Rincón Solidario

Consulta legal

Vivo en un consorcio que, como puedo apreciar en diversas notas que se publican en vuestro Boletín, tiene las graves y mismas falencias que otros.

Por ser éste un edificio de 120 unidades funcionales más 42 cocheras y un local, habitan en el mismo personas de gran diversidad, ya sea por su nivel social, raza, religión, profesión, etc., pero lo que debería suplir estas diferencias es que casi todos somos propietarios que debemos mantener nuestro capital.

Obviamente al ser tantas personas no todos tenemos hábitos ni costumbres similares, pero hasta hace un tiempo estas diferencias eran bien llevadas, ya que la mayoría trataba de cumplir con la buena convivencia y las pautas establecidas por el Reglamento de Copropiedad y Administración.

Luego de haber tenido varios años administraciones internas, ante un conflicto originado por una persona que ni siquiera era propietario, sino concubino de una propietaria, quien siendo "militar retirado" realizó un símil golpe de estado; tomando la administración junto a dos propietarios más, tratando de derrocar al entonces administrador interno, e instigando mediante múltiples, falsas y maliciosas notas a los propietarios para que no pagaran las expensas al Administrador sino a él; las cuales, además, llevaban el logo de la justicia. 
Tras un largo tiempo de soportar y recibir las altaneras notas y 22 cartas documento, se logró que este señor terminara con el caos creado, y los bandos que había intentando formar, para su propio beneficio (ya que como dice el refrán divide y reinaras), tomando un Administrador Externo que, como bien he expresado anteriormente al ser este un consorcio tan grande y conflictivo, debía reunir varios requisitos.

Entre ellos, tener edificios de similares características a su cargo, excelente trayectoria y muy buena reputación para cumplir su misión.

Fue así que se consiguió un Administrador con excelentes referencias que reunía todos estos requisitos, y que por sobre todo era capaz, decente y honesto cosas no fáciles de encontrar en estos tiempos. Siendo, además Dr. en Ciencias Económicas.

A pesar de todas estas bondades se resolvió, como creo se hace en la mayoría de los consorcios, crear un Consejo de Administración que tal como lo establece la Ley 13512 y el RPA, debería fiscalizar las funciones del mismo. Para hacer aún más transparente la gestión todos los pagos superiores a $200 deberían realizarse con cheque, pero firmados éstos también, al menos, por dos integrantes de dicho Consejo.

Así se vino realizando desde el año 99, siendo anualmente renovado el consejo y cada 2 años el Administrador quien hasta la fecha ha conseguido que se renueve su mandato precisamente por su gran capacidad.

Pero la apatía, desinterés o falta de tiempo por parte de muchos propietarios, genera la ausencia de éstos a las reuniones de consorcio, y ni siquiera dan su representación a otros consorcistas. La mayoría de éstos son personas que además de no concurrir osan luego quejarse y protestar por las decisiones que se toman. Es por esto que desde hace 25 años, jamás se logró el quórum que establece el Reglamento, por lo que se estableció que pasados 30 minutos del llamado a primera convocatoria se sesionará con el quórum presente, para así evitar el tan costoso llamado a asamblea por vía judicial.

Estos propietarios, que además en todos los casos se niegan al aumento de expensas, deberían optar por mudarse a PH donde, además de pagar mínimas expensas, no deben tomar decisiones, ni concurrir a aburridas -según consideran ellos- Asambleas.

Pero hay, sin embargo, personas -como este altivo y soberbio personaje al que hago referencia al principio de esta nota- que insisten en decir que la falta de interés de los propietarios se debe a la incapacidad de conducción del Sr. Administrador y del Consejo.

Este personaje se empeña en enviar todas las semanas notas intrigantes y maliciosas ofendiendo al Administrador y al Consejo que además en general está integrado por personas que trabajan activa y participativamente dedicando tiempo y esmero a su gestión, sin por supuesto recibir compensación alguna por su trabajo, logrando sólo críticas y agresiones de este personaje (militar retirados de 76 años), quien además es asiduo concurrente a misa los domingos teniendo un hermano cura. Pero parece que hace oídos sordos a lo que se pregona en su religión como en cualquier otra que es el amor al prójimo, la tolerancia y hacer el bien a los demás, pero este "caballero ha llegado a irse a las manos" en una reunión con un vecino que es reconocido por todo el consorcio por su corrección y educación.

En el año 2003 se resolvió realizar un mantenimiento en el "Hall de Entrada" del edificio, tratando de cambiar las maderas que revestían las columnas del mismo, pintar el techo de éste, arreglar la carpintería metálica que estaba podrida y reparar el enchapado de las puertas de los ascensores que tenían ya 20 años, ya que este resultaba deprimente y antiestético.

Esto se resolvió por mayoría de votos presentes, por las causas a que me refiero anteriormente.

Fue entonces donde comenzó nuevamente el caos. Ya que este señor que, reitero, no es propietario, inició dos juicios al consorcio, uno por "interdicto de obra nueva" y otro por "nulidad de asamblea" cuyas costas deberemos pagar todos los propietarios sin siquiera tener la delicadeza de comunicar que iba a realizar estas acciones contra el consorcio. Fue así que las reparaciones debieron ser suspendidas por orden de un juez viviendo a la fecha en una verdadera villa; donde además se han creado, gracias a este señor, bandos y camarillas entre vecinos, lo cual hace imposible la buena convivencia. Igualmente este señor sigue mandando cartas documento (siendo éeste su hobbie principal) que deben ser respondidas y pagadas por el consorcio.

