Rincón Solidario

Instalaciones sanitarias

Buenos días:

Mi consulta es por un problema con el propietario del piso de arriba, desde el cual gotea agua en el sector del techo de mi baño, más específicamente en la línea vertical donde está ubicada la pileta de baño (o "rejilla" donde confluyen todos los caños de pileta, bidet y bañera).

El propietario del piso de arriba dice que no debe pagar el gasto debido a que corresponde al consorcio y el administrador del consorcio dice que le corresponde al propietario de arriba, mientras tanto se me llena el piso de agua, tanto del baño como de la habitación lindera y el pasillo del baño.

El reglamento de copropiedad dice que son cosas comunes: "las instalaciones generales de obras sanitarias".

Quisiera saber qué se entiende por esto, ya que en el edificio existe un caño de fundición de hierro, que pasa por todos los pisos, donde se conecta la pileta de patio (rejilla), desagüe de cocina, lavadero y descarga del inodoro.

¿Todo esto que se conecta a ese caño se comprende como fuera de las cosas comunes? ¿A cargo de quién son?

Todos estos elementos que se conectan al caño de fundición de hierro, los he cambiado en mi departamento porque eran de plomo y estaban por picarse, de lo cual se desprende que arriba estén los caños de desagüe picados, haciéndolo exclusivamente a cargo mío.

Otra consulta es por dos caños de gas, que vienen del palier de entrada a mi departamento, y pasan en diagonal por mi cocina llevando el gas al departamento del propietario de arriba y al de abajo mío, por medio de un agujero efectuado en las lozas correspondientes.

¿Tengo derecho a pedir que desvíen el conducto de gas por sectores comunes fuera de mi departamento?

¿A cargo de quien sería el gasto?

Gracias.

Saludos Cordiales,

Daniel S.

(29/3/2005)

Estimado Lector

Estos son, quizá, los temas más conflictivos y difíciles de determinar en un consorcio de propiedad horizontal.

Al parecer, el caño de agua al que Ud. hace referencia es uno de los caños colectores (pasaje de agua fría y agua caliente) que se encuentran dentro de una columna. A partir de la conexión de la columna hasta el servicio sanitario, siempre que los caños pasen por partes comunes (muros que dividen entre sí a unidades funcionales, muros que dividen pasillos de unidades funcionales, sótanos, terrazas y todo lo establecido en la descripción hecha en el art.2º de la Ley 13.512, aunque sin carácter taxativo) se considera que la reparación estará a cargo del consorcio, mientras que si la conexión sanitaria se aloja en una pared interna de la unidad (vgr. depósitos de agua para inodoros, etc) el arreglo y su consecuente erogación debe asumirla el titular de la unidad en la que se generó el desperfecto. Este es el criterio tradicional y generalmente aceptado por nuestros tribunales.

En lo referido a la cuestión de los caños de gas, sería aconsejable averiguar en la compañía de suministro del servicio si por razones de seguridad es posible que los caños de dicha instalación pasen por debajo del piso de su unidad privativa. Asimismo, también habría que indagar si en los planos presentados se refleja esta instalación o se la oculta, al tiempo que sería de importancia saber si Ud. tenía conocimiento al momento de la compra del inmueble de esta situación, a los efectos de determinar responsabilidades, quién debería hacerse cargo del costo de los trabajos y la eventual posibilidad de incoar acciones judiciales por vicios redhibitorios.

De cualquier manera, todo lo arriba expresado queda supeditado a un profundo estudio in situ y a la interconsulta entre diversos profesionales (ingenieros, arquitectos, gasistas matriculados).

Lo que sí es claro, que con respecto a otras instalaciones de servicios centrales, como son las cañerías de calefacción, agua caliente o fría, refrigeración; etc, el carácter común depende, además, del servicio general o particular que estos elementos presten a la construcción.

La extensión del dominio común sobre estas partes del edificio, teóricamente, se extiende desde el punto de separación de los caños o conductos de las cañerías generales hacia las respectivas unidades. En la práctica, se trata de un tema que queda, en una buena parte de los casos, librado al reglamento de copropiedad. Por lo que a partir de que esos caños o conductos emergen en las unidades, comienza la responsabilidad del consorcista individual.

Conforme el criterio adoptado por la Suprema Corte de Buenos Aires, la mayoría del alto tribunal decidió que si el reglamento de copropiedad indica cañerías, son comunes hasta que se encuentran "al descubierto", debe considerarse propia la cañería "descubierta" en el departamento por la existencia de una llave de paso en dicha área. La minoría, por su parte, sostuvo que es común la cañería que no se encuentra "descubierta" en la unidad aunque se hallare ubicada dentro del ámbito de ésta (LL.1990-E-305). Es dable decir que me inclino por este último criterio.

Lo saluda con distinguida consideración.-

Dr. Jorge C. Pizarro

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro  es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal, es vicepresidente de la Unión de Consorcistas de la República Argentina  (UCRA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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