Rincón Solidario

Los cerramientos en los balcones

Deseo se me informe si están permitidos los cerramientos en los balcones de los edificios de propiedad horizontal. En caso de no ser así, qué puede hacerse al respecto y ante quién se deben dirigir las quejas.

Gracias.

Adriana L

(11/4/2005)

Sra. Adriana:

En principio voy a definirle qué es un balcón desde el punto de vista de la propiedad horizontal: este elemento no ha sido enumerado en la ley 13.512, mientras que para algunos autores es considerado de propiedad privada porque integra el departamento, para otros son comunes porque forman parte de la fachada del edificio. Asimismo, por razones de seguridad, son prolongación de las losas de la construcción y las barandas enganchadas en la estructura misma. El uso del balcón y la posibilidad de realizar actos de disposición material sobre el mismo se encuentran especialmente restringidos. 

En otras palabras, el balcón es de propiedad común pero de uso exclusivo. Así definido, todo cambio material sobre el mismo deberá contar con la aprobación asamblearia que así lo disponga, conforme las mayorías establecidas en el estatuto. De no respetar las mayorías este acto se encuadraría en un incumplimiento del art. 5to. de la Ley 13.512 y también en la reforma del reglamento de copropiedad sin la mayoría requerida pues modificaría el mismo como así también porcentuales, sin olvidarnos de los daños que pudiere tener el edificio por la sobrecarga. 

Nuestra jurisprudencia ha entendido que "El cerramiento del balcón realizado sin obtener la autorización del consorcio, a pesar que la misma es exigida por el reglamento de copropiedad, implica infringir la norma contenida en el art. 5to. del la Ley 13.512. dado que el cerramiento de balcones con elementos de carpintería produce una sobrecarga no prevista en el cálculo de la estructura original, el tema no hace sólo a la estética del edificio sino también a la seguridad del mismo dado que el cerramiento de un balcón en violación de las normas reglamento de copropiedad que configura un incumplimiento de una obligación de no hacer, la sanción a aplicar es la demolición de la obra ilícita (C. N. Civ. Sala F 15/4/93 LL 1994 E- 175 JA 1994-III-344). Si el reglamento de copropiedad prohíbe cambiar el frente del edificio, el consorcio puede accionar para el retiro del cerramiento del balcón, aunque no cause perjuicios. (C. N. Esp. Civ. y Com. Sala 6ta. 25/2/81 Herrea Blanca VS, Consorcio Rosario 683)".

La queja en principio deber dirigirse a la administrador para que intime al propietario infractor. También cualquier propietario puede recurrir al gobierno de la ciudad de Buenos Aires a hacer la denuncia por construcciones antirreglamentarias y luego reunirse en asamblea para decidir la acciones judiciales a iniciarse.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.