Rincón Solidario

La cañería maestra

Estimados amigos: En primer lugar les quiero agradecer la gran ayuda que representa para nosotros sus invaluables consejos publicados en Pequeñas Noticias.

Mi consulta es la siguiente: El reglamento de copropiedad del edificio que autoadministramos algunos de los copropietarios, dice que sólo los arreglos de la cañería maestra es a cargo del consorcio, el resto a cargo de cada copropietario. 

Queremos cambiarlo pero como exige además de unanimidad un cambio del reglamento y los consiguientes costos, queríamos saber si es posible que en la Asamblea por unanimidad se decida que todos pagaran cualquier rotura de caño dentro de las paredes sin modificar el reglamento y qué validez tendría.

Muchas gracias y cordiales saludos

Susana

(2/1/2007)

Estimada Susana:

Gracias por sus halagos y gracias por consultarnos!!!!!!

Ahora bien, me gustaría (si Ud. no se molesta), reflexionar el "problema" que trae a nuestra consideración con Ud. misma (y con cada lector).

Conste, como aclaración dirigida a mis colegas, que en este pequeña reflexión, solo consideraré las normas de fondo del derecho, y obviaré las normas que respecto el proceso ejecutivo y las excepciones legales al progreso de la acción, determina el Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial de la Nación. Considero que, si bien correspondería hacerlo, no todos los lectores entenderían algo tan técnico jurídico.

A ver... comencemos.

Todos sabemos que el reglamento de copropiedad es un contrato entre las partes donde TODOS los contratantes (o consorcistas) se obligan a respetarlo y cumplirlo.

Obviaremos comentarios sobre la persona que fue su idólogo, sobre la redacción, sobre su texto, y cuanto más haga a su otorgamiento.

Pues bien, también sabemos que si el contrato consorcial NO SE CUMPLE, podremos hacerlo cumplir "forzadamente" a tenor de diversas normas (incluyendo pero no excluyendo otras normas) el art. 15 de la Ley 13512.

Prosigamos interrogándonos.

¿Por qué será que el propio reglamento consorcial exige mayorías determinadas para su cambio o modificación? (en su caso: unanimidad).

La respuesta surge rápidamente: porque lo exige la ley 13512.

Y ¿por qué será que la Ley 13512 "lo exige"? (no vamos a pensar que la ley es un invento "ridículo", ¿no?).

La respuesta es harto clara: "Porque el Código Civil de la Nación establece que si ALGUNA PERSONA firma un contrato, puede ser compelido a cumplirlo".

A "contrario sensu", si alguien NO firma un contrato, NO PUEDE SER OBLIGADO A CUMPLIRLO.

Si alguien no firma o adhiere a un reglamento consorcial, NO PUEDE SER OBLIGADO a cumplirlo.

Lea su propia escritura de compra de su vivienda (y conste que no conozco a Ud. personalmente ni he leido su escritura de propiedad, ni he participado en el acto escriturario cuando adquirió su vivienda) !!!!

Ud. misma aceptó los términos de su reglamento de copropiedad consorcial !!!

Porque cuando cualquier persona "compra" o mejor dicho "adquiere" un inmueble sujeto al régimen de la propiedad horizontal que determina la Ley 13512, en la "escritura de compra" DEBE FIGURAR la mención expresa inserta por el Escribano público que la redacta que "ACEPTA los términos del Reglamento de copropiedad que ha leido" (cfr. decreto reglamentario Ley 13512, concordante con las normas del Código Civil de la Nación -contratos y obligaciones-).

Del mismo modo, cualquier modificación que se intente efectuar EN el contrato (o REGLAMENTO DE COPROPIEDAD), también tendrá que ser CONSENSUADO, aceptado, por todos los que tendrán que cumplirlo. Incluso por los futuros compradores de cualquier vivienda que esté en el consorcio. 

Por eso es que cualquier modificación del Reglamento DEBE SER pasada ante escritura notarial, cosa que le dará la debida publicidad ante terceros (y nadie podrá decir despues que NO CONOCE la reforma), e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. (cfr. ley 13512 y decreto reglamentario, y normas de procedimiento registral del R.P.I.).

Pregunta tonta: ¿y si algun co-propietario NO ACEPTA hacer la modificación?

Respuesta evidente: "nadie puede obligarlo a cumplir la modificación".

Porque es claro: rige la democracia (se acuerda?). 

"Nadie puede obligar a otro a hacer lo que la ley no manda".

Siguiendo ese principio democrático, la asamblea consorcial puede aprobar "CUALQUIER COSA", INCLUSO la modificación de lo que guste, con una mínima asistencia de propietarios.

