Rincón Solidario

$40 me parece una barbaridad

Está bien que el administrador de mi edificio quiera cobrarme por expedirme un certificado de libre deuda de expensas? De ser así... ¿hay un monto tope?

Porque $40 me parece una barbaridad.

Sonia

(28/2/2005)

Estimada Sonia:

Muchas gracias por consultarnos. Porque su consulta ayuda a todos los lectores a comprender un poco más el sistema legal de la propiedad horizontal.

Y ya pasando a contestar su pregunta, como primer medida, ubiquemos el problema en su contexto.

Porque el problema es: ¿cuáles son las funciones del administrador?.

Empero, para responder esa pregunta, es necesario saber QUÉ ES un administrador según nuestra legislación.

La respuesta a ésto último surge del Código Civil de la Nación, capítulo "del mandato".

En resumen, el "administrador de propiedad horizontal" es solo un mandatario al cual el mandante (el consorcio) le encomienda el cuidado de sus bienes y la administración de su dinero.

Es cierto, cabe en este momento de la exposición, efectuar innumerables disquisiciones sobre la finalidad del mandato pero dejaré ello para escribir algún día un artículo especializado y extenso.

Solo baste mencionar que el "cuidado de sus bienes" al que me refiero es, cuanto menos, el cuidado del edificio, el mantenimiento de sus maquinarias y cosas así.

Y por la "administración del dinero", solo me referiré a que el administrador debería cobrar LO NECESARIO para llevar a cabo el "cuidado de los bienes" y pagar los servicios de mantenimiento necesarios, así como obligaciones salariales y previsionales, etc.

"Ex profeso", saltearé por ahora el ítem atinente a que debería el administrador recaudar lo necesario, también, para pagar sus honorarios.

Volviendo al hilo de la exposición, por "administración del dinero", también tenemos que entender que eso incluye el COBRAR los saldos adeudados por los deudores.

Y para ello, no cabe duda que el administrador deberá saber "cuáles son" los saldos deudores de los consorcistas que no pagaron las expensas comunes y/o extraordinarias.

La única forma de saber eso es consignando en detalle los saldos de deudas de los propietarios.

Antiguamente, esos "saldos" se "llevaban" en tarjetas manuales, una por propietario, donde se debían consignar entradas, salidas, y el saldo. Claro, había que sumar y restar; y si se solicitaba un "resumen", había que escribirlo en una máquina de escribir, que generalmente era manual, y solo por excepción eléctrica. 

Actualmente, con la generalización de los sistemas de contabilidad computadorizados y especializados en propiedad horizontal, esos "saldos" los "lleva" en la memoria (o mejor dicho en el disco duro) una computadora, y con una simple opción del programa de computación, los saldos se pueden imprimir en forma "colectiva" (entiéndase por colectivo al total de deudas de cada uno de los propietarios del consorcio en una sola lista, y que con otros datos generalmente es notificada a todos los propietarios con cada liquidación de expensa, y que suele llamarse "estado de cuenta de los propietarios" o similar), o en forma individual para cada unidad funcional o propietario.

¿Por qué toda esta disgresión ? se preguntarán Uds.; y la respuesta es fácil.

Porque antaño, la emisión de "saldos" era dificultosa, requería de "trabajo extra" y podía argüirse que el exceso de trabajo debía cobrarse.

En la actualidad, y no creo que alguien pueda discutírmelo, la emisión de un saldo de deuda correspondiente a un propietario, ya no es un "recargo de tareas" propiamente dicho.

Esto lo hube conversado en reiteradas ocasiones con el presidente de la FRA, el Sr. Hernández, que sustenta la posición de que el administrador debe cobrar TODAS y cada una de las tareas que efectúe, independientemente de los honorarios profesionales que perciba el administrador.

Porque claro, la postura del Sr. Hernández se funda en que los honorarios del administrador son MAS QUE BAJOS, casi irrisorios, y no permiten el mantenimiento de ningún administrador o administración; así, todas las tareas "extra" deben cobrarse separadamente.

Y este suscrito opina que ALGO de razón tiene el Sr. Hernández.

Opino que es cierto que los actuales honorarios que perciben los administradores SON MUY BAJOS, son casi ridículos, casi OFENSIVOS para un administrador profesional. Hace mucho que vengo afirmando eso.

