El administrador nunca cumplió con sus tareas

Hola, mi nombre es Daniela y les escribo con el fin de informarme. Soy integrante de un consorcio y tenemos problemas con el administrador. Hace 2 años y medio que vivo en el edificio y nunca tuve buen trato, ya que nunca cumplió con sus tareas...

A principio de este mes llamó por primera vez a asamblea después de la insistencia de los propietarios informándonos que el consorcio estaba en deuda con él por una suma de 11.000 pesos -se podrán imaginar que con lo buen administrador que es... ¡¡¡ no había nadie que estuviera a favor de él !!!- y puso su renuncia en nuestras manos.

Por el momento acordamos que el 26/04 tiene que presentarnos una rendición de cuenta en la que demuestre la deuda y nuestra idea es mandarle una auditoría a su oficina. Para esto ¿necesita previo aviso? A continuación les enumero mis preguntas:

1: ¿Puede el administrador poner plata de su bolsillo sin conocimiento y autorización alguna?

2: ¿Se le deben reconocer los gastos realizados por su cuenta?

3: ¿Cómo tenemos que proceder para removerlo?

4: ¿Se lo debe indemnizar? 

Agradeceré su ayuda.
Daniela S
(13/4/2005)

Estimada Daniela: 

Para realizar una auditoría es necesario acordar previamente por medio fehaciente día y hora y detallar la persona que se va a presentar a realizar la auditoría si no es un propietario. Preséntenle un listado con diversos días y horarios para que el administrador elija alguna de las opciones ofrecidas para realizar la auditoría.

El administrador para poner dinero de su bolsillo tiene que previamente ser autorizado en asamblea para que ello ocurra. A veces ante la falta de fondos el administrador asume el gasto pero eso no es lo correcto. Lo único que el administrador tiene que pagar, aunque el consorcio no tenga fondos, es el seguro del edificio.

Antes de negar o aceptar los gastos que el administrador realizo por su cuenta, habría que ver cuáles son las erogaciones que él realizó. No es lo mismo que haya realizado un gasto superfluo a que haya pagado el salario del encargado o las cargas sociales, por ejemplo. 

Para remover un administrador hay que convocar a una asamblea donde en el orden del día figure la remoción o renovación del mandato del administrador, y en dicha asamblea deben contar con el porcentual de propietarios que establece el reglamento de copropiedad del edificio. Si no juntan el porcentual necesario y el administrador está dispuesto a renunciar, como mencionas en tu pregunta, los propietarios presentes aceptan la renuncia presentada por el administrador en dicha asamblea.  

El administrador es un mandatario y no un personal en relación de dependencia. El hecho de que sea removido en asamblea no implica que se le tenga que indemnizar. Simplemente cumplió con su mandato y el mismo no se le renueva. No requiere ninguna indemnización. 

Ante cualquier duda, estoy a tu disposición

León R. Estrugo

---

El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466.