Rincón Solidario

Alquiler de la porteria

Estimado Dr. Barilovsky:

En relación a la consulta publicada por ustedes acerca de la posibilidad de alquilar la vivienda del encargado sin reunir el 100% de adhesión de los copropietarios, mi pregunta es la siguiente:

¿Qué sucedería si en lugar de "cambiar el destino de la unidad", en donde se requiere generalmente unanimidad, simplemente se da un "uso transitorio" a dicha unidad a fin de evitar su deterioro ya que se encuentra hace años deshabitada provocando un riesgo para los copropietarios linderos (malos olores, insectos, diferencia de temperatura, etc)?
Espero su respuesta.
Muchas Gracias.
Emiliano
(24/8/2006)

Estimado EMILIANO:

Gracias, ante todo, por su consulta y la confianza que deposita en este abogado y sobre todo en Pequeñas Noticias.

Ahora sí, pasando a su consulta debo indicar que es muy interesante.

Porque su cuestión hace lo que está haciendo la sociedad entera: "desviar el tema principal e introducir cuestiones que no son verdaderas". ¿Ejemplos? Sí, como no !!!!!

Repito lo que alguna vez dije: En nuestra República Argentina eso pasa cuando -para que parezca todo "inocente" en lugar de demostrar claramente el DELITO- se busca utilizar otro nombre distinto al real.

Así, en lugar de llamar a la "falsificación" por su nombre (claro, si hay falsificación, el que lo comete es un DELINCUENTE: el falsificador) el vulgo ha "inventado" la palabra "trucho"; y claro, el "truchador" parecería que no es un delincuente, sino que sería un "vivo porteño".

Según eso, pareciera que comprar un CD o un DVD "trucho" está bien porque lo prohibido, lo delictual, es COMPRAR CD O DVD FALSIFICADOS. 

Y pidiéndole disculpas por la disgresión, vuelvo a su tema.

En este estado, YO debo hacerle una pregunta a Ud.: ¿dónde existe (en la Ley 13512, o en el Reglamento de copropiedad, o en el CÓDIGO CIVIL de la Nación, o en otras leyes nacionales o provinciales o CABA), el derecho de "uso transitorio" de propiedad comun consorcial ?

Porque si bien la Constitución Nacional nos indica que lo que NO ESTÁ PROHIBIDO siempre está permitido, ello debe ajustarse a las normas generales que el plexo normativo impone.

Claro, hay que estudiar y saber TODAS LAS LEYES EN SU CONJUNTO, y no una sola, porque el DERECHO es un sistema coordinado Y NO un conjunto de leyes descolgadas.

Va de suyo que la Ley 13512, que se plasma en el Reglamento de copropiedad de cada consorcio, claramente describe LO QUE ES PROPIEDAD CONSORCIAL y, además, le otorga a cada propiedad común un DESTINO DETERMINADO.

Esa propiedad común, en suma, debe aplicarse solo y únicamente a "ese" destino que fue impuesta legal y reglamentariamente.

Así, un hall de acceso al edificio, solo fue destinado para el uso como HALL DE ACCESO AL EDIFICIO. Y aunque no esté prohibido el "uso transitorio", creo yo que a nadie le gustaría que el encargado lo use para dormir aunque más no sea "transitoriamente" cuando su esposa lo echa de la casa, ¿no?

Del mismo modo, la habitación "portería" solamente puede ser usada para habitación del ENCARGADO.

Y si no se tiene encargado, deberá estar "vacía", pero disponible para cuando exista un encargado permanente que requiera vivienda, a tenor de lo normado claramente en el Convenio colectivo de trabajo.

Hasta aquí, fíjese que la ley laboral (más precisamente el CCT), coordina perfectamente con la Ley 13512, y con la Ley 12.981, y con los reglamentos de copropiedad de los consorcios.

Ahora bien, la misma Ley 13512 y el Reglamento consorcial, dan el procedimiento a seguirse para CAMBIAR EL DESTINO de la propiedad común. Y debe respetarse "so penna" de provocarse un caos normativo y, consecuentemente, caos en las conductas de los vecinos y, por último, de la sociedad toda. Que el consorcio es fiel reflejo de la sociedad, no le quepa duda.

La única forma que podrá cambiarse el destino es OBEDECIENDO la Ley 13512 y el reglamento de copropiedad, aunque no guste. 

Viene a cuento la frase latina "SED LEX DURA LEX" (la ley es dura), pero hay que cumplirla. Y si es igual para todos ("pareja para todos" decía mi padre) a nadie debe molestar.

En resumen, NO INVENTEMOS categorías de usos que no existen; usemos lo que SÍ EXISTE, y usémoslo bien.

