, esa carta documento que se remitió no surtió ningún efecto práctico. El administrador, de tener debidamente actualizado el Libro de Copropietarios, deberá consultarlo y dirigirle la intimación a quien, habiéndole exhibido el título de propiedad en su momento, figure como titular del dominio del departamento. En defecto de contar con dicha información, la administración deberá tramitar un certificado de dominio ante el Registro de la Propiedad para de este modo tener fehacientemente acreditada la identidad de la propietaria y, de este modo, poder dirigirle una intimación de pago que surta todos los efectos legales, practicando previamente la liquidación en la misma forma en la que se indicara anteriormente. 

Y si de extremar los recaudos se trata, conste lo que constare en el Libro (o listado) de Propietarios aconsejo igualmente tramitar un certificado de dominio, que nos permitirá contar con una constancia actualizada y fehaciente sobre la titularidad de dominio del departamento que, de proseguir el estado de conflicto, servirá de base para la confección de la demanda ejecutiva respectiva.

Con lo respondido, le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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