Rincón Solidario

Supuesta mala administración

Señor Director de Pequeñas Noticias

De mi mayor consideración:

Molesto vuestra atención por un gran problema que tenemos en nuestro edificio con la señora Administradora y quisiera que la persona indicada me guíe a los efectos de saber los pasos a seguir. 

Esta Sra. hace ya cuatro años que administra el edificio que está compuesto por dos locales comerciales, treinta unidades funcionales entre oficinas y departamentos y veintiunas cocheras en la Ciudad de Morón.

Obviamente se cuenta con un portero y un franquero. En los cuatro años jamás presentó una rendición de cuenta anual para ser aprobada, dice no llevar libros de Administración ni de remuneraciones, no de ordenes y ni de registro de propietarios. 

En mi caso, hace 14 meses que adquirí un departamento de dos ambientes y una cochera y ya me cansé de pagar todos los meses distintos importes de expensas, jamás pagué dos meses iguales y con diferencias bastante abultadas como por ejemplo meses de 80--; 100,--; 112,--; 150,-- y el último mes de 124 pesos, todas pertenecientes a el departamento solo y la cochera varía entre 31 pesos y 49 pesos. 

Todas las expensas incluyen un 10% como fondo de reserva que según el saldo del mismo al mes de Abril era negativo dado a que no se usa como tal y se incluye para gastos comunes, etc.. La última asamblea extraordinaria fue convocada por la administradora para el pasado 26 de mayo para tratar el problema económico financiero del consorcio. 

Obviamente que ante un análisis superficial de todo lo que le comento da como resultado una pésima administración tomándose atribuciones que no les corresponde, como variar las expensas a gusto de ella y siempre con saldos negativos en caja. 

Directamente le pedí la renuncia como tal al enterarme en dicha asamblea la carencia de los libros necesarios para una buena administración, inclusive el que mostró como de acta no está debidamente rubricado. Como es un consorcio de gente mayor y propietarios de oficinas que por lo general no son los que pagan las expensas, éramos 10 personas y no encontré respuesta por parte de los asistentes al pedido de la renuncia. 

Ahora bien, pregunto si como propietario puedo hacer una denuncia judicial y solicitar la intervención de la justicia para exigirle llevar todo en orden y si cabe una denuncia penal al respecto.? O agradeceré que me aconsejen los pasos a seguir.

Desde ya agradezco vuestra atención y es oportuno felicitarlo por lo boletines de Pequeñas Noticias que recibo desde el mes de marzo pasado fecha que me suscribí y me es muy útil.

Atentamente

Carlos Eduardo P

(1/6/2005)

Estimado Carlos: tanto al situación que a Ud. se le plantea como la dificultad de encontrarse aparentemente solo en esta encrucijada, no son para nada excepcionales. Es muy frecuente que algunas administraciones actúen de esta forma y que, frente a esto, la gran mayoría de los copropietarios adopte actitudes que van de la indiferencia a la más obstinada ignorancia.

1) ¿Cuál es la situación actual de este consorcio? Ni Ud. ni el resto de los consorcistas puede saber si las expensas que han venido pagando han sido las que realmente les correspondía pagar, si las que les vayan mensualmente poniendo al cobro son las que realmente deberían ser abonadas, si todo el dinero recaudado fue efectiva y correctamente administrado, si las erogaciones efectuadas coinciden con las que eventualmente hayan sido consignadas en las liquidaciones de expensas, etc. Debido a que la administradora no ha rendido cuentas de sus gestiones anuales ante la asamblea ordinaria del consorcio, desde hace ya cuatro años, todas estas cuestiones y otras varias están sumidas en la más completa incertidumbre; el consorcio ignora cuál es su real estado económico-financiero.

2) ¿Cuál es la situación actual de la administración? A estar con su relato, nos encontramos con una administración en grave incumplimiento de elementales deberes legales a su cargo. Esta situación de incumplimiento o de trasgresión legal y reglamentaria es grave no sólo por las normas que no cumple sino por su reiteración ininterrumpida en el transcurso de un largo período. El riesgo de dejar que esto se siga prolongando en el tiempo es que se vayan incrementando eventuales perjuicios al patrimonio del consorcio que, aún logrando la remoción o la renuncia de la administradora, puedan conformar una suma de dinero que resulte difícil de ejecutarle debido a que, por ejemplo, no cuente con bienes suficientes como para responder.

3) ¿Qué puede hacer Ud. frente a esto? Si bien desde un punto de vista teórico Ud., como consorcista, cuenta con los remedios legales para hacer frente a estas graves irregularidades, encararlo en forma individual le resultará no sólo muy dificultoso sino muy probablemente imposible. Le aconsejo entonces seguir el siguiente procedimiento:

a. encarar en forma personal y puerta por puerta el tratamiento de esta situación con cada uno de sus vecinos, tratando de sumar la mayor cantidad posible de voluntades;

b. esto debe estar destinado a exigir a la administradora la convocatoria de una asamblea extraordinaria en la que deberán tratarse tanto su remoción como el nombramiento de su reemplazante, y asimismo la rendición de cuentas de todos los períodos anuales correspondientes a su gestión;

c. para ir instrumentando esto y haciendo que la gente se vaya comprometiendo, conviene que vayan firmando una planilla en la cual manifiestan estar de acuerdo con dicha convocatoria, consignando datos de identidad, número de documento, y departamento correspondiente;

d. el número mínimo de personas a sumar a este proyecto deberá coincidir con el que establezca el Reglamento de Copropiedad para exigir la convocatoria de asamblea extraordinaria;

e. recién después de concretar esta tarea, y de reunir a la mayor cantidad posible de firmas, se estará en condiciones de remitir la intimación a la administración;

f. llegado el momento de concretarse la asamblea, habrá que estar atentos a todas las fases de la misma, es decir, a la convocatoria, a la constitución legal de la misma, al desarrollo, y a la redacción del acta correspondiente.

Teniendo en cuenta que todo este procedimiento, normalmente trabajoso y arduo, puede desembocar en un posterior juicio, es importante que desde el comienzo el grupo de propietarios que lo promueva esté asesorado y conducido por un abogado especialista, quien deberá cumplir con las reuniones previas de asesoramiento, la redacción tanto de la planilla como de la posterior carta documento e, inclusive, con las eventuales tratativas que puedan llegar a encararse con la administración para obtener el mejor resultado en el menor tiempo y con los costos más bajos posibles.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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