Rincón Solidario

Aquí vengo con dos inquietudes

Sres. de Pequeñas Noticias, espero que hayan tenido un período para reponerse del año pasado. Aquí vengo con 2 inquietudes que espero me las contesten en cuanto les sea posibles.

1- La cuenta de servicios de electricidad viene cada vez más elevada, el uso es el mismo, pero la esposa del encargado hace trabajos de planchado para terceros en su casa y dentro de esa factura vienen los gastos de la vivienda del encargado.

2- Leí días atrás en un foro de otra página web que los integrantes del consejo de administración deben ser los titulares de la propiedad. En mi edificio lo están constituyendo 3 personas, 2 de las cuales no son los titulares, ¿es esto así? ¿o lo que leí no es lo correcto?

Espero sus respuestas tan pronto como les sea posible ocuparse de ellas. La asamblea se acerca y desearía plantear estas 2 cuestiones.

Gracias.

Lucia M
(16/2/2005)

Estimada Lucía,

En derecho laboral cuando al trabajador se le conceden ciertos beneficios, con la repetición en el tiempo se convierten en derecho adquirido, salvo los errores, que como dije en otra oportunidad, deben ser corregidos cuando se detectan, pero en este caso, si el Consorcio le paga el consumo de energía eléctrica (lo cual no es obligatorio) desde el inicio de la relación laboral o desde un tiempo atrás que justifique una conducta repetida, ahora no se le podrá quitar ese beneficio. 

La vivienda es del Consorcio y el Encargado tiene la “tenencia provisoria” mientras dure el contrato de trabajo. Dentro de las atribuciones de la tenencia están el uso y goce de la vivienda con sus servicios, incluido el de energía eléctrica. 

El uso de la electricidad para los fines de planchado para terceros es irregular y es un abuso de confianza del Encargado, pero no creo que guarde una relación tan gravosa que derive en denuncias o acciones judiciales o laborales, salvo que, cosa que desconozco, existan varias máquinas de planchado industrial con personal contratado, que sí podría generar una responsabilidad de solidaridad del Consorcio y en este caso se debería corregir. 

En casos similares se solucionó pactando con el Encargado que abone el importe de la factura que exceda el abono, como en el consumo telefónico; en otros casos la portería no tenía medidor propio y su consumo se derivaba a un medidor de sectores comunes, con lo cual es casi imposible diferenciar. En este caso quedará librado a negociación. 

El segundo punto, sobre la formación de los Consejos, le aclaro que este órgano institucional no existe jurídicamente para la Ley 13512, su formación ha sido una creación popular y como tal no está regulado, salvo por los Reglamentos de Copropiedad y Administración que así los incluyen. En este caso, debe Ud. leer atentamente el de su Consorcio y tendrá dos opciones: si está prohibido expresamente que sus Miembros no sean titulares, ahí tiene la respuesta; si no dice nada, pueden entonces ser locatarios o habitar el inmueble como usufructuarios, o tenedores a cualquier causa, ya que para nuestra Constitución nadie está obligado a hacer lo que la ley no manda, ergo, todo lo que no está expresamente prohibido está permitido.

En todo caso, en la próxima Asamblea, se deberá tener cuidado en la elección de los Miembros del Consejo, y comprender que el hecho de ser Titular no da más allá del derecho de propiedad, un título de capacidad o idoneidad para participar en un Consejo. 

Saludos

Daniel Elizondo

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El Dr. Daniel Elizondo es abogado especializado en propiedad horizontal, administrador de consorcios y socio fundador de la Fundación Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH). Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a orgaeliz@fibertel.com.ar

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