Rincón Solidario

Si el uso que le brinda es inadecuado

Ante todo quiero agradecerles por mantenerme al tanto y al día con los boletines, es un servicio excelente.

A su vez quería hacer unas consultas respecto al consorcio donde vivo, siendo miembro del consejo de administración del mismo.

El encargado tiene vivienda permanente, hace aproximadamente veinte años que es el encargado del edificio y a su vez posee dicha vivienda. Ésta se le entregó a estrenar en conjunto con todos los propietarios por que el edificio data de esa fecha. En la actualidad la vivienda requiere de algunas refacciones por deterioro, pasa más por un estado de dejadez del encargado, porque se le han plastificado los pisos, se le ha abonado la pintura y otras cosas.... ahora bien la mesada de la cocina está destruida (no por el tiempo, si no por mal uso, ya que todos los propietarios conservamos la misma desde la inauguración del edificio), el plastificado que no hace más de dos años que lo hicimos está a la miseria y ni hablar de paredes, artefactos de baño etc.

Mi pregunta es la siguiente: ¿hasta qué punto el consorcio debe hacerse cargo de las refacciones de la vivienda del encargado si consideramos que el uso que le brinda es inadecuado?

Otra consulta, quisiera saber si la Ayuda escolar o algún otro subsidio que se pague es reintegrado por el AFIP.... o hay que reclamarlo o cómo es el tema porque el administrador nunca nos comentó nada al respecto.

Desde ya les estoy muy agradecida y espero no incomodarlos a pesar de ser mi primer consulta desde mi suscripción.

Atentamente.

Graciela
(21/6/2005)

Como en todos los órdenes de la vida en general, y de la consorcial en particular, el concepto de razonabilidad debe constituirse en la herramienta adecuada para resolver los conflictos humanos, aun uno potencial como el que Ud. plantea.

Ese concepto es el que permitirá interpretar la norma aplicable para fijar el resultado más justo y adecuado; en suma, sería al que recurriría el Juez para sentenciar si el caso fuese sometido a su decisión.

La norma de aplicación a examinar es el inciso 1 del artículo 23º del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04, en cuanto establece entre las obligaciones del personal la de mantener en perfecto estado de conservación la unidad del edificio que está destinada a su vivienda; asimismo, esta norma faculta al administrador a verificar personal y periódicamente el estado de la vivienda, de modo tal de evitar que el mal uso o el deficiente mantenimiento se agraven con el paso del tiempo, para lo cual deberá advertir o intimar al encargado que no cumple con esta obligación.

Sobre esta base, cabe formular las preguntas: ¿ cumple el encargado con su obligación de debida conservación del departamento?, ¿ cumple el administrador con su deber de control e inspección?. En ambos casos, y a estar con su relato, la respuesta es negativa. Viene entonces la última pregunta: ¿ es razonable que el Consorcio se tenga que hacer cargo de los costos de estos incumplimientos?. Y aquí la respuesta vuelve a ser negativa. Como Ud. advertirá, ambas conductas (la del encargado y la del administrador) son ilegítimas y, consecuentemente, generan responsabilidades frente al damnificado: el Consorcio.

La solución ante esta situación consistirá pues en la pronta convocatoria a una asamblea extraordinaria donde se trate la cuestión y se le exija al administrador la adopción de las medidas correspondientes. Además, en esta asamblea podrá aclarar el administrador la cuestión relativa a los aportes a que Ud. hace mención.

Cebe recordarle que en el Reglamento de Copropiedad se establece el número o mayoría mínima de copropietarios requerida para exigir la convocatoria a asamblea extraordinaria, la que deberá ser respetada para que la administración no tenga más remedio que convocarla. De no lograrse tal número mínimo, igualmente podría intentarse plasmar el reclamo a través de una nota a presentar en las oficinas de la administración o, en su caso a través de una carta documento, de modo tal de dejar constancia escrita de esta irregularidad.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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