Rincón Solidario

Una gotera importante

Sr. García Rivas:

Esta vez me dirijo a Uds. solicitando un consejo:

En una unidad propiedad de mi hija - l ambiente - se ha producido desde el 8/9 una gotera importante en el baño, que además de impedirle ducharse y/o lavarse, a raíz de la gotera se ha roto la puerta de dicho baño. Por lo tanto, desde entonces no puede habitar su unidad. 

Desde aquella fecha hemos hecho numerosos reclamos verbales y telefónicos a la administración, y pese a que han enviado a un plomero para tratar de encontrar el desperfecto -aparentemente en el piso superior- hasta la fecha todo sigue igual. Esta semana envié una carta documento, intimando a reparar la gotera dentro de 72 hs. de recibida la misma y reservándome el derecho a promover juicio por daños y perjuicios por obligar a mi hija a residir en una pensión durante ese tiempo. A la fecha 7/10 aún no ha sido reparada la gotera y por supuesto avanzó la humedad al único ambiente. 

Deseo saber cómo actuar a partir de ahora. La carta documento no me ha sido contestada. 

Oportunamente llamé a Aguas Argentinas solicitando el corte de agua al edificio y cuando llegaron, el encargado les mintió diciendo que ya estaba solucionado.

¡ Gracias ! 
Mario J.
(7/10/2005)

Estimado lector:

En primer lugar habrá que determinar si el daño proviene de partes comunes del consorcio o privativas de la unidad que se encuentra sobre el baño de su departamento.-
Hecho lo cual y de cumplirse con los presupuestos de la responsabilidad civil (hecho dañoso, relación de causalidad, factor de atribución, culpa o dolo o, en el supuesto de responsabilidad objetiva, vicio o riesgo de la cosa) Ud. bien puede iniciar la correspondiente acción de daños y perjuicios al titular de la unidad de donde proviene el hecho perjudicial o al Consorcio si el daño es derivado de la propiedad horizontal, en ambas hipótesis en sede civil.-

Los tribunales han dicho, entre muchos precedentes, que: "En los casos de humedades e inundaciones responde el Consorcio cuando la causa del daño está en las partes comunes" (cfr. CN Civ. Sala H, 28/11/1996 in re "Cimino, Ignacia M. c/ Consorcio de Propietarios Humahuaca 4642", LL 1997-E, Pág.. 1031 S-39.863) para hacer lugar al reclamo de daños materiales.

También, si correspondiere, Ud. podrá demandar el reconocimiento de daño moral. Reiteradamente se ha dicho que el daño moral es inmaterial o extrapatrimonial y representa los padecimientos soportados y futuros que tuvieron su origen o agravamiento en el hecho ilícito. Lo dañado son bienes de goce, afección y percepción emocional y física, no estimables por el equivalente pecuniario, pero sí considerables para la satisfacción por medio de sucedáneos de goce, afección y mitigación al sufrimiento emocional y físico (CN Civ. Sala C, octubre 13/1992, "Varde c/Ferrocarriles", voto del Dr. Cifuentes; id. Sala C, noviembre 27/1992, "Vinaya c/Empresa Ferrocarriles Argentinos", L.L. T.1993-D-278, fallo Nº 91.599).
La jurisprudencia ha sido recepticia de estas consideraciones en, por citar sólo algunos de los profusos antecedentes, "Grucki, Graciela c/ Consorcio de Propietarios Mariscal Fco. Solano López 3541 de Capital Federal" (CN Civ. Sala F, 27/02/04 F.107.627, LL T 2004 D, Pág. 491-496); "Monserrat, Gerardo Francisco c/ Consorcio de Propietarios Cangallo 1578/86 (C. Nac. Civ. Sala B 08/08/2001 JA-2002-I-801); "Verdinelli, Emilio c/ Consorcio de Propietarios Monoblock G calle Newton 1125 Barrio Tiro Federal (LLBA 1998, 623) (Cam. 1ª de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, Sala II 25/03/97) y C Nac. Esp. Civ. y Com. Sala 6a. (27/07/1988) in re "Rensino, N. y otra vs. Consorcio de Copropietarios Edificio Callao 1690/2 esquina Guido 1820/2/4 s/ Daños y perjuicios" en la que se expresó que "el daño moral es procedente en razón de la demora del consorcio en realizar la reparación integral…", y en "Rivamonte, Mario V. c/ Consorcio de Propietarios Edificio Nº 29 Barrio Gral. Savio (ED. 147-523) en el que la Sala F de la CN. Civ. (agosto 25-991) sentenció que: "En virtud de los perjuicios sufridos por el actor en su unidad sujeta a propiedad horizontal a raíz de infiltraciones prolongadas en el tiempo, éste sufrió un auténtico daño en bienes extrapatrimoniales tales como el derecho al bienestar, a la paz en el hogar, a sentir seguridad en su interior, y a sentir resguardada su salud física y espiritual y la de su familia, los cuáles al ser ilícitamente lesionados dan origen a la indemnización por daño moral".En estos casos, se reclama un monto estimado por la parte damnificada y será el juez quien, en definitiva, resolverá según su leal saber y entender y las reglas de la sana crítica (Vg. Art. 165 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).

Además, Ud. podrá incorporar como rubros de su demanda, si se pudiese demostrar, el denominado lucro cesante, si el inmueble se utiliza en actividad comercial o profesional o se encuentra destinado a renta, por lo que habrá que determinar y aportar los elementos probatorios para cuantificar la magnitud de lo resignado.

Conviene señalar, que el perjudicado también estaría en condiciones, de poder probarlo, de reclamar el llamado daño emergente y la pérdida de chance en ocasión de que el hecho le impidiese, por ejemplo vender la propiedad. La pérdida de chance es entendida como la posibilidad suficiente de obtener una ventaja patrimonial o de evitar una pérdida (cfr. CN Civ. Sala M 07-08-92 "Tanda, Mikio c/ Consorcio de Copropietarios de Edificio Larrea 1042" y autos " Coosuschi, Julio c/ Consorcio de Propietarios Paraguay 3290", CN Civ. Sala V 31-08-88).

Objeto de reclamo, desde ya, podrá constituir la privación de uso de la unidad, y los consiguientes gastos de traslado y alojamiento en otro lugar en el caso de no haber podido mantener en condiciones normales, habituales y propias del medio en que se desenvuelve la persona la habitación de su casa o, derechamente, el lugar haya quedado en situación de inhabitabilidad.-

Y también, de prosperar, recibir una indemnización por la conocida como pérdida del valor venal de la cosa. Así expresa un fallo de nuestros jueces que "…Si el departamento de la actora sufrió desperfectos y deterioros provocados por filtraciones provenientes de la azotea del edificio, es procedente su reclamo de indemnización de la pérdida del valor venal de su propiedad...El propietario de un departamento deteriorado por filtraciones provenientes de la azotea del edificio puede reclamar al consorcio la indemnización de la pérdida del valor venal del mismo, calculándola sobre su necesidad de reparación y el costo consiguiente, pues es tal suma la que ofrecerá de menos un eventual comprador o estimará quien tase el bien con fines de garantía. Ante el deterioro de un departamento por filtraciones provenientes de la azotea del edificio, el propietario puede reclamar al consorcio la indemnización de la pérdida del valor venal, pues no está obligado a efectuar arreglos en el bien dañado y, una vez compensada la pérdida sufrida en su patrimonio, puede dar a la indemnización recibida en dinero el destino que prefiera (CN Civ. Sala I 24/10/95, "Fryszberg de Kerdman, Elsa c/ Consorcio de Propietarios Río de Janeiro 909", LL 1996-C-285; JA, 1997-IV síntesis).

Todo lo arriba comentado se fundamenta, entre otros, en los Arts. 512, 513, 519. 521, 522, 1067, 1068, 1079, 1109 y 1113 y ccdantes. del Código Civil. Y, doctrinariamente, en la teoría general de la responsabilidad civil y en el llamado derecho de daños. Así, nuestros autores modernamente hablan que ante el incumplimiento del agente responsable del hecho dañoso cabe la reparación integral de dicho daño.

Sin embargo, es dable esperar que provenga de partes comunes o privativas, los responsables se hagan cargo de solucionar inmediatamente la penosa situación y reparar el daño ocasionado, sin necesidad de que Ud. deba pleitear. De no ser así, consulte a su abogado de confianza. 

Lo saluda con distinguida atención.

Dr. Jorge Resqui Pizarro  

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro  es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal, es vicepresidente de la Unión de Consorcistas de la República Argentina  (UCRA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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