Rincón Solidario

El Art. 8º de la Ley 941

Señores

Pequeñas Noticias

De mi mayor consideración:

Antes que nada quiero agradecer la oportunidad que me brindan de mantenerme informada y responder preguntas acerca de cuestiones relacionadas con la propiedad horizontal, sobre todo en los aspectos legales. Hace ya bastante tiempo que recibo vuestro boletín, pero es la primera vez que les escribo para hacer unas consultas.

Algunas de ellas se refieren al punto 1º, del artículo 8º, capítulo II, de la Ley Nº 941, donde dice que "Los administradores de consorcios sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que cumplan el siguiente requisito: Título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga”. Ya que la misma Ley dispone sanciones para quienes no cumplan con ello, desearía que me respondan las siguientes preguntas:

1º ¿Cuáles son las contrataciones de provisión de bienes, servicios o de realización de obras donde es necesario cumplir con este requisito o a las que se hace referencia? o ¿de dónde puedo obtener información sobre la "legislación vigente" a la que se hace referencia, para cada caso?

2º ¿Según esta legislación, qué requisitos deben cumplir los que se desenvuelven en oficios tales como pintores, albañiles, cerrajeros, vidrieros, carpinteros, jardineros, plomeros, techistas, antenistas, técnicos de porteros eléctricos, calderas y bombas, los que hacen las desobstrucciones de los desagües, etc., etc.?

3º ¿Se le debe exigir siempre la matrícula a un electricista o a un gasista, haga el trabajo que fuera, como cambiar los zócalos de spot para lámparas dicroicas, para el primer caso, o una llave de paso de gas, para el otro caso?

4º Una pregunta relacionada con el punto 2 de la mencionada ley, que dice que se debe requerir a los prestadores que exhiban los seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija la legislación vigente. Entiendo que cuando hay trabajadores en relación de dependencia, siempre debemos exigir el F931 con el comprobante de pago y la nómina del personal más el comprobante del seguro, pero ¿que seguro se debe solicitar en los casos antes mencionados, cuando son monotributistas que trabajan solos, y no desempeñan tareas de riesgo? o ¿no es necesario?

5º Y la última: ¿Podrían preparar un artículo referido a todo el artículo 8º de la ley 941, en un próximo boletín?

Espero realmente que Uds. puedan informarme al respecto; aprovecho la oportunidad para agradecerles nuevamente y felicitarlos por la labor que desempeñan.

Atte.

Hilda Rosa M

(23/2/2005)

En esta oportunidad trataré de hacer una síntesis de las obligaciones que se derivan de la aplicación del artículo 8º de la Ley Nº 941 de Creación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.

Este artículo establece lo siguiente:

“Artículo 8º - Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que reúnan los siguientes requisitos:

1) Título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga.

2) Seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija la legislación vigente.

Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos.”

Cabe recordar además que este artículo no fue reglamentado por el Jefe de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires así como tampoco la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor dictó norma instrumental o de interpretación alguna al respecto.

Por otro lado, el artículo 10 de la Ley Nº 941, en su inciso b), establece que es una infracción a esta Ley “La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 8º.”

La duda que plantea la lectora de Pequeñas Noticias en todas sus preguntas se refiere a qué se debe hacer para cumplir con lo previsto por el artículo 8º referido. En tal sentido, se hacen los siguientes planteos:

a) Los Administradores sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que reúnan los siguientes requisitos:

a) Título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga.

Ninguna norma legal establece taxativamente los casos en que los proveedores deben contar con título o matrícula. Por ello, cada Administrador debe tener la capacitación necesaria para conocer la “legislación vigente”, tener acceso a esta legislación y estar permanentemente actualizado y/o consultar a quienes tengan los conocimientos referidos.

A modo de ejemplo, los casos que se requieren estos títulos o matrículas son los gasistas, los ingenieros que certifican las calderas, etc. Los proveedores que prestan los siguientes servicios, mencionados en la pregunta número 2) de la lectora (pintores, albañiles, cerrajeros, vidrieros, carpinteros, jardineros, plomeros, techistas, antenistas, técnicos de porteros eléctricos, bombas y destapadores) no deben exhibir ni contar con título o matrícula alguna para que sean contratados por los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, aunque deben, si tienen personal en relación de dependencia, cumplir con el inciso siguiente de este mismo artículo.

b) Seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija la legislación vigente.

De esto se desprende que todos los proveedores de los Consorcios deberán tener a sus empleados que tengan relación con los Consorcios que visiten, atiendan, presten servicios, etc. incluidos en su nómina salarial y tenerlos incluidos en el certificado de cobertura de la Aseguradora de Riesgos del Trabajo.

Asimismo, los Administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo copia de los mismos. Esto se refiere a las declaraciones juradas de aportes y contribuciones de los Regímenes Nacionales de la Seguridad Social y de Obras Sociales y de la Ley de Riesgos del Trabajo, sus correspondientes tickets de pago, el certificado de cobertura, etc.

Atento el hecho que el período de prescripción de esta Ley es de tres años, se recomienda mantener en archivo, como mínimo, durante esta misma cantidad de años la documentación indicada previamente.

2) Cuando el proveedor sea un monotributista que trabaja solo, el Administrador no está obligado a exigirle documentación alguna salvo que se trate de una actividad que requiera contar con título o matrícula. Sería conveniente para el Consorcio que el proveedor monotributista cuente con un seguro de accidentes personales pero se plantea el problema de quién se hace cargo de su costo, o sea, el proveedor o el Consorcio. 

Cabe agregar que normalmente los proveedores monotributistas prestan sus servicios asistidos por una o más personas siendo éste quien emite las facturas, por lo cual las otras personas están “en negro”, incumpliendo, además, con lo previsto por este inciso 2) del artículo 8º de la Ley Nº 941. En estos casos, además, como en otros, el Consorcio está expuesto a demandas judiciales en caso de despidos, accidentes, falta de pago de remuneraciones, etc. por parte de empleados de estos empleados monotributistas.

3) Debe tenerse en cuenta una realidad en la Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal que se refiere a las contrataciones decididas por las Asambleas de Copropietarios y/o los Consejos de Administración en contravención con lo previsto por el artículo 8º de la Ley Número 941. En estos casos es el Administrador quien incurre en una infracción y, por ello, puede ser sancionado, conforme lo previsto por la Ley Nº 941. Se desconoce qué actitud tomará la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor en estos casos aún cuando el Administrador pueda demostrar por acta de Asamblea u otro medio que no fue por su responsabilidad o negligencia la contratación en contravención con las normas legales vigentes aunque en principio considero que aplicarán al Administrador las sanciones previstas en la Ley.

Cdor. Norberto Wilinski

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El Cdor. Norberto Wilinski es Contador Público y Lic. en Administración especializado en Propiedad Horizontal, es director de Ediciones PropHor, presta servicios y asesoramiento a administradores, edificios autoadministrados y consorcistas y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a nwilinski@cponline.org.ar  o llamarlo al teléfono 4857-1870.