Rincón Solidario

Administración infiel

Necesitaría saber cómo remover un administrador (el 66% de los propietarios están de acuerdo) y qué pasos se ha de seguir si se tienen pruebas de una administración infiel, envío de una respuesta de carácter ofensivo a los consorcistas y actúa contra el consorcio denunciando supuestas irregularidades.

¿Es necesario tener un escribano en la Asamblea?

Fabián DS

(11/3/2005)

Estimado Fabián DS:

Ante todo, gracias por consultarnos.

Y ya pasando a la respuesta de su inquietud, le comento que deberemos hacer una "separación" entre los dos temas que menciona.

Porque una cosa es la remoción y otra cosa es la comisión de delitos.

Es cierto, están ambos temas vinculados pero me gustaría tratarlos por separado porque a este suscrito no le constan sus afirmaciones.

En primer lugar, entonces, hablaremos sobre "cómo" remover a un administrador.

Este tema de la "remoción" ya ha sido tratado varias veces en este Boletín, incluso por mis distinguidos colegas. Así que si gusta mayor aclaración, puede re-leer los Boletines anteriores en el web-site y creo que encontrará mucha ayuda.

Someramente mencionaré que debe seguirse el procedimiento que establece el Reglamento de copropiedad para que la remoción y el posterior nombramiento de otro administrador sea legalmente válido.

Y la importancia que sea válido y legal radica en que cualquier aventura jurídica de cualquier propietario (e incluso del administrador removido), esté destinada al fracaso. Como siempre digo: "no importa ser demandado: lo importante es no perder el juicio".

Generalmente, el procedimiento consiste en que los propietarios intimen al administrador (con el porcentaje correspondiente) para que éste llame a Asamblea para tratar el tema de remoción del administrador. Sería una buena práctica citar también para tratar el "nombramiento de nuevo administrador".

La intimación debe contener plazo cierto. Y si el administrador legalmente intimado "no contesta" o no convoca a Asamblea, entonces pasamos al siguiente paso.

Sería conveniente verificar primero en el Reglamento de copropiedad si el "consejo de propietarios" tiene la facultad de convocar a Asamblea. Y si así fuese, éste consejo deberá hacerlo. 

Solo si el "consejo" no tiene tal facultad, los propietarios podrán "auto-convocarse" esgrimiendo los motivos que estimen urgentes y necesarios.

Como seguramente no tendrán el libro de actas de asambleas del consorcio, deberán labrar acta en la forma de estilo.

Y para eso, una de las formas es mediante la presencia de un escribano en la Asamblea que labre el acta correspondiente.

Pero esa es una de las formas. Y la presencia del escribano no es necesaria aunque sería conveniente.

Porque también podrían los copropietarios asambleístas labrar el acta mediante instrumento privado. Es decir, en buen romance, en una hoja de papel escrita.

Eso sí, ese instrumento privado deberá ser protocolizada notarialmente (por un Escribano) con lo cual siempre terminan pagando un escribano, aunque en esta segunda forma un poco menos.

Y por último, mediante otra asamblea posterior, se podrá encargar al nuevo administrador que recupere los libros y documentación del consorcio, verifique las cuentas, recupere el dinero en poder del anterior administrador, etc.

Incluso, esa posterior asamblea podrá facultar al nuevo administrador para que efectúe las denuncias que podrían ser necesarias.

Ya aquí, pasamos a la segunda parte de su cuestión.

Porque la única forma "segura" que existe de efectuar denuncias penales es tener debidamente comprobada la comisión del delito que pretende imputar al delincuente.

Es decir, para poder afirmar que un administrador "defraudó" y defraudación es un delito previsto en el Código Penal, art. 173, deberemos tener la documentación del consorcio (los comprobantes de pago e ingresos y la rendición de cuentas) donde se pueda comprobar el delito.

De no contarse con la instrumental en cuestión, no estoy tan seguro que pueda comprobarse el delito y en ese caso el denunciante podrá ser acusado de falsa denuncia o de calumnias e injurias, y seguramente los denunciantes "perderán el juicio" (perder juicio = $$$).

Lo mismo se aplica contra la supuesta "denuncia" contra el consorcio. Verificado ello, yo considero que podría ser pasible el administrador de ser demandado por la vía civil, por incumplimiento de sus deberes como mandatario, reclamándole los daños y perjuicios correspondientes. Pero no la vía judicial penal.

En lo atinente a la nota de carácter "ofensivo" que menciona, cabe señalar que el carácter de la ofensa varía de una persona a otra.

Y con eso le digo que no todos sus co-propietarios podrían considerarse "ofendidos".

Cada persona es distinta y juzga cosas distintas.

Así que la acción que por ese motivo se pretende instaurar es PERSONAL es decir, de cada persona que se haya sentido ofendida.

Pero de ninguna forma esa sería una acción "consorcial" que si así se interpone, está destinada al fracaso.

Creo con lo expuesto haber respondido rápidamente sobre lo que pregunta Ud., empero, recomiendo consultar a un abogado sobre el caso en particular que, con la documentación pertinente, podrá darle a Ud. mayores precisiones. Y es lo que corresponde para evitar cometer errores que luego cuestan caro.

Saludo a Ud. muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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