Además realiza camarillas para oponerse al aumento de expensas que, como todos sabemos, se deben al incremento de salarios, primas de seguros, artículos de limpieza y costo de vida (tenemos 5 personas conforme cantidad de unidades y la escala que informa el SUTHER).
Este hombre que, por su elevada edad, creo tiene afectada su capacidad de discernir hace propuestas tales como cortar 2 ascensores de 4 (21 pisos y 120 u.f), poner al personal en negro, sacar el encargado con vivienda, disminuir los artículos de limpieza y echar al administrador ahora, antes de vencer su mandato sin tener justa causa.

Ahora y disculpen mi explayamiento, yo pregunto si él es tan capaz y considera que vive en un consorcio de ineptos porque no tiene la hombría de mudarse y no seguir generando caos y agonía en el consorcio.

Cabe destacar que la mayoría son Dptos. de más de 86 m2 y pagan $156 de expensas en el barrio de Núñez a 7 cuadras del subte y de la Av. Cabildo.

Es demasiado obvio, que a lo que apunta este hombre es volver a tomar por su cuenta la Administración para su propio rédito y el de los 10 o 15 seguidores que tiene, siendo por ejemplo el interés de algunos tomar la vivienda de portería para albergar así a sus hijos que alquilan viviendas en otros lugares.

Por todo lo expuesto y viéndonos desde hace más de dos años (que llevan los juicios), que comenzará su concubina, quien nos ha llevado a vivir, sin ofender a nadie, en una "Villa similar a la de Fuerte Apache" además por las rivalidades y disputas que todo esto ocasiona entre vecinos, es que un grupo de propietarios "quienes estamos acostumbrados a vivir en forma digna, limpia, y confortable" queremos saber si aquellos que nos sentimos perjudicados tanto económica como psicológicamente, por la falta de resolución y sentencia de estas actuaciones judiciales, estamos amparados por la justicia para iniciar acciones contra la parte querellante y en este caso, cuáles serían los pasos que deberíamos seguir, ya que además no tenemos ni siquiera el "fondo de reserva" que establece la ley y el Reglamento de Copropiedad y Administración por causa de aquellos que no quieren aumentar las expensas. 
Por favor les ruego me informen cuáles son nuestros derechos en este caso. 

Desde ya agradezco a Uds.., vuestra respuesta.

Cecilia

(5/10/2005)

Estimada Cecilia: 

Si debo remitirme a responder su consulta, considerándola como la contenida en el último párrafo de su extensa carta, debo decirle que los derechos del Consorcio seguramente deberán estar debidamente atendidos y resguardados en ambos expedientes judiciales, resultando de incumbencia y responsabilidad tal menester tanto del administrador como del o los abogados que lo asisten, cada uno dentro del ámbito de actuación que por ley le corresponde.

A) Hace Ud. referencia a un Interdicto de obra nueva y a una demanda por nulidad de asamblea. Habrá que estar pues a lo que en ambos casos se resuelva por parte de los jueces, al alcanzar ambas resoluciones autoridad de cosa juzgada. A partir de ahí, habrá que examinar si de uno o ambos expedientes se desprenden responsabilidades como consecuencia de la interposición y trámite de dichas acciones judiciales, y si las mismas alcanzan (o no) a quien las promovió, a quien las contestó y, eventualmente, a los profesionales actuantes.

B) Hasta aquí la respuesta a lo concretamente consultado.

No puedo, sin embargo, finalizar mi intervención sin hacer referencia al tenor de su carta.

Concretamente, me refiero a los conceptos que Ud. vuelca sobre su vecino. La gravedad y entidad de sus dichos, a raíz de los cuales esta persona se podría considerar deshonrada o desacreditada por Ud., podrían haber dado lugar a la consumación del delito de injurias, que el artículo 110 del Código Penal sanciona con multa o prisión de un mes a un año, sin perjuicio de las indemnizaciones dinerarias que pudiesen corresponder. Entiendo que tales extremos no se han dado, pero no solamente porque Ud. no llega a identificarlo claramente con nombre y apellido sino porque tampoco lo hace con el edificio en el que ambos viven.

Por otra parte, de haber sido así, con toda seguridad "Pequeñas Noticias" directamente se habría abstenido de publicar su carta.

C) Debo señalar además que sus referencias a este señor sobre su condición de militar retirado y asiduo concurrente a misa de los domingos resultan, además de innecesarias, discriminatorias. Son innecesarias porque no hacen a la cuestión jurídica por la que se consulta, y podrían ser consideradas descriminatorias y ofensivas toda vez que ser militar y católico, que yo sepa, no constituye de por sí ningún descrédito, ni agravante de otra conducta ni mucho menos una inhabilitación moral.

D) Por todo lo expuesto, le aconsejo:

1. recabar de la administración información actualizada y exhaustiva sobre el estado de ambos juicios;

2. según lo que resulte de dicho informe, de ser necesario promover la convocatoria de una asamblea extraordinaria para que el Consorcio esté debidamente anoticiado sobre ambas cuestiones, con la concurrencia e intervención del o los abogados responsables del patrocinio jurídico;

3. sin perjuicio de esto, eventualmente Ud. puede hacerse asesorar personalmente sobre el estado de estos juicios, en el caso de no estar conforme con los informes recibidos por parte de la administración y, en su caso, actuar en consecuencia;

4. finalmente, actuar con mayor prudencia cuando se dirige a su vecino, salvo que obren en su poder elementos como para denunciarlo o demandarlo, para lo cual su abogado podrá aconsejarla debidamente. De no ser así, le aconsejo abstenerse de expresar conceptos u opiniones tendientes a desacreditar a esta persona, que para lo único que eventualmente servirán será para comprometerla civil y penalmente.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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