Porque la violación de las normas siempre traerá aparejado que algún descontento (y yo lo estaría), promueva acciones de nulidad de resolución y de daños y perjuicios por responsabilidad en los actos nulos o nulidificables que se adoptaron.

Y debe recordar que los "daños y perjuicios por responsabilidad" a tenor de los art. 1113 y 1109 y cctes. del Código Civil de la Nación significará que EL RESPONSABLE PAGARÁ DINERO, más gastos y honorarios, de acuerdo a otras normas coordinadas del Código de Procedimientos, ley de aranceles profesionales, etc.

Ahora que, si sabiendo todo eso aún algunos propietarios quieren violar las normas...

Recuerde lo que digo: "la ley NO PROHIBE; la ley sanciona".

La ley penal no dice: NO SE PUEDE MATAR A UN SER HUMANO.

La ley penal dice: "el que matare a otro será penado con prisión ...."

Otra vez debe perdonarme, seguiré con su tema.

Así que si se quiere "no tener portería", deberá cambiársele el destino. Con la asamblea reunida en legal forma y tomando la decisión correspondiente con las mayorías necesarias. Y enviando a protocolizar notarialmente el acta asamblearia y modificando el reglamento de copropiedad.

¿Caro (oneroso) dice ud.? No!!!! se equivoca. Es el procedimiento y siempre será barato frente a...

Y si el espacio común PORTERIA se deteriora (por invasión de insectos, falta de limpieza, caida de revoques, violación a las normas de seguridad -gas, calefones, etc.-, caños de agua que se rompen), recuerde que eso también está previsto en el reglamento de copropiedad y en la Ley 13512.

Porque TODOS LOS COPROPIETARIOS deberán aportar para su mantenimiento y/o reparación.

Además, es obligación del Administrador cuidar y mantener en debida forma el patrimonio consorcial, patrimonio del cual forma parte la vivienda PORTERÍA.

Si el administrador NO LO HACE, es "SU" responsabilidad. Y puede reprochársele civilmente (dinero). Y si los propietarios eximen al administrador de tal responsabilidad, pues entonces NO SE QUEJEN. Serán responsables todos aquellos que lo eximieron de responsabilidad.

Pero (siempre lo mismo) algún descontento por la falta de higiene y el descuido del valor de su patrimonio (sí, todos los consorcistas son dueños en su parte proporcional indivisa sobre las partes comunes), podrán reclamar judicialmente (fuero contravencional y de faltas en la CABA o municipal en las provincias Argentinas) por ello. Si no se configurase algún delito y pasase a ser cosa penal (penal = prisión).

Y esa acción judicial, por supuesto, traerá aparejado gastos, con lo cual hubiese sido más barato hacer las cosas "bien" y mantener todo como práctica y legalmente corresponde.

No trataré aquí, porque Ud. no lo menciona, el hecho del "porqué" es que no hay encargado porque si existiese, fíjese que no tendríamos esta perorata.

Y nadie me diga que todo es un problema de "falta de dinero" para pagar las expensas comunes.

Si el Gobierno Nacional dice que la inflación fue del 6 % o aproximado en todo el año y que el índice de pobreza se redujo y que cada vez hay menos "pobres".

Claro, ese es el COSTO DE VIVIR EN SOCIEDAD, en la gran urbe...

Porque como alguna vez dije (mirando un poco la guia de códigos postales), en la localidad de AYUDANTE PAREDES (código postal 3611), Provincia de Formosa, seguramente el costo de vivir en sociedad es más barato que en Buenos Aires o Córdoba Ciudad, por decir algunas y sin excluir las otras existentes.

Pero claro, si no hay agua corriente, no se pagará el servicio, pero cada persona tendrá que salir a buscarla en el pozo o en el río; si no hay gas tampoco lo pagará, pero se tendrá que recolectar madera y trozarla para hacer fuego; si no hay calles no tendrá que pagar su tasa de barrido y limpieza y alumbrado público y el impuesto de "rentas" por el inmueble, no se guiará por sus metros cuadrados de propiedad, sino que será una tasa fija que seguramente no pasará de $15.- que es el mínimo que he visto aplicarse en la Pcia. de Córdoba. 

Y tampoco se pagará a nadie por el mantenimiento de ascensores, la limpieza de tanques de agua, por el mantenimiento del frente del edificio (todas obligaciones impuestas por las normas de la CABA).

Como último, una reflexión personal despues de ver "esa" realidad Argentina: "qué feliz que soy, aunque no me alcance el dinero".

Esperando haber sido claro, lo saludo muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

---

El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +