Rincón Solidario

Un pequeño local en una galería

Estimado señor/res:

Mi consulta es la siguiente: Tengo un pequeño local sobre un total de 40 en una galería.

El mes pasado, el nuevo “administrador de turno” convocó a una asamblea ordinaria y como suele ocurrir en estos casos solo 4 o 5 propietarios asistieron a dicha asamblea, ya que no se había informando con antelación, el tratamiento de nada importante para ser tratado en ese momento.

El tema es que entre estas personas resolvieron (a pesar de la no aprobación de uno de los presentes) una “expensa extraordinaria” para realizar unos trabajos de reparaciones en dicha galería.

Hasta acá todo parece normal, pero el problema es que con la aprobación o desconocimiento de dicho “administrador” se aprobó que dichas expensas, fueran de un monto “IDÉNTICO” para todo el mundo! Es decir, no respetaron los porcentuales correspondientes a cada unidad funcional establecidos en el reglamento de copropiedad vigente, o sea que los propietarios con locales chicos y de menor valor como el mío, pagaríamos lo mismo, que los locales más grandes e importantes de la galería como son por ejemplo los de las respectivas entradas etc.

En otras palabras, los más chicos, estaríamos subvencionando a los más grandes, y eso me parece un verdadero disparate! Da la casualidad que las personas que asistieron a dicha asamblea, y que votaron a favor de dicha recaudación, son justamente los propietarios de los locales “más importantes de la galería” a demás de que uno de ellos es el presidente interino de dicha galería!!!

Realmente me parece una estafa por un lado y una injusticia por el otro. No obstante, y luego de juntar las firmas de 27 de los 40 locales, le enviamos una nota al administrador, informando nuestro rechazo a las medidas tomadas en dicha asamblea por considerarlas enroñas e injustas a demás de no respetar lo establecido en nuestro reglamento de copropiedad.

Luego de 15 días de silencio absoluto, y siendo el mismo día del vencimiento de las nuevas expensas comunes más las extraordinarias, (si se le pueden llamar expensas ya que más bien parece un ahorro forzoso), dicho administrador responde a nuestro reclamo con una carta documento en donde rechaza nuestro pedido y que actuó dentro de lo establecido en la Ley 13.512.

Luego de leer dicha ley, me doy cuenta que este administrador no leyó nunca dicha ley, ya que en la misma, en ninguna parte dice que es lcito no respetar los porcentuales establecidos en el Reglamento de Copropiedad, y no solo eso sino que además, las expensas extraordinarias, o cuotas extraordinarias, o cuotas extras etc. no son más que una prolongación de las ordinarias y deben recibir el mismo tratamiento en cuanto a su cálculo para ser liquidado a cada unidad Funcional.

Como verá, y a esta altura de los acontecimientos, me gustaría saber si es que estamos equivocados en nuestro reclamo, y de estar en lo correcto, qué deberíamos hacer y qué pasos deberíamos tomar con la administración y o con el concejo de administración o con los que votaron a favor en esa asamblea.

Saludo a usted muy atentamente y espero con urgencia una respuesta.

Gracias.

Horacio.

(9/6/2005)

Respondo en forma afirmativa a su consulta. Es ilegítima la decisión de la asamblea y, en consecuencia, impugnable por parte de los copropietarios que se han unido a Ud. en su justo planteo.

Si bien resultaría necesario para expedir el mejor asesoramiento tener a la vista tanto el acta de la asamblea como los textos de la impugnación y de la respuesta del administrador, así como están relatados los hechos me inclino por considerar debidamente impugnada la asamblea en un tiempo razonablemente oportuno.

Claro está que tal impugnación, por sí sola, no basta para deslegitimar la decisión de la asamblea, por irregular que ésta sea. Ante la falta de reconocimiento de tal impugnación por parte del Administrador, resulta necesario lograr una declaración judicial sobre la nulidad de dicha asamblea ya que, mientras tanto, lo decidido sobre la expensa extraordinaria y su forma de prorrateo estará siendo aplicado de hecho con la liquidación mensual que se ponga al cobro mes a mes.

Urge actuar con celeridad. Aconsejo adoptar el siguiente procedimiento:

a) reunir las firmas de la mayoría mínima que exija el Reglamento de Copropiedad para requerir una urgente asamblea extraordinaria en la que se trate nuevamente y se revise la verdadera necesidad de la expensa extraordinaria defectuosamente aprobada;

b) con ese número de voluntades reunidas, remitir por medio fehaciente (carta documento, por ejemplo) el requerimiento al Administrador;

c) si se mantiene la postura actual del mismo desconociendo estos reclamos o, lo que es más grave, que se niegue a convocar inmediatamente a esta nueva asamblea extraordinaria, habrá que preparar lo necesario como para presentar una acción judicial tendiente a lograr la declaración de nulidad de lo decidido en la asamblea anterior o, en su caso y de darse los requisitos necesarios, concretar el pedido de una asamblea judicial.

Dadas las características del conflicto que Ud. nos plantea y partiendo de la base de la inconveniencia (en general) de no pagar las expensas puestas al cobro, ante la urgencia y la importancia de la cuestión le aconsejo poner todo en manos de un abogado especialista para que éste conduzca técnicamente todo el proceso desde el comienzo.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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