Rincón Solidario

Morosos
Hola, me gustaría que me respondan qué se puede hacer con un propietario que debe $ 4770 de expensas. Ya está con abogados pero aún así no paga.

No es el único moroso del edificio. Los hay por más de $ 1000 y por menos.

¿Aparte de cartas documento, hay alguna otra forma de hacer que paguen?.

¿Hasta cuándo "tienen derecho " a no pagar?.

Gracias.

Valeria

(21/9/2006)

Estimada lectora Valeria:

Evidentemente de no poder arribarse a un acuerdo para el pago de la deuda por expensas comunes, el Administrador deberá, en forma indefectible, iniciar la acción ejecutiva por el cobro de las mismas.-

Esto surge de la obligación que cae en cabeza de los propietarios según el art.8, primera parte, de la ley de Propiedad Horizontal, 13.512.-

Comúnmente, los Reglamentos de Copropiedad y Administración establecen que superados los tres (3) meses (o períodos de liquidación) de deuda, previa notificación fehaciente por el Administrador, el propietario moroso podrá ser demandado por vía ejecutiva..." y para obtener el cobro el Consorcio podrá solicitar el embargo de bienes del deudor y su inhibición general y/o venta en público remate del departamento de su pertenencia o de otros bienes que tuviese, por intermedio del martillero que el señor Juez de la causa designe, con la base de las dos terceras partes de la valuación fiscal para el primer remate y con el de la deuda en el momento de la ejecución más costos y costas calculadas, si aquél fracasara por falta de postores, a cuyo efecto los propietarios para no entorpecer el ejercicio de estos derechos y en el interés común renuncian para el caso de ser demandados en tal sentido a oponer cualquier excepción que autorice el procedimiento salvo la de pago documentado y siempre que lo hubiere hecho a su debido tiempo, o las que por ley sean irrenunciables…" (vgr. tomado, a modo ejemplificativo, de un Reglamento).-

Como podrá verse, la fórmula "podrá ser demandado" conlleva una facultad que debe ejercer únicamente el representante legal del Consorcio de Copropietarios, vale decir el Administrador, pero no le es obligatorio, siempre y cuando no lo decida una Asamblea Consorcial. Aunque si es de buen criterio de funcionamiento y en cumplimiento de su mandato, que el Administrador cuando vea agotada la instancia de negociación extrajudicial, decida, en su carácter de mandatario, impetrar la demanda.-

En este caso tendrá que estar a lo que establezca el Reglamento del Consorcio, que en muchos supuestos prevé que "será título ejecutivo para el cobro la copia debidamente protocolizada de las actas de la Asamblea del Consorcio, con constancia de la cantidad líquida exigible y el plazo para abonarla, el cual en su caso podrá ser probado con éste Reglamento el que será también suficiente título ejecutivo, si la Asamblea no se hubiere llevado a cabo por cualquier circunstancia o no se requiriese la aprobación de la misma para la exigibilidad del aporte o contribución adeudada por los copropietarios. La prórroga o plazos que el Administrador y/o el Consorcio concedan así como los pagos que reciban en cualquier forma y condiciones no importarán novación en ningún caso. El Consorcio no reconocerá derechos emergentes de los aportes efectuados por cualquier concepto, cualquiera haya sido el aporte real sino a quien acredite ser en el momento de las consiguientes liquidaciones, titular actual del dominio de la unidad que se debió la erogación sin perjuicio de las disposiciones y convenios de los dueños para con sus antecesores, sucesores u otros terceros, en cuyos compromisos y convenios el Consorcio no será nunca parte" (del mismo Reglamento arriba citado).-

Cuando el Reglamento hace silencio con respecto a la forma de certificar la deuda, basta el denominado certificado de deuda expedido por el Administrador (ver art.6 del decreto reglamentario 18.734/49) quien, no olvidemos, es el responsable de llevar las cuentas corrientes de cada propietario, estando a su cargo el libro de administración del inmueble (cfr. art.5, in fine, del mencionado decreto) y constancia del plazo concedido al deudor para abonarla.-

El proceso contra el deudor está reglado por el art.524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (para la ciudad de Buenos Aires) intitulado Crédito por expensas comunes que señala que constituirá título ejecutivo el crédito por expensa comunes de edificios sujetos al régimen de la propiedad horizontal.- 

Aunque excede los límites de la presente consulta, es dable informar que el procedimiento, como su nombre lo indica, es el de los juicios ejecutivos (arts.520 y ss del CPCCN) por lo que el rito depara para estos procesos términos más rápidos y los diferencia de los de conocimiento, entre otros muchos institutos, por no discutirse la causa de la obligación sino alguna de las excepciones taxativamente prescriptas en el art.544 de la normativa de referencia.-

Finalmente, si no es menester instaurar la acción judicial por acordarse con el comunero moroso un plan de pagos, pese a que esta dentro de las facultades de los representantes del Consorcio, opino que en todos los casos debería ser puesto en consideración de la Asamblea de Copropietarios para su análisis y aprobación definitiva.-

Esperando que lo aquí aportado sea de utilidad para Ud. y sus vecinos, la saluda con distinguida consideración haciendo lo propio con el resto de los lectores del boletín.-

Dr. Jorge Resqui Pizarro  

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de UCRA y miembro fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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