Rincón Solidario

¿Dónde está escrito?

Buen día:
Primero que nada quiero decirles que su página me pareció excelente, con muy buena información para todos aquellos que vivimos en un edificio. Vivo en un edificio de LUGANO I-II, la administración es interna (un propietario cumple la función de administrador) y yo soy miembro del consejo de administración y les aseguro que no lo hacemos mal, llevamos al edificio bastante bien.

Y ahora la pregunta ¿PUEDE UN INQUILINO SER DEL CONSEJO?.

La respuesta es que no pero... ¿dónde está escrito, en qué artículo de la ley, ordenanza o artículo de reglamento lo dice?.

Mi consulta se basa en que tenemos un inquilino que presentó una nota pidiendo ser miembro del consejo de administración y tenemos que contestarle.

Agradecería toda información que pudieran darme para poder responder este pedido,

Gracias y saludos.

Carlos A.

(6/6/2005)

Estimado Carlos A.:

Gracias por consultarnos. Y debo decir que es cierto lo que Ud. afirma: Pequeñas Noticias y los colaboradores (incluido este suscrito), tratamos que sea un medio de difusión, enseñanza y educación permanente y actualizado.

Ahora bien, pasemos a su pregunta.

Este tema del Consejo de propietarios ya lo hemos tratado en alguna que otra consulta anterior.

Pero para no re-enviarlo a lectura de anteriores boletines, insistiré con mi postura.

Lo primero que debería Ud. hacer, como todo propietario, es ESTUDIAR el reglamento de copropiedad del consorcio.

Si el Reglamento de copropiedad PREVÉ la existencia del Consejo de propietarios, seguramente debería prever también su composición, y quién está facultado para ser miembro, cuánto tiempo durarán los miembros en su cargo, etc.

Ahora que, si el Reglamento de copropiedad NO PREVÉ la existencia del consejo de propietarios, el tema se complica un poco más.

Porque evidentemente la existencia del consejo de propietarios DEBERÁ DEPENDER de lo que una Asamblea consorcial disponga.

Entonces, primer punto "de fondo" a tratarse: "la existencia del consejo de propietarios"; segundo: miembros y sus características (quiénes pueden ser miembros), tercero: "duración del cargo", cuarto "designación y remoción", etc., etc.

Para eso, evidentemente, la Asamblea consorcial deberá ser citada como corresponde, y tratarse el tema ampliamente, para luego pasar a votar todos y cada uno de los temas que hacen a una formación del consejo de propietarios, para hoy y en adelante. "Per sécula seculorum". (en latín parece que uno supiese más ¿vio?).

Casi, casi, como si fuese una REFORMA del Reglamento de copropiedad, aunque NO NECESARIAMENTE DEBE SERLO.

Porque podría ser un "complemento" interno del edificio, para una mejor administración del consorcio.

Ahora bien, si nada de todo ello se hizo, vamos a las normas generales del derecho para tratar de entender el tema, y para que en algun momento se lo pueda exponer en una Asamblea consorcial que "regularice" el tema.

En primer término, la Constitución Nacional, establece la libertad para todos los habitantes de la Nación, y por supuesto, acorde a ello, nadie puede ser privado de sus derechos (perdone la extrema generalidad, pero no quiero extenderme mucho).

Y es derecho de cualquier persona ser miembro del consejo de propietarios de cualquier consorcio.

Claro que, evidentemente, Y SOLO POR LAS LEYES DE LA LÓGICA, será muy difícil estar compenetrado con los problemas de un consorcio si no se vive, si no se habita en ese mismo consorcio.

Que es lo que generalmente pasa con muchos "reproches" que algunos propietarios hacen al administrador, olvidando que el administrador NO HABITA el consorcio, NO ES ADIVINO, y solo conocerá los problemas del edificio, SI ALGUIEN LE AVISA de su ocurrencia.

Volviendo al tema, en suma, ES RECOMENDABLE que el propietario que integre el consejo de propietarios HABITE el edificio.

Ya vimos un primer punto y ahora pasemos al segundo, fuente de su consulta.

Tanto el inquilino como el propietario, tienen derecho a ser parte del consejo de copropietarios.

Pero claro, también por las normas de la LÓGICA únicamente debemos entender que es conveniente que los miembros del consejo de propietarios, sean TODOS CO-PROPIETARIOS.

Ventajas:

a) siempre defenderá su "propiedad" (y no olvide que las partes comunes, forman parte de su propiedad -en una parte indivisa-).

b) ningún propietario querrá que se desvalorice su inmueble (evitando la desvalorización de las cosas comunes).

c) el propietario tiende a vivir en forma permanente en su inmueble.

