Rincón Solidario

Estaría votando y opinando sobre cosas que le influyen

En principio muchas gracias por la gran ayuda que nos dan con toda la información suministrada. 
Ahora bien, este tema no tengo idea cómo resolverlo. Resulta que en un edificio, el portero es el hermano de uno de los copropietarios, quien ya no vive en el edificio y va a autorizar al encargado para representarlo en la próxima reunión de consorcio. 
Entre varios de los temas que se van a tratar se encuentran algunos relacionados directamente con la función del encargado, por lo tanto estaría votando y opinando sobre cosas que le influyen directamente a él. 
¿Se puede de alguna manera rechazarle esta representación o establecer que los temas relacionados directamente con él no se encuentre presente? 
Quedo a la espera de alguna otra solución que se les ocurra. 
Muchas gracias.
Alejandro G.
(26/7/2005)

Estimado Alejandro: el derecho de representar y de ser representado, como todos los derechos, no es absoluto. Este principio fundamental, que rige inclusive para los derechos y garantías consagrados en la primera parte de la Constitución Nacional y que por ende son de jerarquía superior a las reglas del mandato y de la gestión de negocios, resulta obviamente aplicable también al caso por el que Ud. consulta.

Si bien el propietario de la unidad funcional tiene la facultad de elegir libremente a quien lo represente en el acto de la asamblea, y consiguientemente ni el resto de los miembros de Consorcio ni nadie puede interferir en esa decisión, no es menos cierto que tampoco esa libertad de elección del propietario es absoluta, a punto tal de imponerle a la asamblea un representante cuya actuación va a colisionar claramente con la regularidad del desarrollo de la misma.

Justamente porque tiene esa libertad de elección no puede usarla abusivamente; bien puede ese propietario concurrir él personalmente en esta ocasión especial, o en su defecto designar a otra persona que no sea justamente su hermano, debido a que como no puede ignorarlo (por conocer el Orden del Día de la asamblea) la conducta o comportamiento del mismo va a ser analizada, objeto de discusión y eventual decisión por el resto de sus vecinos. Evidentemente esto no se desarrollará de la misma forma ni con la amplitud y tranquilidad necesarias si este encargado devenido en representante se halla presente que si, por el contrario, está ausente.

En consecuencia, para el caso en que ese propietario haga uso abusivo de su derecho a designar a su representante, el resto de los consorcistas podrá ejercer el derecho de impugnar esa representación y de exigir que el encargado abandone el ámbito de la asamblea.

En este caso estaríamos aplicando por vía analógica un principio que rige en muchos Reglamentos, en base al cual los administradores no pueden participar o bien de las deliberaciones o de presenciar las votaciones, cuando lo que se está tratando es una cuestión justamente vinculada al ejercicio de su función; y esto es así porque asegura el tratamiento pleno de la cuestión evitando situaciones cuando menos incómodas, o directamente violentas, previsibles y conocidas por todo aquél que haya concurrido a asambleas de consorcio.

Lógicamente esta impugnación deberá ser debidamente fundada y constar en el acta respectiva. Se constituirá en un elemento importante si la cuestión con el encargado deriva en un conflicto laboral posterior, o si se suscita una situación de enfrentamiento con el propietario que quiere ser representado de esta forma.

También sería conveniente que quien invite o requiera al encargado que abandone la asamblea cuando se trate el punto respectivo, sea el responsable (de acuerdo a la ley) de la relación con dicho encargado, o sea, el administrador, quien en ejercicio de sus facultades le dé directivas en este sentido explicándole al mismo tiempo las razones de su decisión. Esta constituirá una directiva que el encargado deberá acatar.

Las precedentemente señaladas son las actitudes que podrá asumir el Consorcio, ya sea a través de uno o varios consorcistas o en su caso del administrador, para enfrentar y resolver una situación planteada en forma evidentemente deliberada, premeditada, por estos dos hermanos. Y de esta forma podrá el Consorcio precaverse de un conflicto futuro.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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