Rincón Solidario

No toma cartas en el asunto

Dr. Maldonado leí su nota que me parece muy interesante. Sobre todo el proyecto de los talleres.

Quería consultar qué hacer con un encargado que tiene un muy mal desempeño, no cumple horario, es una persona revanchista, entrega correspondencia abierta, falta el respeto a los consorcistas etc... y el administrador no toma cartas en el asunto.

¿Cómo debemos actuar los propietarios? 

¿Quién nos puede defender? ¿Me podría asesorar?

Muchas gracias, espero su respuesta.
Isabel D.
(17/6/2005)

Sra. Isabel:

Es muy frecuente que en situaciones como la que Ud. describe ambos fenómenos, la mala conducta del encargado y la negligencia del administrador, vayan de la mano. Si quien debe controlar y sancionar estas infracciones graves no lo hace, permite que una progresiva sensación de impunidad se vaya constituyendo para este mal trabajador en una placentera sensación: la de que haga lo que haga nada sucederá. Y así se va perpetuando una injusta e insoportable situación de abuso que los propietarios no tienen por qué soportar.
Es función indelegable, exclusiva y excluyente, del administrador dar las directivas de trabajo, las órdenes en forma clara y ordenada en el Libro respectivo y, llegado el caso, sancionar al trabajador por sus faltas.

Esta función sancionatoria debe ser ejercida con suma prudencia pero no sin el rigor justo y adecuado a las circunstancias.

El administrador deberá dar las directivas necesarias para que las tareas a desarrollar por el encargado sean las de mayor utilidad y mejor servicio para el Consorcio. Esas directivas deberán estar minuciosa y claramente notificadas para que el trabajador sienta el control que se ejerce sobre él y, al mismo tiempo, le dé la tranquilidad de que ajustándose a las mismas estará desempeñando sus labores sin posibilidad de reproche. Y cuando esas directivas no se cumplan, apreciando en cada caso la gravedad de la falta, la reincidencia en el incumplimiento, los eventuales daños que se hubieran producido, etc., el administrador irá aplicando en forma graduada y, en su caso, progresiva, la o las sanciones correspondientes.

La acumulación de sanciones o la aplicación de una lo suficientemente gravosa frente a la entidad de la falta cometida, darán lugar al despido con justa causa del trabajador, es decir, sin derecho a indemnización.

Para concluir y respondiendo concretamente a su consulta, le aconsejo que intente reunir la mayor cantidad de voluntades entre los consorcistas para exigir el tratamiento y la solución del problema en una asamblea extraordinaria. En la misma, deberá exigirse del administrador el cumplimiento acabado de su función como responsable jerárquico del encargado y la adopción de las medidas que se correspondan con las graves trasgresiones que Ud. comenta. Dichas medidas deberán ser enérgicas pero progresivas: no puede pretenderse lograr en una semana los resultados que no se obtuvieron en meses o años. Y deberá cuidarse el administrador de no incurrir en un despido incausado, aún por vía indirecta, si se dedica a "prefabricar" el mismo hostigando torpemente al encargado, porque en ese caso no logrará otra cosa que darle la excusa que éste necesita para darse por despedido y así ser indemnizado.

Si el descontrol sobre el encargado que evidencia esta administración no es sino una más de sus falencias, esa asamblea extraordinaria podría servir, de darse los elementos de rigor, para promover la remoción de la misma y su reemplazo. Tal vez aquí esté la clave para resolver los dos problemas: el del negligente administrador y el del mal encargado.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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