Rincón Solidario

Compró en un remate por quiebra

Desde ya mis felicitaciones por vuestra publicación que me resulta muy útil. Mi consulta es sobre a quién se dirige la intimación por falta de pago de expensas.

El caso es que un señor A, compra una unidad funcional en un remate por quiebra, pero no lo escrituró.

El comprobante que le dió el martillero, al tiempo lo endosa a un tercero en pago de una deuda, pero sin ninguna gestión notarial (como si fuera un cheque). El que lo recibe y ocupa el inmueble desde hace algunos años,no lo puede vender porque no puede escriturar. El escribano le informa que primero debe escriturar el primer comprador (ya que no compró en comisión), y luego recién proceder como si le vendiera. Resulta que A está en estos momentos concursado y dice no poder escriturar.

El consorcio, por la falta de pago de expensas, ya que el deudor es el inmueble, ¿a quién intima?, ¿a A, al tercero o a los dos?. Y si se hace una acción judicial, será lógicamente contra quien se intime.

Muchas gracias 

Roberto

(16/8/2006)

Estimado Roberto:

En primer lugar, gracias por su interesante consulta y por la confianza que deposita en este suscrito y en el boletín Pequeñas Noticias.

Ahora sí, y en segundo lugar, paso a responderle.

La cuestión que trae a exámen es interesante, mas es sumamente técnica. 

Tal como siempre afirmo, NO VOY A EVACUAR SU CONSULTA GRATIS pero a fin de que todos los lectores de Pequeñas Noticias puedan tener idea del procedimiento judicial sobre la ejecución de expensas comunes, les comentaré algunos avatares de la acción ejecutiva necesaria para cobrar las expensas adeudadas.

Y allí podrá encontrar las respuestas, Roberto, sin perjuicio que le aconsejo recurrir a su abogado de confianza (o al suscrito) para una particularización pormenorizada de la cuestión.

Adentrándonos en el tema, el primer paso es, tal como la generalidad de los reglamentos de copropiedad establecen, intimar al deudor al pago de la deuda.

Ello se debería hacer cuando el reglamento de copropiedad lo establece, generalmente al transcurrir dos o tres meses de expensas impagas.

La intimación puede efectuarse a través del envío de una carta documento o telegrama colacionado, es decir INTIMACIÓN FEHACIENTE, para poder demostrar después que realmente se hizo.

¿A quién hay que intimar?: al PROPIETARIO de la unidad funcional que adeuda expensas.

¿Quién es el propietario? La persona que figura inscripta como tal en el Registro de la Propiedad inmueble; cuyos informes son CIERTOS Y VERDADEROS, (instrumentos) "públicos" según las normas legales que rigen su funcionamiento y, además, por lo dispuesto al efecto por el Código Civil de la Nación.

Claro, en algunos casos la "cosa" se complica: hay subastas judiciales, compradores que aún no han sido adjudicados, cesiones del instrumento de compra en subasta no válidas, etc.

Pero afortunadamente, la ley tiene una solución para todo y, además, los Jueces tampoco quieren problemas procesales, asi que "NO TODO ES TAN OSCURO" como puede parecer.

Porque para los administradores en general, ante la duda, mi consejo "en general", es que, si NO SABEN FEHACIENTEMENTE quién es el propietario, entonces INTIMEN A TODOS los que puedan tener injerencia en la propiedad del inmueble deudor.

Porque lo que se aplica es la vieja frase que dice: "LO QUE ABUNDA, NO MOLESTA" aunque, claro, es un procedimiento caro.

Y si realmente quiere intimar al "único" o "únicos" reales y verdaderos propietarios, entonces CONSULTEN A UN ABOGADO que tendrá que obtener un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble, y podrá verificarlo y certificarlo debidamente.

En caso de expedientes judiciales, el ABOGADO y solo él podrá dictaminar si hay subasta o subastas judicialmente aprobadas, si hay otorgamiento de posesión, o si alguna cesión del instrumento de compra en subasta existe y si es válido, etc.

Y con su dictámen legal, se procederá "sobre seguro" a fin de evitar nulidades durante la tramitación del juicio ejecutivo. Nulidades que siempre salen caro e insumen más tiempo que el necesario.

Porque además, va mi reflexión: SI IGUAL SE VA A NECESITAR UN ABOGADO para interponer un juicio ejecutivo de expensas, entonces ¿por qué no consultarlo "antes"?

Además, me parece un dispendio inútil del tiempo del administrador que carece de justificación. 

¡¡¡ Máxime que el deudor correrá con el pago de TODOS los honorarios y gastos en que se incurra para llevar a cabo la cobranza, judicial o extrajudicialmente !!!

Y despues de notificado, vendrá la interposición del Juicio.

Juicio que tramitará por las normas que impone el Código de Procedimientos de cada Jurisdicción (en cada provincia, y también para la Nación, hay códigos de rito distintos), porque esa es una facultad no delegada en la Nación según los términos de nuestra Constitución Nacional.

Y después del trámite del juicio, vendrá la sentencia. 

Sentencia que normalmente fija o regula los intereses a aplicarse a la deuda.

Después de la sentencia, y con las pautas pertinentes que ella dará, habrá que practicar una LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA a la fecha.

Liquidación que, aunque a los deudores les moleste, se hará SOBRE CADA PERÍODO DE EXPENSAS (y no sobre la suma total), desde que se devengó y hasta la fecha del efectivo pago.

Y no olvidemos lo que más nos interesa a los letrados: LAS COSTAS. Que también deberán pagarse según los porcentajes que nos regule el Juez actuante, según las normas vigentes.

Cuando el deudor es muy reacio al pago y se demore el juicio o el consorcio no ejecute con prontitud su crédito, el resultado será que la deuda se acumulará de tal forma, que al deudor o le será imposible pagar o seguirá en su postura de NO QUERER pagar, y menos aún los gastos y honorarios que la acción judicial ha devengado.

En mi amarga experiecia, la mayoría de las veces olvidan los deudores que SON ELLOS LOS QUE NO PAGARON, y de "eso" no son culpables ni el acreedor (el consorcio), ni el o los abogados, ni el Juez.

Y lamentablemente, en nuestro sistema occidental y capitalista (y ahora también oriental podríamos acotar), nadie mira "el porqué" se contrajo la deuda cuando ella está garantizada en forma documental o corresponde a un título ejecutivo que la ley ha dispuesto (esto se refleja claramente en nuestro sistema legal argentino).

Por lo que (continuando con el tema), si el deudor no paga ya no quedará más remedio que sacar a subasta pública del inmueble que se hubiese embargado.
Y en la subasta pública se remata el inmueble y, con suerte, aparecerá un COMPRADOR.
Comprador que tendrá que pagar el precio total de la subasta, depositándolo en una cuenta a nombre de los actuados y para el Juzgado actuante.

Una vez que exista dinero depositado en pago del precio de la subasta, el Juez deberá aprobar la subasta.

Si se aprueba, el comprador estará en condiciones de solicitar se le otorgue la posesión.

Y esto es importante porque con la posesión otorgada al comprador, la obligación de pago de las NUEVAS EXPENSAS que se devenguen, ya recae sobre su cabeza.

Y por la deuda de expensas de los períodos reclamados en la demanda, entonces recién en el momento en que haya dinero efectivo, se practicará nueva liquidación, traslado a las partes y, si queda firme y consentida, entonces recién el Consorcio podrá solicitar la libranza judicial para poder cobrar el dinero que se le adeuda.

Como pueden los lectores ver, el trámite es lento, engorroso, y extenso en tiempos. Y eso que lo he tratado de resumir.

Pero claro, tampoco debemos olvidar que existe un derecho constitucional del DEBIDO PROCESO, congruente con otro derecho que refleja la constitución Nacional: el de defensa en juicio que cabe a todo habitante de nuestro país.

Y esos derechos y garantías, que NO DEBEN VIOLARSE JAMÁS y que siempre hay que respetar, son los que imponen el procedimiento burocrático pero que, afortunadamente, hacen al país democrático que muchos anhelamos perdure "per sécula seculorum". Amén.

Esperando haber sido claro, lo saludo muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

---

El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +