Rincón Solidario

Todos los asistentes son amigos del administrador

Nuestro problema:

el administrador busca perpetuarse en su puesto. Ordena obras y reparaciones sin pedir presupuestos y por esa razón las obras resultan un 300% más caras.

No aceptó durante este año ninguna de las observaciones del Consejo de Administración respecto a dichas anormalidades. Citó a asamblea con un ardid para que lleguen con no más de tres días de anticipación. La mayoría de los copropietarios viven en Capital Federal mientras que el edifico está en Mar del Plata. A la asamblea concurrieron 20 personas y una de ellas con cuatro poderes, todos los asistentes son amigos del administrador. Es de tener en cuenta que el edificio tiene 120 unidades.

El reglamento original, redactado por la parte constructora-vendedora de los departamentos, establece una anticipación no menor de diez días para asambleas ordinarias y cinco días para extraordinarias, con lo cual es imposible que la gente se entere de la asamblea hasta muy pocos días antes de ella y es imposible concurrir.

El administrador no permite en el orden del día que se traten asuntos que no sean los que él dispone y en ese sentido emite el listado. Por supuesto que tampoco podemos elegir un nuevo administrador porque no tenemos posibilidad de acceder a la lista de titulares y sus domicilios para informarles qué es lo que pasa.

La pregunta principal es: ¿Podemos hacer una presentación legal ante alguna autoridad para solicitar que se llame a Asamblea Extraordinaria, por lo menos con treinta días de anticipación, para que todos los consorcistas o la gran mayoría pueda expresar sus opiniones como por ejemplo modificar los plazos de llamado a asamblea?

Lo más grave: En una asamblea bastante concurrida, algunos de los propietarios se agredieron entre ellos y también al administrador ya que querían formar una asamblea extraordinaria. El administrador concurrió al juez solicitando un recurso de amparo; el juez decreta la nulidad de la asamblea extra consorcio. El administrador entiende que el recurso de no innovar fue para todas las asambleas y durante cinco años no llamó nunca.

Después de muchos reclamos, llamó a asamblea y ya que su mandato estaba concluido, solicita "renovación del mandato de acuerdo a reglamento", se renovó y 30 o 35 personas lo reeligieron. Yo sostengo que no había renovación de mandato, si no mandato interino porque el reglamento establece que la reelección o baja se debe hacer en asamblea extraordinaria. Creo que en la actualidad ese mandato de auto-elección está viciado de nulidad.

¿Ustedes creen que pueden hacer algo para acabar este calvario?

Desde ya muchas gracias.

Domingo C - Mar del Plata

(23/3/2005)

Estimado Domingo:

Se plantean en su e-mail recibido una serie de alternativas que vinculan cuestiones de facultades, deberes y responsabilidades del administrador de un consorcio. Los planteos concretos se refieren específicamente al funcionamiento de la asamblea, órgano de gobierno del consorcio de propietarios.

Con relación al funcionamiento de la asamblea, tema que abordamos en extenso en nuestra obra "Vocabulario Jurídico de la Propiedad Horizontal", Editorial Depalma, recordamos las etapas de que se compone la misma y que son la convocatoria, la constitutiva, la deliberativa y la resolutiva.
En cualquiera de estas etapas pueden producirse vicios que, a pedido de parte y mediante acción judicial específica, tienen por objeto la declaración de nulidad de todo el acto asambleario o de una o más decisiones asamblearias.

La violación de las pautas que establezca el reglamento para la convocatoria de la asamblea, citación a la misma con una anticipación menor a la fijada en el reglamento o, mediante un medio inidóneo, son causales para peticionar judicialmente la nulidad de todo el acto asambleario.
Con relación a la reunión asamblearia en la cual se afirma que le fue renovado el mandato con la presencia y el voto favorable de 30 o 35 personas, recordemos que el sistema de la vida consorcial tiene un gran paralelo con un régimen democrático, en el cual se producen este tipo de situaciones. Lo que deberá observarse es si reúne la mayoría de votos que exige el reglamento para designar administrador, y en caso de no ser así existe un vicio en la etapa resolutiva que también puede ser objeto de una demanda judicial para nulificar la designación.

En situaciones como la expuesta, y de no obtenerse una medida de no innovar o innovativa, regularmente el juicio termina con una sentencia que se dictará luego de vencido el plazo del mandato que se le otorgara al administrador en la asamblea impugnada.

Saluda a Ud. muy atte.

Dr. Juan Antonio Costantino

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, está especializado en Propiedad Horizontal y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar