Dos inquietudes

¿Me podrían ayudar?

Antes que nada quiero agradecerles por el servicio que brindan, ya que leyendo otras respuestas fui aprendiendo bastante sobre cuestiones de las que debemos estar al tanto los que vivimos en edificios de propiedad horizontal.

Ahora me gustaría, si me pueden satisfacer 2 inquietudes que me tienen muy preocupada y de las cuales no encontré respuesta en otro lado.

Primero: Hace casi 5 años que vivo en este edificio y desde que vine a vivir tengo un problema de humedad en el baño (el propietario anterior estuvo años para que se lo arreglen y la administración siempre hizo oídos sordos).

Desde un primer momento le vengo pidiendo al administrador (de muy buena manera) que me solucione el inconveniente. En estos casi 5 años vinieron a pintarlo 2 veces, ambas sin haber solucionado el problema de filtración por lo que el trabajo se pagó 2 veces y nunca se solucionó ocasionando un perjuicio económico para el consorcio. Por momentos me dicen que no hay dinero, pero se siguen haciendo trabajos muy costosos para el consorcio como por ejemplo pintura de pasillos, remodelación de entrada al edificio, etc etc. Dinero hay, estimo que es una cuestión personal que tiene el administrador contra mi persona, a la cual no le veo razón de ser. Necesitaría saber de qué forma debo exigir (ya me cansé de pedirlo de buenas maneras vía mail, teléfono, radiollamada, mensajes en contestador y personalmente) Me dijeron que debo intimar mediante una carta documento, la verdad es que no se cómo encarar esta situación, ¿me podrían dar una mano? Muchas gracias 

Segundo: Hay una persona que vive en el edificio (no es propietario) que tiene un perro al que no atiende debidamente y al que hace orinar y defecar en el balcón por lo que toda la suciedad cae a la vereda y muchas veces en la cabeza de los transeúntes. La verdad esta situación me da vergüenza ajena, que quede claro que no tengo problemas con que esta persona tenga perro (de hecho yo tengo uno) el problema es que no lo atiende debidamente y está provocando trastornos para los demás copropietarios, a mí ya me insultaron (pensaban que era mi perro el que orinaba) El orín está arruinando la fachada recién pintada del edificio, etc. Le avisé de esto al administrador hace 25 días, también lo hizo el encargado hace como un mes atrás y el administrador todavía no ha tomado cartas en el asunto. ¿Cómo lo intimo?

¿Cómo puedo hacer para que por cada problema que haya no deba enviar una carta documento? La remoción del administrador es imposible, no hay quórum, y el libro de ordenes al administrador es una herramienta que nunca pude poner en práctica.

¿Me podrían dar una mano con estos temas? 

Les agradezco de antemano por la respuesta, aprovecho para felicitarlos nuevamente por el contenido de la web.

Cristina

(19/9/2006)

Estimada Cristina:

Respecto a la primera consulta sobre humedades en su Depto. dado el tiempo transcurrido y la inercia de la admistración, no queda otra solución que intimar por carta documento a la Adminsitración para que en plazo prudencial de 10 días comiencen las tareas de reparación. En el supuesto que no se tenga respuesta o la misma sea evasiva, como las dadas hasta ahora, no queda otro remedio que iniciar la acción judicial de REPARACION DE DAÑOS contra el consorcio. Obviamente estamos hablando de reparaciones por daños originados en partes comunes.-

Respecto a la segunda cuestión, el tema no es la tenencia del perro, sino los daños que éste ocasiona del que es responsable el dueño conforme no solo la ley 13.512 sino el lart. 1113 del Código Civil. En ese caso deberá enviar dos cartas docuento, una a la administración que es la responsable de vigilar el buen funcionamiento de edificio y el cumplimiento de las disposiciones legales y reglas de convivencia por lo tanto es quien debe arbitrar los medios para evitar perjuicios a terceros o partes comunes del edificio. Habría que intimar a la Administracion, para que a su vez intime al propietario del can, a que tome las medidas pertinentes a fin de evitar esos perjuicios provocados por el animal de su propiedad, bajo apericibimiento de entablar la respectiva acción jnudicial.- Sin perjuicio de ello se podría enviar otra carta documento a ese propietario del animal intimando exactamente lo mismo.

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Ppropiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.