Rincón Solidario

Un buen motivo de demanda

Buenas tardes:

¿Se puede demandar al Administrador por mala administración?

Deseo saber si los problemas que tenemos son un buen motivo de demanda, O NO?

Actualmente tenemos nuevo administrador...pero al momento, el ex administrador se niega a entrega los pocos documentos del consorcio, ya que el consorcio tiene una deuda con él.

El informe de una auditoría realizada, resalta lo siguiente:

1. No tenemos, libro de órdenes, de sueldos y jornales, de administración.

2. Recibos otorgados a suplentes de encargado (simples)

3. Anticipos de sueldos y SAC al personal (Recibo simple)

4. Recibos simples, de trabajos realizados en el edificio, algunos con fechas posteriores a realizado el trabajo, según liquidación de expensas...

5. Falta de pago del seguro de vida obligatorio al encargado y vida contrato de trabajo.

6. No se ha efectuado ningún trámite para el cumplimiento de la Ley 257 GCBA de conservación de frentes y balcones.

7. Seguro de incendio edificio: la suma asegurada es muy reducida de acuerdo a los m2 cubiertos del edificio.

8. En 5 años de administración, incumplió su obligación de realizar una asamblea anual y rendición de cuentas, siendo que los consorcistas siempre lo solicitamos por teléfono.

Por favor agradecería dicha información. Desde ya muchas gracias.

Daniela

(7/10/2005)

Estimada Daniela:

Sin duda alguna y de acuerdo a su relato, el Consorcio estaba sumergido en una situación de sumo riesgo al no contar con un mandatario que los represente y administre los fondos del consorcio de acuerdo al Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio, Leyes Nacionales y Municipales y cumpliendo con Decretos y Ordenanzas vigentes. La realización de Asambleas Ordinarias anuales y Rendición de Cuentas, como usted bien dice, es obligación del mandatario según lo dispone el Código Civil en su artículo 1909 y subsiguientes y los Reglamentos de Copropiedad.

Ustedes han solicitado en varias oportunidades la realización de Asambleas y Rendición de Cuentas, quizá no como estipula el Reglamento de Copropiedad de su edificio que, con seguridad, en el artículo destinado a Asambleas figura con qué porcentaje se debe contar para la solicitud (por escrito y con acuse de recibo) de la misma. No menciona si del informe de Auditoría surge alguna diferencia monetaria a favor del consorcio, lo cual es importante como detonante para iniciar un juicio por rendición de cuentas. 

El consorcio no deja de ser responsable por la falta de libros obligatorios y demás puntos que nos cuenta en su consulta, lo que sí, el mandatario, evidentemente, no ha cumplido con varias de sus obligaciones como tal, por lo cual es solidariamente responsable. En cuanto a la retención de documentos, el artículo 3939 del Código Civil establece que "El derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa". 

El artículo 1956 del Código Civil, establece “Hasta que el mandatario sea pagado de los adelantos y gastos, y de su retribución o comisión, puede retener en su poder cuanto bastare para el pago, cualesquiera bienes o valores del mandante que se hallen a su disposición”. 

Muchos autores de libros de propiedad horizontal tratan el tema como el “derecho” de retención, pero cada uno a su manera se encarga de aclarar que el Código Civil no hace mención al derecho de retener “documentación” además de que existen fallos judiciales no facultando al administrador a retener papeles del consorcio y aconsejan darle un tratamiento muy cuidadoso a este tema (recomendamos leer el Boletín Nº 109 del 13 de Mayo de 2002).

Esperando haber respondido a su consulta la saludo muy atte.

Sebastián Hutler Wolkowicz

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Fuente: Cámara de Ascensores y Afines - www.cadeas.com.ar

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El Contador Hutler Sebastián Wolkowicz es Auditor y Administrador de Consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar

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