Rincón Solidario

Las elementales leyes de convivencia

Hola Fabiana y Claudio!: hace unos días les mandé un correo electrónico pidiéndoles información sobre cómo redactar un reglamento interno. No me han contestado y pensé que lo harían a través del Boletín pero hoy lo abro y no encuentro la respuesta esperada.

Les cuento. En el edificio donde vivo hace diecisiete años no tenemos reglamento interno. Hasta ahora no había hecho falta pues todos nos comportábamos respetando las elementales leyes de convivencia; pero... (siempre hay un pero) un vecino decidió este año remozar su departamento y no encontró nada mejor que poner todo lo viejo (cocina, algún mueble pequeño, maderas varias, termotanque, etc) en la segunda cochera que posee (hace más de un mes que están allí).

Ante la queja de varios propietarios, le pidió la administración que retirara dichos materiales y la respuesta fue "la cochera es mía y yo pongo lo que quiero" (sic).

En otras oportunidades posteriores ha estado mudando muebles por la tarde, fuera del horario del encargado y ello ha provocado también protestas. Por todas estas situaciones se me ocurrió que en la próxima asamblea (23 de mayo) se trate la necesidad de crear un reglamento interno que ordene la vida interior del edificio y evite situaciones del tipo de las antes comentadas.

Por todo ello les pido me orienten sobre lo elemental, obligatorio y permitido que se puede poner en un reglamento interno. 

Desde ya muchas gracias por vuestra ayuda tan eficaz, siempre.

Un abrazo 

Adriana de K
(18/5/2005)

Estimada Adriana:

Muchas gracias por su consulta, porque realmente me da la oportunidad de escribir sobre algunos tópicos que realmente no han sido muy explorados.

Y ese es el caso que Ud. trae a colación.

Ya adentrándonos en el tema, le diré que yo dividiría el problema en DOS partes totalmente independientes una de otra.

Porque una cosa es el reglamento interno de un edificio, y otra cosa es el problema que causa el propietario autoritario que Ud. cuenta.

Sobre el reglamento interno, mi opinión personal es que REALMENTE SIRVE de POCO o casi.

Empero, para aquellos que aún así desean dictarse un reglamento interno, entonces veamos primero si existe un fundamento jurídico para dictarlo y, sobre todo, para que los propietarios lo acaten.

Entonces, estudie el Reglamento de copropiedad consorcial, y analice si ese texto legal impone a los copropietarios que se dicte un reglamento interno, y/o si pone a cargo de los propietarios la obediencia y respeto del reglamento interno que se dicte.

Si eso no está contemplado en su Reglamento de copropiedad y administración, entonces va a ser difícil que Ud. pueda hacer valer las normas del Reglamento interno, excepto para aquellos propietarios que lo acepten y firmen voluntariamente.

Pero esa validez no surge para "todos" sino solo para los que aceptaron el reglamento interno, y solo "surge" de lo que los letrados llamamos la "teoría de los propios actos", es decir, si una persona firma comprometiéndose a respetar o cumplir "x" cuestión, luego no puede incausadamente no respetar lo que se comprometió porque es una contradicción con su propia conducta.

Y si me permite mi opinión, debo decirle que, personalmente, creo que ese propietario "molesto" NO VA A ACEPTAR ningún reglamento interno, y menos cuando le imponga "condiciones" a él.

Ahora bien, en el caso que el reglamento de copropiedad imponga la obligatoriedad de respetar el reglamento interno que se dicte, entonces analicemos QUÉ normas cabe incluir.

Y entonces, por un mero problema de "no hacer líos" (llámese en idioma culto: no crear mas problemas de los que hay en las interpretaciones), creo que sólo cabe "legislar" sobre todos aquellos temas que la Ley 13.512, el Decreto 18.734/49, y el reglamento de copropiedad NO REGULEN.

Para ponerlo en forma afirmativa: solo cabe regular asuntos distintos a los regulados en otras normas. 

Y ya va entreviendo Ud., que para eso debería consultar a un abogado que, evidentemente, sabe de normas.

El resto de esta "inutilidad" se lo voy a incluir en la segunda parte de la respuesta.

Porque tal como le explicaba, si tal como Ud. afirma, el propietario en cuestión colocó cosas en la cochera que no es un vehículo automotor, entonces el copropietario que Ud. señala ha hecho el uso indebido de una parte consorcial, o de un condominio.

Señalo "parte consorcial" o "condominio" porque eso otorgará diferente "legitimación activa" (término de abogados), es decir, traduciéndolo en idioma comprensible: indicará QUIÉN es el que puede interponer la acción judicial o reclamo.

Pues bien, si las cocheras fuesen "espacios guardacoches", es decir, una PARTE COMÚN consorcial, entonces SÍ, el administrador estaría legitimado. ¿Para qué?. Pues para interponer una acción rápida (en términos judiciales, lo que significa que seguramente no será lo rápido que Ud. entiende o quiere).

Y esa acción, reclamará el cumplimiento del reglamento de copropiedad que en su articulo 6* algo de eso prevé, y el cumplimiento del Reglamento de copropiedad, que también debe prevér sobre la ocupación de de espacios comunes con fines distintos a los previstos, tal como norma la Ley 13.512.

Como puede ver, eso ya fue regulado, previsto y tiene su sanción; entonces no necesita regularse en ningún reglamento interno.

Lo mismo se aplica a las "mudanzas" y los horarios. Si bien éstos generalmente no están previstos en el Reglamento de copropiedad o en la Ley 13.512 y su decreto reglamentario, el problema podría encuadrarse dentro de las "molestias" causadas a los propietarios, cosa que también está prevista en el art. 6* de la Ley 13.512 de propiedad horizontal.

Así que, como ve, se van acotando cada vez más los temas a incluirse en el Reglamento Interno. 

Y afortunadamente, la gran mayoría de los problemas de convivencia podrán solucionarse a través de las gestiones de buena voluntad del administrador con los copropietarios, o en una MEDIACIÓN, o en un juicio (en orden creciente de complejidad y costos).

Empero, otro tema totalmente diferente, es si su administrador NO QUIERE intervenir en el asunto o NO PUEDE hacerlo. 

Pero esa no fue la cuestión que trajo Ud. a estudio !!! ¿no?

Bueno, esperando haber satisfecho sus dudas, la saludo muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

---

El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +