Rincón Solidario

Qué corresponde o no abonar a través del consorcio

Vivo en un edificio con muchísimos problemas y de todo tipo.

En este caso, mi consulta puntual es respecto de lo que corresponde o no abonar a través del consorcio. Es decir, ¿cuáles son las partes comunes? ¿Un balcón terraza es parte común? ¿Debemos encarar el arreglo del piso del balcón? Por otro lado, ¿el encargado permanente puede modificar su horario de trabajo? 

En nuestro edificio el encargado no trabaja los sábados a la mañana, porque -dice- cumple una hora más por día. De esta forma, estamos pagando dos veces la mañana del sábado, porque -obviamente- hay un reemplazante para este horario.

Agradeciendo desde ya su ayuda.

Saluda atentamente.
María

(10/3/2005)

Estimada María: en lo atinente a su primera consulta, relativa al carácter que debe atribuírsele a un balcón terraza y, como consecuencia del mismo la responsabilidad que implica su conservación o reparación, debería consultar el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio. Es muy probable que, como en la mayoría de los casos, el Reglamento le atribuya al balcón terraza el carácter de bien común, o sea del Consorcio, y de uso (o acceso) exclusivo por parte suya. Esto es así porque se considera a dicho balcón una continuación del plano horizontal de la estructura del edificio, lo que implica que su contrapiso sea de responsabilidad del Consorcio; ese carácter común alcanza también a la baranda del balcón, dado que la misma forma parte del frente del edificio. En cambio, los revestimientos (baldosas, juntas, etc) del piso son de propiedad exclusiva del consorcista. Como consecuencia de lo expuesto, y respondiendo a su consulta, diremos entonces que:

a) si el desperfecto o daño a reparar se ubica en la superficie del piso del balcón, tanto los gastos respectivos como el mantenimiento de dicha superficie deberán ser por Ud. afrontados;

b) en cambio, la conservación o reparación de la losa o el contrapiso del balcón le corresponderá al Consorcio, salvo que el daño o deterioro del mismo deba atribuirse a una negligencia suya o de su grupo conviviente, como podría darse en el caso en que no se mantuviese en debida forma la superficie del balcón durante un período más o menos prolongado, y como consecuencia de esto se produjesen filtraciones de humedad en el contrapiso y éstas prosiguiesen descendiendo hacia las unidades de los pisos inferiores.

En cuanto a su consulta sobre la cuestión del horario del encargado, sería útil conocer si esta anómala situación se debe a una autorización u orden del Administrador o si, por el contrario (y tal como parece desprenderse de su relato) se trata de una decisión unilateral del empleado. Si estamos frente a este último supuesto, deberá presentar su queja ante la Administración para que se regularice la prestación de tareas por parte del encargado en el horario correspondiente, dado que la ley inviste de la facultad de determinar los horarios al empleador y no al empleado; de no accederse a su reclamo o ante explicaciones insuficientes por parte del Administrador, podrá promover el tratamiento del tema en una asamblea extraordinaria, dando cumplimiento a los requisitos que establece en Reglamento en cuanto a la mayoría mínima para solicitarla. Todo este trámite permitirá determinar el origen de esta situación irregular y la solución correspondiente.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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