Rincón Solidario

La pared medianera
Desde ya muchas gracias por leer mi mail.
Estoy en un problema con la municipalidad debido a que mi vecina y copropietaria no está dispuesta a firmar el acuerdo por una construcción que hicimos sobre nuestra propiedad.

Mi propiedad es un duplex en el mismo terreno que el duplex de mi vecina, pero con la particularidad que cada uno mira a distintas calles o sea que solo la pared del fondo es compartida.

Antes de comenzar la obra le avisamos verbalmente y ella no demostró tener problema ya que se construyó integralmente sobre nuestros dormitorios sin invadir en lo mas mínimo la propiedad de ella. 

Apenas se comenzó a construir, a ella le empezaron a molestar los ruidos, el polvo, la presencia de albañiles, etc... y comenzó a quejarse. Elevamos la pared divisoria para poder ubicar una escalera de hierro que se revocó y pinto de ambos lados.

Dicha Sra. hizo su denuncia a la municipalidad y nos comenzaron a llegar las correspondientes cartas de intimación para regular la situación o demoler. Con cada carta nos presentamos en la Municipalidad pero siempre nos dicen que necesitamos la firma de la copropietaria.

Resulta que la Sra. mencionada no tiene ninguna intención de firmar porque a pesar de que mi esposo le ofreció un resarcimiento económico (sin haber daños y perjuicios) ella lo rechazó diciendo que lo único que quiere es "perjudicarnos" (dicho textualmente).

Ella era propietaria junto con su esposo que falleció antes de esta construcción, pero ella no hizo la sucesión, entonces además necesitamos las firmas de los que serían los actuales titulares.

La última presentación que hicimos en la Municipalidad fue una nota donde explicamos toda esta situación y aclaramos nuestra intención de regularizar, presentando los planos, pero por el momento está pendiente la respuesta (el inspector que nos corresponde por zona está de vacaciones).

Agradecería me comuniquen, qué posibilidades tengo de resolver este problema y evitar que demuelan un espacio que se me hizo necesario construir por razones familiares. 
Gracias, por su atención.

Atentamente.

Adriana R

(21/1/2005)

Estimada Adriana R.: su consulta se refiere a una situación singular, tan singular que nos obliga a desarrollar un razonamiento que arroje luz sobre las inquietudes que Ud. nos acerca. No estaría mal responderle que lo único que Ud. debe hacer es aguardar el resultado del trámite administrativo municipal, en el que se dictaminará y decidirá respecto de la presentación de planos y demás elementos a los que Ud. hace mención en los últimos párrafos de su carta. Una vez emitida la posición municipal, Ud. podrá continuar con el procedimiento administrativo hasta la obtención de una resolución definitiva y luego, de así corresponder, accionar judicialmente en defensa de sus derechos.

Sin embargo, es necesario profundizar un poco más. Y esto es así debido a las características tan especiales del caso que Ud. nos presenta. Nos describe un inmueble único, con dos "duplex" que tienen acceso por dos calles diferentes, supuestamente paralelas, y cuyo único punto de contacto es una pared. Y aquí se impone la necesidad de hacernos una serie de preguntas cuyas respuestas nos permitan lograr el encuadramiento legal más preciso posible.

A) ¿Existe en este caso "estado de propiedad horizontal", o sea, queda captado por los alcances de la Ley 13.512?

B) ¿Hay una verdadera divisibilidad jurídica del inmueble (terreno) para que pueda ser objeto de propiedades autónomas por pisos o departamentos?

C) ¿Hay constitución del dominio sobre cada "duplex" y, al mismo tiempo, copropiedad sobre cosas de uso común y del suelo, o sea, derecho real de propiedad horizontal o, por el contrario hay dominio suyo y de su vecina sobre dos inmuebles independientes?

D) ¿Existe un Reglamento de Copropiedad y, caso afirmativo, está inscripto en el Registro de la Propiedad?, ¿hay partes privativas y partes comunes?, ¿hay relaciones de convivencia propias de este sistema legal?, ¿se liquidan y se cobran expensas comunes?

Todo parece indicar que las respuestas a estos interrogantes son negativas. Si esto es así, se trataría de dos inmuebles independientes, solamente conectados por una pared medianera. En este caso, los conflictos posibles son dos: a) con la propietaria del inmueble lindero, por reclamos suyos sobre el uso a que se destine al muro, al existir condominio de ambos sobre el mismo; es necesario, en este caso, que esta persona acredite tal condición en forma documentada y que plasme tales reclamos en una intimación fehaciente y fundada; b) con la municipalidad, por el cumplimiento o incumplimiento de las disposiciones técnicas aplicables a la construcción que Ud. pretender ejecutar. En definitiva, contesto a su consulta de esta forma: a) si los reclamos de su vecina se han limitado a exigir verbalmente el cese del ruido, del polvo y de la presencia de albañiles, no será necesario responderle ni tomar ningún recaudo especial, salvo el de minimizar al máximo las molestias que se ocasionen, dentro del límite de lo razonable; no se advierte que se necesite obtener consenso alguno de su parte; b) en cuanto a la municipalidad, y tal como ya le adelantase mi opinión, habrá que adecuar la construcción a las reglamentaciones técnicas aplicables y, mientras tanto, proseguir la tramitación administrativa hasta obtener una resolución definitiva favorable, ya sea en sede municipal o, en su caso, en sede judicial.

Con lo respondido, le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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