Rincón Solidario

Los derechos de los morosos

Dr. Eduardo J. Brailovsky:

Por este medio me dirijo a Ud. a los efectos de conocer si existe jurisprudencia sobre la concurrencia a asamblea de los copropietarios morosos: ¿tienen derecho al voto sobre temas que traten intereses por mora en el pago de las expensas, remoción del administrador por los cuales el copropietario moroso obtenga un beneficio con su voto?

Del Reglamento de Copropiedad y Administración, de la Ley 13.512, de su Decreto Reglamentario y el Reglamento Interno del consorcio no surge prohibición sobre el tema. Nada se menciona.

Atte 

Elvira

(4/12/2006)

Estimada Elvira:

Gracias por consultarnos.

Y pasando a la respuesta, le comento que la primera aproximación al tema debe ser el estudio pormenorizado del Reglamento de copropiedad de cada consorcio.

Si en dicho texto contractual se excluye la posibilidad de voto en las asambleas a los propietarios deudores, el tema está resuelto por la negativa.

Si en el reglamento consorcial nada se dice al respecto, entonces debe estarse por el permiso absoluto y total a los deudores de votar en las asambleas.

Porque recuerde que rige al respecto una norma FUNDAMENTAL: la constitución nacional, que establece el principio que reza: todo lo que NO ESTÁ PROHIBIDO, está PERMITIDO.

Empero, la doctrina jurídica ha elaborado dos concepciones totalmente distintas sobre el tema y ambas con fundamentos sólidos.

La primera teoría dice que LOS DEUDORES no pueden votar en las asambleas.

Porque si deben expensas, no cumplen con sus obligaciones y sus derechos deberían estar, cuanto menos, "suspendidos". 

Ello con fundamento en la vieja doctrina del "non adimplecti contractus" que dimana del Código Civil. Teoría que dice en viejo castellano: el que incumple una obligación NADA PUEDE RECLAMAR a la otra parte.

Lo que es justo. Ejemplo (extremo pero entendible): si compro, celebro un contrato de compra de un barco petrolero a construirse en 100 días, y que me comprometo a pagar en 90 días, mal puedo reclamar que me lo entreguen, si no lo he pagado en el momento convenido.

Llevando eso al sistema consorcial: si el consorcio cumple con sus obligaciones, suministrándome derecho de paso por partes comunes, dejándome usar agua de los tanques, dándome la calefacción central, permitiéndome utilizar el ascensor para llegar a mi piso 12, o usar la luz de los palieres para iluminar mi camino, sin restringirme nada, entonces es justo que el consorcio pueda exigirme el cumplimiento del pago de mis expensas en tiempo y forma. Y si no pago, mal puedo exigir MIS derechos.

Pero claro, la otra parte de la doctrina, disiente tajantemente: la privación del derecho de expresar el voto en las asambleas sería, para esta teoría, la conculcación del derecho de libre expresión. Derecho de índole o raigambre constitucional.

Esperando haber enseñado algo más, en procura del cabal entendimiento del sistema normativo y jurídico consorcial, la saludo muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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