En cambio, las DESVENTAJAS de los inquilinos son:

a) la residencia es temporal (2 años). (La renovación es la excepción y no la norma) (cfr. Ley 23091 y normas modificatorias).

b) tienden a NO efectuar obras de infraestructura (y de gran valor, porque esas obras no los benefician en forma directa, y cuando concluye la locación, no se las pueden llevar y quedan en beneficio del propietario).

c) generalmente desean pagar menor valor de expensas, en claro desmedro del mantenimiento edilicio.

Podríamos, por supuesto, hablar de excepciones en uno y otro "grupo". Porque no todas las personas se pueden encuadrar claramente en estas características y seguramente existirá más de uno que sea todo lo contrario. Pero, insisto, son EXCEPCIONES y no la regla general.

Entonces, si es que los inquilinos podrían llegar a tener intereses contrapuestos a los intereses de los propietarios o del Consorcio, lo LÓGICO sería que NO INTEGREN un órgano que debería hacer al progreso del consorcio y el buen mantenimiento edilicio.

Para mayor abundancia voy a resaltar algunas cosillas:

Fíjese que uso el nombre "consejo de propietarios" en lugar de "consejo de administración" como muchos dicen.

Eso, porque compartiendo algun criterio con el presidente de la "Fundación Reunión de Administradores", Jorge Hernández, el "consejo" NO ADMINISTRA, solo ACONSEJA.

En suma, no cuaja la palabra "de administración".

Además, fíjese que el INQUILINO es un tercero AJENO, EXTRAÑO al consorcio, aún cuando habite en él.

Porque en la Ley 13512 y normas concordantes, siempre se mencionan a LOS PROPIETARIOS, y TODOS sus derechos y obligaciones EN EL CONSORCIO.

Porque además, la ley de locaciones urbanas 23091, que específicamente habla de los inquilinos, no menciona en ninguna parte que los inquilinos deban pagar expensas o integrar un consorcio, o los derechos y obligaciones de los inquilinos en los consorcios, etc. etc.

Además, el Código Civil de la Nación solo establece que, aquellas normas que no son de orden público, podrán entre partes ser dejadas de lado y ese es el fundamento básico por el cual un locador (co-propietario) DELEGA en un inquilino el pago de sus expensas. 

Pero DELEGAR, no significa JAMÁS que lo "reemplace" ni en sus derechos ni en sus obligaciones.

Y sino, fíjese que cuando el inquilino NO PAGUE las expensas el demandado por cobro ejecutivo de las mismas será EL PROPIETARIO únicamente.

Y sino, fíjese que de ningún lugar surge que el inquilino TENGA DERECHO a asistir a las asambleas, o para manifestarse en ellas, y menos aún para VOTAR, que por el contrario, son OBLIGACIONES Y DERECHOS de los propietarios específicamente mencionados en la Ley 13512 y cctes...

Además, por si todo eso fuese poco, en el mismo REGLAMENTO de copropiedad, establece taxativamente las obligaciones y derechos de los propietarios, pero jamás menciona los derechos y obligaciones de los inquilinos.

Los inquilinos deberán acatar las normas consorciales, solo porque en un contrato privado entre él y el propietario, lo acordaron entre sí y donde NO INTERVINO el consorcio.

Además, ese contrato entre locador y locatario es INOPONIBLE a terceros, como bien señala el Código Civil de la Nación, y consecuentemente, inoponible al Consorcio, tercero extraño a la relación entre el inquilino y el propietario.

Pero: ¿Y si el inquilino viola todo eso establecido en el contrato con su locador?. ¿Si el inquilino almacena explosivos en su vivienda, o si saca de cuajo su bañadera y pisos, o si instala una fábrica de tornillos en su departamento, o si coloca el reproductor de música a todo volumen a las 2 de la mañana? 

Y entendamos que "todo eso" es la violación de las normas del art. 6* de la Ley 13512: la VIOLACIÓN de la seguridad del edificio (cosa gravísima), o produce molestias a los propietarios (no menos grave).

Esa violación podrá traer aparejada la sanción del art. 15* de dicho texto legal.

Entonces, ese artículo 15* dice que la acción se enderezará contra el PROPIETARIO. Y además solo menciona al inquilino de modo incidental.

Porque con esa acción judicial, sí se podrá accionar contra el inquilino violador (normativo, por supuesto), para lograr que cese el peligro del edificio o la molestia a los copropietarios con, incluso, el DESALOJO del mismo.

Así que, estimado CARLOS A., a la hora de concordar en Asamblea los derechos del inquilino en su consorcio para formar parte del Consejo de propietarios, piense bien todos los "pro" y los "contra".

Sepa incluso que, esos "derechos y obligaciones del inquilino", fueron la causa que NUNCA se pudiera aprobar un proyecto de nueva "gran ley de consorcios" que habían propuesto una serie de juristas de enorme renombre, ya hace más de diez años atrás (y que nunca jamás se aprobará).

Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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