Rincón Solidario

Dos administradores

Buenas tardes:

Dr. Brailovsky, lo molesto por una duda que tengo con respecto a la administración de un edificio.

Yo sigo sus respuestas, siempre tan claras, a través de PEQUEÑAS NOTICIAS, pero en este momento ya tenemos una asamblea a realizarse la próxima semana y no me dan los tiempos para esperar el boletín con la solución al problema.

Le cuento cómo es la situación: En mi edificio tenemos una administración interna. Una vecina es la administradora y un consejo de propietarios del cual soy miembro.

Ahora bien, algunos vecinos no están conformes con algunas actitudes de esta señora y la quieren desplazar y que yo ocupe su lugar. Lógicamente esto se haría por medio de una asamblea cumpliendo con todos los requisitos, en cuanto a quórum, como en cantidad de votos necesarios.

Por una cuestión de horarios de trabajo yo no llego al edificio nunca antes de las 18 hs. y si soy administrador del edificio, como quieren muchos vecinos, tendría que resolver algunos problemas por medio del teléfono, lo cual no me agrada demasiado.

Buscando una solución a este problema se me ocurrió hacer una administración en conjunto, y la pregunta concreta es:

¿Puede haber dos administradores en un mismo edificio con las mismas obligaciones y responsabilidades?

Al ser de esta manera los vecinos podrían contar con dos personas para llevar adelante el edificio y no haría falta remover a la actual administradora.

Esperando su respuesta lo saludo y agradezco su atención.

Carlos

(27/10/2005)

Estimado Carlos:

En primer lugar, agradezco su deferencia al plantearnos su cuestión.

En segundo lugar, creo que, lo que Ud. plantea, no es un problema de consorcio sino que es un problema "societario".

¿Por qué?

Porque evidentemente el consorcio puede ser administrado por una o por muchas personas al mismo tiempo, sean "físicas" (personas de existencia visible) o personas de existencia ideal (sociedades).

Sociedades como por ejemplo, SRL, o SA, o SCA, todas ellas sociedades regulares, o incluso sociedades de hecho (o irregulares).

Y las sociedades pueden tener varios representantes que la dirijan y consecuentemente varias personas serán las que administren el consorcio.

Y si todas esas personas tienden al progreso del consorcio, mis parabienes al consorcio.

Pero claro, el tema, como dije antes, es eminentemente SOCIETARIO porque tratará sobre la confianza que exista entre los socios: la que Ud. tenga y ponga en su socio o socios.

Porque si son "socios", TODOS podrán administrar los fondos consorciales: sí, aquí se trata del manejo de dinero (ordenar, disponer y pagar trabajos, cobrar expensas, en suma administrar fondos).

Y la ley SABE que en el manejo de dinero se puede cometer fácilmente el delito que ya se ha previsto en el art. 173 inciso 7* del Código Penal de la Nación: la DEFRAUDACIÓN por administración fraudulenta.

Que, como mención, podría cometerse si "alguien" se beneficia de alguna forma con la contratación de alguna obra que se efectúe en el consorcio. Entre otras formas de comisión del mismo delito. 

Así que, si algún socio suyo defrauda al consorcio todos los que administran serán investigados en un proceso penal grave. 

Y eso le acarreará a Ud., en forma personal, al menos una serie de gastos importantes como, por ejemplo, los honorarios profesionales de SU abogado defensor particular, los honorarios por su eximición de prisión, etc., aunque después se demuestre su inocencia y la culpabilidad "del otro".

Pero que quede claro: si Ud. era "socio" en la administración, la responsabilidad era compartida y, por supuesto, los perjuicios al consorcio deberán ser indemnizados por Ud., lo que significa que "Ud. pone dinero" y el otro "socio" suyo seguramente no pagará nada, ya porque está "fugado" o porque es "insolvente".

Y ni qué decirle tengo lo que pensarán de Ud. y sus "socios" administradores sus propios vecinos que, mientras se esté investigando, no sabrán "a quién" echarle la culpa del delito cometido. Tal vez tendrá que mudarse a otro edificio.

Justamente ese es el motivo por el cual los administradores profesionales son reacios a aceptar que las contrataciones y el dinero del consorcio sea manejado por un "consejo de propietarios", o se depositen fondos de reserva a nombre de algunos propietarios, etc. etc.

Ahora, si sabiendo el riesgo, Ud. acepta estas "sociedades" y la responsabilidad que entraña, como dice célebre el refrán: "sarna con gusto no pica", Ud. me entiende.

Saludo a Ud. muy atentamente

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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