Rincón Solidario

La semana pasada aparecio chocado

Primero quiero felicitarlos por toda la información que presentan en esta página, es excelente y de mucha ayuda.

Les presento mi caso: es un hecho similar al que presentan en el Rincón Solidario" bajo el titulo ¿quién te enseñó a manejar?.

Yo guardo mi auto en el espacio guardacoches del edificio de donde soy copropietaria y la semana pasada apareció chocado y mucho, tanto que la deformación de la chapa imposibilita la apertura total de la puerta del acompañante y como si esto fuera poco el responsable no se dio a conocer, a pesar de que la administracion del consorcio repartió una nota puerta a puerta tratando de hallarlo.

En el reglamento de copropiedad no habla nada de este tipo de casos, ¿qué puedo hacer? ¿le corresponde al consorcio reparar el daño? El encargado tiene la tarea de mover los autos aunque fuera del horario de trabajo de éste lo puede hacer cualquier copropietario. Les pido ayuda ya que esta vez no fue un rayón más lo que me apareció en el auto.

Desde ya, muchas gracias.

Inés.

(11/9/2006)

Estimada lectora Inés:

Algo nos está faltando en la información del caso que Ud. nos proporciona: si el espacio destinado a guardacoches del edificio, conforme el Reglamento de Copropiedad y Administración, es de uso común o de propiedad común, según lo estipula el art.2 de la ley de Propiedad Horizontal 13.512.-

Esto es si es una unidad funcional indivisa sometida al uso común o destinada a la guarda de vehículos -haciendo basa en el art.6º del mencionado plexo y el art.3º del decreto reglamentario 18.734/49- que no participa de las características de las llamadas cosas comunes enumeradas en el art.2º arriba citado ni reviste el carácter de esencial o indispensable para el mantenimiento del edificio, por lo tanto no integra el condominio de indivisión forzosa y permanente que conjuntamente con el dominio sobre las partes privativas configura el régimen de la propiedad horizontal.-

En ese caso, la titularidad de esa parte exclusiva corresponde en condominio a todas las personas que adquieran derechos sobre la cosa y ellos serán los que deben responder por la denominada teoría del riesgo creado o vicio de la cosa según reza el art.1113 del Código Civil: "La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado.
En los supuestos de daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse de responsabilidad, deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder.

Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián, no será responsable".-

Va de suyo, que si se encuentra al responsable directo o inmediato del hecho dañoso y resulta no ser un dependiente, ese será quien deba reparar el daño, cumpliéndose con los principios generales y presupuestos de la responsabilidad civil y no existiendo eximentes de dicha responsabilidad.-

Por su parte, si se trata del encargado o no se halla al autor material, por una ficción jurídica se aplican los factores objetivos (teoría del riesgo) de atribución de la responsabilidad.-

Lo que se produce es la inversión de la carga de la prueba y existe una presunción de culpabilidad del dueño o guardián de la cosa viciosa o peligrosa (espacio guardacoche).-

Distinto sería el caso que el espacio perteneciese al conjunto, vale decir a todos los copropietarios y por dicha razón se considerase común, ya que nadie tiene derecho a alguna parte material del conjunto ni a un lugar determinado dentro del garage. En este supuesto el uso común determina que ese solar, galería o espacio es una unidad funcional indivisa en la que, por ejemplo, el Reglamento Interno adjudica lugares para su uso. Aquí, la responsabilidad sí caería sobre la comunidad, o sea el Consorcio, quien sería el responsable de hacer frente a la indemnización.-

Sin embargo, calificada doctrina acompañada de no menos importantes pronunciamientos de fallos han coincidido en que el Consorcio es el guardián de determinadas cosas comunes del edificio, especialmente aquellas cuya administración, reparación, conservación, buen funcionamiento y correcto servicio y seguridad se encuentran a su cargo, no así los espacios guardacoches que no hacen a la esencia del destino del instituto de la PH.-

Quienes se enrolan en esa posición apuntan a discernir la naturaleza del "bien común". "Se puede decir que bien común, en la propiedad horizontal, es el que además de prestar su beneficio directo o indirecto a cada una de las unidades privadas, resulta necesario para el funcionamiento general del edificio. Por ello en cada caso, debe atenderse a la naturaleza que el bien cumple" (CNEsp. Civ. y Com. Sala I, 10/04/79, BCNECyC, 671-9726; Rep.ED; 17-790).-
Por supuesto, fuera se encuentran de lo señalado -además de no ser objeto de la consulta- las denominadas unidades complementarias o accesorias de cocheras, con titulares individuales y dentro de un sistema de dominio o señorío encuadrado en el derecho real de propiedad. Tiene dicho la jurisprudencia que "No hay responsabilidad por los daños sufridos por la sustracción de una moto, si el lugar donde se guardó el vehículo es de propiedad exclusiva de uno de los copropietarios" (CNac. Civ. Sala M, 16/03/89, Jurispr. Cám. Civ. Isis, sum.31). En este supuesto no puede alegarse la existencia de "contrato de garaje" y la consecuente responsabilidad del depositario, ya que, aún cuando los titulares de dominio alquilen sus cocheras, no existe explotación comercial del lugar por parte del Consorcio.-

Como se puede observar la cuestión planteada es por demás compleja y de vidriosa solución.-

Esperando que lo aquí respondido sea de su utilidad, saludo a Ud. y a los lectores de PN con atenta consideración.-

Dr. Jorge Resqui Pizarro

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de UCRA y miembro fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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