Rincón Solidario

Qué documentación necesito para llevar adelante el consorcio

Somos un PH. de 3 unidades y fui nombrado Administrador al hacerse la subdivisión del edificio.

Quiero saber qué pasos debo seguir y qué libros o documentación necesito para llevar adelante el consorcio y hacer cumplir el reglamento de copropiedad.

Muchas Gracias.

Daniel M

(16/3/2005)

Estimado Lector

Lo primero que habrá de hacerse es plasmar la voluntad de los comuneros en un acta (puede ser protocolizada por notario) incorporada al libro de Actas, que será uno de los libros obligatorios que Ud. deberá llevar, previa rubricación en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Asimismo, deberá munirse obligatoriamente de un libro de Administración, el que también debe ser rubricado ante el RPI. En este libro deberá asentar todo movimiento económico del consorcio y de él saldrán las rendiciones de cuenta que Ud. realizará así como también todos los gastos y recursos del consorcio y las liquidaciones de expensas que cada propietario deberá pagar. En efecto, dichas contribuciones de cada uno de los copropietarios serán presentadas por el período que la Asamblea determine o Ud. someta a su decisión (mensualmente, que es usual, o bimestralmente, que permite ahorrar en gastos administrativos pero puede complicar la sana administración si los egresos son muchos y cotidianos, o por el interregno que se fije): esto es lo que se denomina liquidación de expensas y surgen del art.8 de la Ley 13.512 (ver además su dto. reglamentario 18.734/49).

Otro libro de los obligatorios es el de Remuneraciones -o de Sueldos y Jornales-, que se desprende de la Ley 20.744 (LCT) y sus modificatorias. Se debe llevar aunque se tenga un solo empleado y debe ser rubricado por ante el Ministerio de Trabajo (en la ciudad de Buenos Aires, la autoridad de aplicación es la Secretaría de Trabajo del GCBA).Allí deben asentarse la totalidad de los datos relativos al personal: fecha de ingreso, horarios, remuneraciones, aportes, licencias, egreso. Suele ser revisado por los inspectores del trabajo.

El cuarto libro obligatorio es el de Órdenes, exigido por el art.25 la Ley 12.981 modificada por la 13.263 y su decreto reglamentario 11.296/49. Al tiempo que también debe ser rubricado ante la autoridad administrativa del Trabajo de la jurisdicción de que se trate; en él se asientan las obligaciones del personal y las órdenes que se le imparten por el Administrador.

Un libro no obligatorio pero sí muy útil es el de Registro de Propietarios, en el que se anotan los datos de los titulares dominiales del consorcio, se registran sus firmas, se adjunta copia de las primeras fojas de los respectivas escrituras que constituyen el título de propiedad de cada unidad y se constituyen domicilios especiales para los copropietarios que no habitan el inmueble.

Si Ud. administra en forma onerosa y lo hace en el radio de la ciudad autónoma de Buenos Aires, deberá inscribirse en forma previa en el Registro Público de Administradores (dependiente de la Dirección General de Defensa del Consumidor del GCBA, sita en Esmeralda 340 de Capital) creado y regulado por la ley local 941, para lo que tendrá que cumplir con los requisitos de empadronamiento y las obligaciones de sus Arts. 8 (requisitos para contratar la provisión de bienes y servicios u obras) y 9 (declaración jurada) o someterse a las infracciones del art.10.

Por supuesto, Ud. deberá cumplimentar con la normativa laboral vigente con respecto al o los empleado/s del consorcio, contratar el seguro de riesgos del trabajo correspondiente (Ley 24.557 y modificatorias) y el seguro de vida obligatorio y los patrimoniales (Ej.: seguro integral de consorcio) y dar cumplimiento a las presentaciones de declaraciones juradas (F.931) y pagos de la seguridad social (verifique en la ANSeS el actual estado del personal y en la AFIP solicite el Nº de CUIT del consorcio, si no lo tiene).

Otras obligaciones tienen que ver con la seguridad e higiene en el trabajo (parte pertinente de la Ley 19.587) y la normado en el Convenio Colectivo de Trabajo 378/2004.

Por su lado, se debe estar atento a lo dispuesto por las leyes y ordenanzas locales, como ser en la ciudad de Buenos Aires, la Ley 257 (mantenimiento de balcones, terrazas y frentes), la OM 7215 (prohibición de tender ropa en los balcones), OM 33581 (veredas y residuos domiciliarios), OM 33677 (calderas), OM 36352 (servicio de desinfección), OM 40473 (matafuegos), OM 45525 (iluminación de emergencia), OM 45593 (limpieza de tanques de agua), OM 47818 (acceso a discapacitados), OM 49308 (ascensores) y otras tantas concordantes y de aplicación en edificios de PH.

Sin duda, se necesita imperiosamente tener en cuenta la legislación nacional de fondo vigente, en especial el acápite reservado al contrato de mandato (arts. 1869 y ss.-Título IX de la Sección Tercera, Libro Segundo del Código Civil), las normas atinentes del Código de Comercio y, en nuestra apreciación doctrinaria, la ley de Defensa del Consumidor, 24.240 y sus modificatorias 24.568, 24.787 y 24.999.

Finalmente, Ud. deberá internalizar la importancia de la tarea asumida, la necesidad de informar y mantener al tanto de las cuestiones intraconsorciales a sus pares, el irrestricto cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y Administración (ley entre las partes, verbigracia los vecinos propietarios del inmueble, a la luz del art.1197 del C.C.), la rendición de cuentas periódica mediante memorias y balances y presupuestos de gastos y recursos para futuros ejercicios, y el sometimiento al debido contralor por los condóminos, en un clima que debe propender a la armonía y paz social y que lo tiene a Ud. como principal depositario de la confianza de sus vecinos, de los que, de ser menester, se transformará en oficioso mediador para solucionar conflictos que impidan el normal desenvolvimiento del consorcio y la consecución de los fines para los cuales Ud. ha sido designado, por lo que deberá capacitarse y actualizarse permanentemente (en esto la lectura semanal del boletín de PN lo ayudará y mucho).

Espero, sinceramente, pueda Ud. desempeñarse con el éxito merecido.

Dr. Jorge C. Pizarro

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro  es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal, es vicepresidente de la Unión de Consorcistas de la República Argentina  (UCRA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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