Pero cualquier persona en su sano juicio, sabe que todo lo aprobado "en contra" de las propias normas ES NULO. Nulidad que podrá requerirse judicialmente.

Sería interesante que el consorcio apruebe la instalación de un prostíbulo en la sede de la portería vacía, así como para tener un ingreso de dinero importante y disminuir el costo de las expensas !!!

Sería interesante que el consorcio apruebe la modificación de las reparaciones consorciales, diciendo que NADA SE REPARARÁ por cuenta y cargo del consorcio, y así, que cada propietario se haga cargo de reparar lo que le molesta. con la aprobación de solo dos copropietarios y nada más.

Sí !!!!!!! .... seguro que las expensas disminuirían drásticamente !!!!

¿Pero Ud. piensa que cualquiera de esas posibilidades sería válida? ¿Ud. cree que nadie se opondrá?

Y por cierto: si alguien que NO DECIDIÓ, o alguien VOTÓ en contra, oponiéndose a cualquiera de las dos hipótesis enunciadas, cualquier Juez de la Nación, declarará NULA, de NULIDAD ABSOLUTA, unas resoluciones como las antedichas.

Además, pero no menos importante, nadie podría ser compelido a ejercer o ya regentear la prostitución en el cubículo "portería", porque eso sería facilitar la prostitución -penado por el Código Penal de la Nación-, y además, porque ofende la moral media de la población y de los consorcistas a título personal (cfr. ley 13512 art. 6) 

Recuerde asimismo que "el consorcio" "per se", no puede tener moral, porque no es una "persona", cuanto menos "persona física" (cfr. Código Civil de la Nación, titulo "de las personas").

Del mismo modo, imagine lo que pasaría si el consorcio no me repara una filtración de la azotea que daña mi vivienda, fundado en la determinación de dos consorcistas reunidos en Asamblea, de "no arreglar nada". 

La demanda judicial más chica, incluirá al Consorcio y a los dos consorcistas que votaron tamaña calamidad.

Y por último, y ya en el caso que me sugiere, imagine lo que pasaría, si alguien me pretende cobrar expensas más caras de lo normal porque se incluyen reparaciones de caños que NO ESTÁN mencionados como "comunes" en el Reglamento consorcial. 

Pese a la existencia de alguna decisión asamblearia donde yo no participé, o donde no voté afirmativamente, o, en resumidas cuentas, donde no pude decidir sobre COMO GASTAR "mi dinero" (teoría sobre el régimen capitalista y occidental vigente en la actualidad).

Y repito: La demanda judicial más chica, incluirá al Consorcio y a los consorcistas que votaron tamaña calamidad.

Porque una modificación como la que pretende afectará, sin lugar a dudas, el monto de las expensas, y seguramente aumentándolas !!!!!

En mi pequeña experiencia de más de 20 años trabajando, le cuento que JAMAS vi que alguna persona pague con gusto, expensas más onerosas.

Ahora que, si me permite hacer una pequeña reflexión personal -PERSONAL dije-, le comento que YO veo como más justo, que TODOS los caños empotrados, sean reparados a cuenta y cargo del Consorcio.

Porque ¿Se acuerda del principio de la "solidaridad"?

Solidaridad social (y no me confunda como partidario político de algun personaje trasnochado), o más bien, solidaridad entre los comuneros (término éste, ESTRICTAMENTE en sentido "legal consorcial"): consorcistas = comuneros (que viven en una comuna).

Porque repitiendo una vez más lo que alguna vez afirmé, cuando a algún jubilado no le alcance para reparar el caño que filtra y daña la unidad funcional "de abajo", ¿cómo hacer para lograr efectuar la reparación con prontitud? ¿cómo hacer para lograr una convivencia pacífica entre consorcistas, en un mismo edificio consorcial, cómo vivir en paz entre los propios vecinos?

Así, si todos pagasen al prójimo la reparación correspondiente que fuese, y el daño causado, entonces no habría exceso por parte de nadie, nadie se podría quejar, todos TENDRÁN OBLIGACIÓN de participar (o pagar), y será lo justo para todos, aunque claro, aumentará el costo de las expensas.

Expensas que, en caso que alguien se niegue a pagar, podrán ser ejecutadas sin lugar a dudas.

Y ahora, resumiendo, vemos que no queda más remedio que, para efectuar una modificación del reglamento consorcial, SEGUIR EL PROCEDIMIENTO que la propia ley (o reglamento) establece.

Para el bien de todos.

Esperando que los lectores hayan entendido el tema, para una mejor convivencia, los saluda atentamente, 

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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