Porque pensemos que los honorarios del administrador tienen que alcanzar para: a) subsistir él y su familia; b) pagar el alquiler de su oficina; c) pagar los impuestos que su profesión entraña, incluso el canon anual por inscribirse como administrador, el pago de la obtención del certificado de reincidencia y juicios universales, etc. d) pagar el sueldo al o a los empleados; d) pagar los servicios de LUZ, y TELÉFONOS (mínimo uno de "tierra" y otro celular -no poca cosa-) y varias "cosillas" más. 

Además, algún que otro administrador cliente mío, me ha dicho que los administradores no pueden aumentar los honorarios profesionales debido a la gran competencia que existe. 

Yo asevero que no es un problema de mucha la competencia, sino que el problema reside en que la competencia de muchos administradores es completamente DESLEAL, necesitándose alguna regulación al respecto (cfr. proyecto de colegio de administradores de la AIPH).

Pienso que LOS HONORARIOS del administrador DEBERÍAN SER TALES QUE PERMITA INCLUIR TODAS LAS TAREAS que deba realizar y no como hasta ahora, que tenga que recurrirse a facturar "por separado" la realización de tareas que son inherentes a la administración.

Y, nuevamente pidiendo perdón por mis disquisiciones, vuelvo al tema: porque el "emitir certificados de deuda" ES UNA TAREA INHERENTE a la función del administrador.

Esto surge de lo que prescribe la Ley 13512 y el propio reglamento de copropiedad, cuando menciona las funciones que tiene a su cargo el administrador, diciendo: "certificar las deudas por expensas", "llevar las cuentas del consorcio", "llevar las deudas y pagos de los propietarios", o frases similares.

En suma, creo firmemente que el administrador NO DEBERÍA cobrar por separado la realización de "certificados de deuda".

Y por supuesto, pienso que los honorarios de los administradores deberían ser dignos y lo suficientemente elevados como para que incluyan TODAS las tareas inherentes a la administración y que les permita vivir honesta y decentemente, pagando todas sus deudas, etc.

Empero, la situación fáctica de los administradores me dice que "no todo es absoluto; todo es relativo".

Así que, viendo el tema desde ambos lados, y ya para resolver su problema, encaremos la vía práctica:

¿qué hacer si no estoy de acuerdo en pagar el arancel "diferencial" que pretende cobrar el administrador"?

Pues bien, primero consulte a su abogado.

Si opta por una consulta gratuita en los servicios jurídicos de la Capital Federal, le traerá aparejado que, deberá madrugar, pedir turno, esperar su turno, perder toda la mañana y seguramente deberá intimar mediante carta documento al administrador. 

Y vuelva a hacer el mismo trámite en una semana "para ver cómo seguimos" después.

Si elige su abogado privado, en cambio, la atenderá con la premura que el caso requiere; pero claro, deberá pagar una suma de dinero que...

Y seguramente su abogado también le sugerirá enviar la misma carta documento que antes referí, a un costo en Correo Argentino SA. (correo oficial de la Republica Argentina y único monopolio de las notificaciones fehacientes según acordada de la Corte Suprema de Justicia), cuyo costo asciende a $ 20.75

Si la respuesta al envío postal no es la que Ud. quiere (que el administrador haga el certificado gratuitamente), debería enviar otra carta documento (otros $ 20.75) y seguramente recurrir a una "mediación" privada (Ley 24.573 aplicable a la Capital Federal y que también se realiza en asuntos de la Provincia de Buenos Aires) pero que costará honorarios de su propio letrado y del mediador, como mínimo $ 150.- para cada uno.

A esta altura, como vé, y como siempre afirmo, defender derechos es muy lindo, pero siempre "cuesta dinero y tiempo".

Y seguro que Ud. necesita el certificado con urgencia ....

Entonces, estimada Sonia, $ 40.- sí, es mucho. Además, este abogado personalmente piensa que el administrador no debiera cobrar por separado, sino incluirlo en su honorario mensual (que debería ser más alto). Pero...

Terminaré con una pregunta en lugar de una afirmación:

¿Ud. qué haría después de todo lo que le conté?

Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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