Rincón Solidario

Porcentuales

Les escribo por un problema que tengo en mi edificio y quisiera saber cómo resolver.

1. El reglamento de copropiedad (de 1970) define los % de cada depto. pero no entiendo como los define. Teniendo mi depto mayor porcentual que el de abajo y el de abajo algunos mts más que el mío.

2. Algunos deptos fueron ampliados (PB's que los techos se convirtieron en 2º pisos) 

¿Qué se puede hacer para arreglar los porcentuales? 

¿Hay que tener una asamblea y el 100% de los propietarios estar de acuerdo? 

¿Qué documentos habría que modificar?: ¿El reglamento de copropiedad?, ¿el plano?, ¿las escrituras? 

Les agradezco mucho me den una mano con esto porque no sé por dónde arrancar.

Muchas gracias. 

Matías

(29/12/2006

Estimado lector Matías:

La cuota parte ideal que cada propietario tiene sobre las partes comunes es proporcional al valor de su departamento o piso, y se establece de acuerdo con su superficie, ubicación y características de "confort", por lo que, en líneas generales, a mayor superficie mayor porcentual, es decir, más participación en la copropiedad.-

Dicha proporción queda asentada en el plano de subdivisión y fijada en el Reglamento de Copropiedad y Administración (cfr. art. 3º.2 del decreto reglamentario 18.734/49 de la ley de PH) resultado del acuerdo de partes si éste fue redactado por los condóminos, o por adhesión que efectuó el adquirente al momento de suscribir la escritura que contiene su título de adquisición del derecho real.-

Ese valor proporcional puede ser modificado, maguer ello implica modificación del Reglamento que deberá ser votada, ineludiblemente, por unanimidad por tratarse de una cláusula estatutaria, cuya alteración afecta derechos individuales de cada copropietario. Y la consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la escritura.-

Por ello, las denominadas situaciones de hecho (vgr. construcciones, cerramientos) que alteren las superficies cubiertas o descubiertas en él descriptas prra cada unidad funcional, también implica modificación de los porcentuales y, por tanto, modificación el Reglamento.-

La doctrina tiene dicho (ver "La Propiedad Horizontal.Análisis Dogmático de la ley 13.512" de Lilian N. Gurfinkel de Wendy, pgs. 83/84, Lexis Nexis, Bs.As., 2005) que "como consecuencia de este derecho real sobre las partes comunes que la ley le asigna a todo propietario de un piso o departamento, éste tiene la obligación de contribuir al pago de las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio".-

Así, el régimen para establecer la contribución a los gastos o expensas comunes se determina en el art. 8 de la ley 13.512 al disponer que será en proporción al valor de los pisos o departamentos salvo convención en contrario, acuerdo que puede estar plasmado en el reglamento original o decidirse posteriormente mediante deliberación en Asamblea convocada en legal forma y adoptada la decisión en ese sentido con las mayorías necesarias.-

De tal modo, es factible determinar un porcentual que equivale a la parte ideal y que integra el derecho real y una proporción distinta para la contribución en los gastos comunes, aspecto que no está dispuesto de manera obligatoria por la ley y por lo tanto pueden contemplarse ciertas particularidades funcionales o estructurales que aconsejen una proporcionalidad distinta (in re Cámara Nacional de Apel. en lo Civil, Sala B, 30/12/1966, ED,19-139).-

Siguiendo a la Prof.Gurfinkel de Wendy, en sus palabras "el porcentual implica: a) la proporción que tiene cada titular del derecho de propiedad horizontal sobre las partes comunes del edificio; b) la proporción en la que cada uno de ellos debe contribuir al pago de los gastos comunes; c) la proporción para distribuir la utilidad de cualquier liquidación o renta que se obtenga de las partes comunes, como sucede en el caso de extinción del sistema (supuesto del art. 12 de la ley de PH); d) la forma de computar los votos de los propietarios reunidos en Asamblea".-

Con lo expuesto, esperamos haberle sido útil. Lo saluda con distinguida consideración.-

Dr. Jorge Resqui Pizarro  

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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