¿De quién es la medianera?

Estimado Claudio: no escribo muy seguido pero los sigo atentamente. Necesito recurrir a su experiencia y/o la de sus colaboradores.

Un edificio torre tiene a su alrededor todo un patio bordeado por las paredes medianeras de los vecinos, así es como se ve.

El consorcio ha decidido por una cuestión estética pintarlas. Al recurrir a los vecinos para solicitar permiso para colgar la silleta, uno de ellos sostiene que si bien la medianera de 45 cm. de ancho está construida 22.5 en su terreno y 22.5 en el terreno del consorcio, la construyó él. Por ende, pretende un resarcimiento. 

Conflicto o no mediante, ¿a qué elementos recurro para saber si la construtora del edificio del consorcio hizo sí o no la mitad de la medianera?

Que temas para entretenerse en esto de los Consorcios hay para rato y que las novedades nunca terminan, no me cabe ninguna duda. 

Gracias por su respuesta.

Susana.

(7/2/2007)

Susana:

Si como Ud. dice el edificio es "torre" es decir con perímetro exterior libre, o sea, que no apoya sobre otros muros divisorios, es probable que el vecino haya costeado la totalidad del muro donde Ud. pretende pintar, sencillamente porque al consorcio no le sirve de nada esas paredes perimetrales al patio, salvo como cerramiento.-

El propio Código Civil en su Art. 2719 dice textualmente "la medianería de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas etc. aunque éstos estén cerrados por todos sus lados". Este artículo es la contrapartida del 2718 que dice que toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se presume medianero.-

Estos artículos corroboran lo dicho al principio, si hay dos edificios separados por una pared se presume que esa pared es medianera, es decir, de los dos, pero si solo separa patios, quintas, jardines no se presume de propiedad de ambos vecinos, aunque el patio esté totalmente cerrado.

Si el vecino construyó a su costa el total del muro divisorio, puede reclamar al vecino el pago del 50% de su costo, no del terreno, pues como ud. afirma lo construyó 50% en su lote y 50% en el del consorcio.-

Cuando el vecino no apoya su construcción sobre el muro divisorio, no está obligado a pagar, pues al no cargar contra el muro no nació la medianera, por eso hablo de muro divisorio pero no medianero (todo muro medianero es divisorio, pero todo muro divisorio no es medianero necesariamente.-

Sin embargo hay una excepción y es hasta una altura de 3 mts. que es lo que se llama el "cerramiento forzoso" y hasta esa altura el vecino debe pagar el 50% del costo a quien lo edificó, aunque no lo use, pues como dice el Código Civil, ese cerramiento es forzoso.-

Esto lo dispone el Art. 2726 del Código Civil.

A partir de los tres metros no hay obligación de pago si no se utiliza ese muro, y siempre la medianera es hasta la altura del muro más bajo siendo lo que excede a este de titularidad exclusiva del vecino.-

Además el muro medianero es un condominio de indivisión forzosa.-

En el caso que ud. Plantea me da la sensación (solo sensación) que el consorcio no pagó la medianera pues nunca la necesitó y el vecino debe haberla pagado.

Si pasaron más de 10 años desde su construcción, la obligación de pago está prescripta y por lo tanto el vecino no tiene derecho a reclamo alguno.-

En caso contrario habrá que pagarle el 50% del costo de la misma.-

No soy técnico en temas de construcción pero para saber si el consorcio pago o no la medianera, empezaría por el principio, es decir me fijaría en el reglamento de copropiedad cuál fue la empresa constructora y/o el director técnico de la obra y averiguaría personalmente al respecto con ellos.

De no ubicar a la empresa o sus responsables, recurría a los datos del reglamento de copropiedad referentes al plano de obra, sacaría el numero de expediente municipal, y demás datos del inmueble y sobre todo de su plano y trataría de hacerme del expediente municipal de aprobación, y de allí trataría de ver si existen constancias de esa medianera.-La otra forma de saber si el vecino pagó la medianera, exíjale la exhibición de la factura o recibo y/o el plano de medianera.-

Si la obligación está prescripta o el consorcio pagó el 50% del muro, no necesita pedir permiso a nadie para apoyar la silleta, pues en ese caso el consorcio es copropietario forzoso del muro y puede apoyar tirantes, silletas, chimeneas, caños etc. (Arts. 2730, 2731 etc. del Código Civil.

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.