Rincón Solidario

Agua no le podemos echar

Hola Claudio:

Soy Mario J, antiguo asistente a las reuniones semanales en el CGP Nº 7. Recibo puntualmente el Boletín, que como dijo un lector, no tiene nada de "pequeño". Creo que es la publicación más completa en el tema de consorcios.

Va la pregunta: En un consorcio con cocheras, el reglamento de propiedad asigna a la cochera, unidad 1, el porcentual correspondiente, y así sucesivamente a las distintas unidades destinadas a vivienda hasta totalizar el 100%.

La unidad 1 -cochera- a su vez es propiedad de 8 condóminos, de los cuales solo dos comparten la vivienda en el mimo edificio.

Los restantes no. Cada uno tiene un título de propiedad donde dice que es propietario de 1/8 indiviso, es decir no están asignadas a cada uno, sino que son espacios.

Los 8 condóminos han asignado a uno de ellos la administración de los gastos propios de dicha unidad: pagos de ABL (Alumbrado Barrido y Limpieza), luz, etc... y este condómino administrador entrega mensualmente a c/u una liquidación con el correspondiente recibo. A su vez recauda el 1/8 correspondiente a los gastos atribuidos por la liquidación del consorcio a la unidad 1 - cochera -y paga la expensa correspondiente a la unidad 1.

El reglamento de propiedad asigna taxativamente a la unidad 1 el uso de la cochera y no habla en absoluto del condominio.

Un administrador nuevo, que el consorcio ha nombrado, no está de acuerdo con el procedimiento y dice que por ley debe incluir en la expensa mensual en forma individual las expensas correspondientes a cada condómino y a su vez hacerse cargo del pago de los impuestos y tasas y que ello está establecido por Ley 13.512 ¿o por usos y costumbres ? 

A su vez exige que cada condómino informe el Nº de póliza con que está asegurado el auto por Responsabilidad Civil, por si ocurre un accidente dentro de la cochera: por ejemplo embestir al encargado o alguna otra persona.

Me interesa saber entonces: 1) si es Ley liquidar como pretende la administradora, 2) si es correcto o no la forma en que veníamos administrando (del que la mayoría está de acuerdo y aceptada en un Libro de Actas de nuestro propio uso y firmada por los condóminos) y 3) si es obligatorio denunciar la póliza de seguro de los autos.

Espero haber sido claro, agua no le podemos echar.

Desde ya, muchísimas gracias por vs. asesoramiento que será puesto a disposición de la administradora.

Mario J

(3/6/2005)

Estimado Sr. Mario:

Ojalá todos los propietarios actuaran como Uds. en la administración de los “gastos particulares” de las unidades.

Los administradores generalmente nos tenemos que ocupar de pagar, liquidar y controlar este tipo de gastos -otro muy común es el del cable- cargando con el deber de control y haciéndonos cargo de los incumplimientos, de los reclamos, de las quejas, etc. cuando es siempre “un gasto particular”. 

Efectivamente la unidad 1 es un condominio de indivisión forzosa porque así lo determina la Ley 13.512 aunque el Reglamento nada diga, y todo lo que pase en el interior de dicha unidad 1, no le compete al Consorcio al igual que lo acontecido dentro de los departamentos, (restantes unidades) por consiguiente, su forma de liquidar los gastos, así como la de recaudar y pagar el cargo de expensas de la unidad 1 es correcta.

Los usos y costumbres ponen en cabeza del Administrador (y de ahí la interpretación del colega) su pago y posterior liquidación, pero legalmente, así como Ud. paga su luz, su ABL, etc. por su departamento, sin necesidad de intervención del administrador, lo mismo debería ocurrir con los gastos de la unidad 1, pero bueno, repito, los usos y costumbres nos fueron imponiendo ese trabajo adicional.

Con respecto a la obligación de informar los datos de las pólizas de seguros de sus vehículos, no está facultado exigirlos el administrador como tampoco está facultado para exigirle esos datos de las pólizas de sus propios departamentos.

Uds. pueden informarle de dichos datos porque supongo que nada tienen que ocultar al respecto.

Saludos.

Daniel Elizondo

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El Dr. Daniel Elizondo es abogado especializado en propiedad horizontal, administrador de consorcios y socio fundador de la Fundación Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH). Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a orgaeliz@fibertel.com.ar

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