Rincón Solidario

El gasto debería afrontarlo el consorcio

Estimados amigos: Vivo en un edificio de departamentos cuyas ventanas de cocinas y baños dan al pozo de aire-luz y varias de ellas, por ser de carpintería metálica, están oxidadas y/o picadas.

Si bien el Reglamento de copropiedad del consorcio establece que son cosas comunes, entre otras, los muros divisores con el exterior y entre las unidades, no especifica nada sobre puertas y ventanas.

Mi pregunta es la siguiente: ¿El consorcio debe hacerse cargo de la reparación de las ventanas o es un gasto particular?.

Yo creo que sí es un gasto que debe afrontarlo el consorcio, porque la ventana forma parte del muro, también lo es una puerta, entonces cuando se rompe una cerradura el gasto debería afrontarlo el consorcio.

Un saludo muy grande para Uds.

Ana S

(18/6/2005)

Estimada Ana:

Respondo sus inquietudes. En una primera aproximación al tema le hago saber que, en muchas ocasiones, la determinación del carácter de común o privativo de un bien dentro del sistema de la propiedad horizontal, no es sencillo de resolver cuando el reglamento no se expide sobre el particular.

La misma duda que Ud. plantea, ante la falta de determinación del reglamento, se da cuando es necesario el cambio -por ejemplo- de las barandas de los balcones.

Somos partidarios de la idea, también resuelta jurisprudencialmente, que indica que:

No estando las ventanas de los departamentos contempladas en el Reglamento de Copropiedad como que sean "una cosa común", cabe concluir que aquéllas son bienes privativos anexos a cada departamento. Aduno, que el hecho de estar colocadas las ventanas en la pared que da al exterior (fachada) no les cambia el carácter de "cosa privativa" sino que sólo restringe los derechos del dueño en los términos del art. 5 de la ley 13.512. 

En similar sentido nos pronunciamos al tratar la voz PUERTA DE INGRESO EN LA UNIDAD PRIVATIVA, en la pág. 183 de nuestro libro VOCABULARIO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, Edit. Depalma - hoy Lexis-Nexis, explicando que son accesorios del dominio singular de los dueños de las unidades, a quienes incumbe su conservación y reparación.

Llegando al interrogante concreto que Ud. plantea, creo que para tomar una decisión general y uniforme para todo el edificio, habría que determinar si las deficiencias que presentan las ventanas que dan al exterior, han sido ocasionadas por factores externos -no imputables al propietario- y si esa afectación es general para todo el edificio.

En este sentido creo que si factores climáticos, fuera del control de los consorcistas, con el transcurso de los años han dañado las ventanas de las cuales hablamos, sería más conveniente que la asamblea resuelva su reparación global a cargo del consorcio y no dejar que cada propietario haga o no haga la tarea.

Otra hipótesis podría ser que el consorcio ejecute la reparación integral, pero con cargo a cada uno de los consorcistas que posean este implemento dañado, bajándole por expensas el costo de la reparación.

En situaciones de duda como la que se plantea y teniendo en cuenta que si no se toman medidas en forma global, el desprendimiento total o parcial de vidrios o metales, puede ocasionar serios daños a terceros que demandarán judicialmente al consorcio y al titular de la unidad de la cual se desprendió el elemento dañoso.

Independientemente del resultado del juicio creemos que una razón de prudencia debería primar por sobre la casuística determinación de a quién le corresponde el arreglo.

Si se tratase de un deterioro debido a falta de mantenimiento del titular de la unidad privativa, que se niega a reparar un elemento incrustado en la fachada, también pensamos que el consorcio tendría que anticiparse a repararlo, a costa -esta vez sí en forma exclusiva- del titular de la unidad privativa a la cual accede la ventana.

Saluda a Ud. muy atte.

Dr. Juan Antonio Costantino

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, está especializado en Propiedad Horizontal y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar

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