Rincón Solidario

Antes de la próxima lluvia

Administro un consorcio cuya fachada originariamente tenían unos maceteros bajo las ventanas. En algún momento se decidió, por problemas de humedad, anular esos maceteros y se les colocó una pequeña losa en la abertura superior. Para aprovechar el espacio, los departamentos abrieron la pared hacia el ex-macetero y "crearon" una especie de mueble guarda-tutti, (como un placard ganado al espacio aéreo).

El tema es que con el tiempo esa losa se rompió y ahora el agua de lluvia se mete dentro de esos placares.

Pregunto: ¿esos maceteros pertenecen al consorcio o a cada unidad funcional? Lo duda surge porque un propietario pretende que la reparación de esa losa corra por cuenta del consorcio.

Necesitaría respuesta urgente, antes de que vuelva a llover. Gracias.

Marcelo.

(3/11/2005)

Técnicamente la fachada principal es la proyección hacia la vía pública del volumen exterior de un edificio sobre un plano vertical paralelo a la línea municipal. Es conocido que la enumeración del Art. 2º de ley 13.512 no es taxativa y precisamente la fachada del edificio no está comprendida en la enumeración del Art. 2º de la ley 13.512; pese a ello, no dudamos en considerarla de propiedad común.

La opinión de Bendersky nos ilustra de la siguiente manera: ”Desde el punto de vista arquitectónico la fachada es asimilable a un muro maestro. Tiene la función principal de sostén de los planos horizontales. Desde el punto de vista estético es la ”principal” faceta externa; y en cuanto a la naturaleza jurídica del muro frontal constituye un bien de propiedad y uso común. La faz interna del muro tiene una función ”accesoria” de utilización exclusiva de los respectivos dueños (colocación de placards, adornos, etc.)”

Por su parte, la Cámara de Apelaciones de Mar del Plata tiene sentado criterio al respecto, habiendo resuelto que dado que la fachada constituye un complejo arquitectónico integral, no es admisible que, sin autorización de todos los consorcistas de un edificio de propiedad horizontal, la afecte uno mediante innovaciones hechas a título personal, y lo hace quien cubre un balcón descubierto con un toldo o cierra con vidrios, no siendo necesario que ello provoque perjuicios, pues basta la violación de las normas del reglamento para que se ordene la destrucción de lo indebidamente hecho. 

El valor predominante, ligado íntimamente con la fachada del edificio en su calidad de cosa común, es la estética del edificio, que constituye un valor preservado por la Ley 13.512 (ver Art. 5º última parte) que normalmente se concreta en la uniformidad del frente del edificio.

Como consecuencia de lo hasta aquí expuesto, si los maceteros a los cuales se hace referencia integran el hormigón de la fachada no cabría duda de su carácter de común, y por ende las reparaciones serían a cargo del consorcio.

También es de tener en cuenta que el consorcio habría consentido la utilización de dicho sector para un destino de depósito de pequeñas cosas, ya que de no haber sido así -independientemente de su carácter común- el propietario podría ser responsable por el uso indebido de dichos maceteros.

De todos modos tengo como principio básico, por razones de seguridad y eventual responsabilidad del consorcio por los daños que pudiere ocasionar a terceros la caída de trozos de la fachada con responsabilidad objetiva (Art. 1113 del Código Civil), asumir como gasto común todo lo referido a vicios constructivos en un sector tan neurálgico del edificio como es la fachada.

Saluda a Ud. muy atte.

Dr. Juan Antonio Costantino

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, está especializado en Propiedad Horizontal y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar

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