Rincón Solidario

Digamos que no quieren pagar

Soy encargado (administrador) de 40 departamentos en planta baja y propietario de un departamento, soy adhonoren aunque percibo un honorario mensual.

Mi pregunta es: Hay departamentos que están muy atrasadas en las expensas, digamos que no quieren pagar. 

Un caso es de un departamento que debe cerca de dos años y está alquilado. El inquilino no quiere pagar, el garante y el dueño tampoco y lo peor es que la administradora que es una abogada no quiere hacerse cargo de las expensas del depertammento alquilado.

Pregunto ¿haciendo acciones legales es posible el cobro?.

Hay gastos con boletas, la forma de administración es casera.

Mi nombramiento está escrito en el libro de Actas con firmas de lo consorcistas y se hace un balance mensual de gastos. Atentamente.

Luis

(2/3/2007)

Estimado Luis:

En primer lugar del orden de cosas, me sorprende que Ud. manifieste que es administrador del Consorcio "ad honorem" para inmediatamente después decir que recibe un honorario.-

En lo que respecta al planteo específico, Ud. hace rato que debería haber intimado de manera fehaciente (telegrama colacionado, carta documento, acta notarial) al o a los copropietario/s deudor/es, observando en un todo lo que exprese el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio.-

En él, por lo general, se establece la cantidad de meses o períodos liquidatorios de expensas comunes que deberán transcurrir sin ser abonados para estar en condiciones de interpelar extrajudicialmente y, luego, iniciar la correspondiente acción por el cobro de la deuda.-

Como se sabe, la contribución al pago de los gastos comunes es primordial en la vida del Consorcio y es de cumplimiento ineludible a los efectos de poder solventar las erogaciones por mantenimiento y cuidado y surge del art. 8 de la ley de Propiedad Horizontal, 13.512 y su decreto reglamentario.-

La naturaleza de la deuda por expensas deriva del art.17 de la norma citada que reza: "La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art.3266 del Código Civil, aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición…".-

Por su parte, el Art. 3266 del Cód. Civ., dispone: " Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto de la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por los cuales lo representa, sino con la cosa transmitida".-

Por ello, el titular del derecho real de propiedad horizontal asume las obligaciones inherentes al sistema desde el momento que adhiere al Reglamento de Copropiedad y Administración y esto sucede con la suscripción de la escritura pública que contiene el título de adquisición del derecho real. Esta obligación que nace, se transmite y extingue con el nacimiento, la transmisión y la extinción de la titularidad de un derecho real, ha recibido diversas denominaciones: obligaciones reales; propter rem (que siguen a la cosa); ambulatorias o cabalgantes y se refieren a obligaciones legales que imponen deberes a sus titulares (Cámara Nacional en lo Civil de la Capital Federal, en pleno, del 11/05/1977, in re "Dodero, Hipólito"; ED, 73-276).-

Asimismo, es de remarcar que el obligado al pago por las expensas comunes es siempre el propietario, siendo inoponible al Consorcio cualquier acuerdo o contrato de locación que dispusiere lo contrario, con la debida excepción señalada por la doctrina de la jurisdicción en los supuestos de comprador con boleto de compraventa y con posesión del bien inmueble.- 

También, siempre con relación a su consulta, es dable decir que si cumple con los requisitos establecidos en el Reglamento del Consorcio, ya sea el certificado de deuda emitido por el representante legal del Consorcio conforme surge de las liquidaciones de expensas oportunamente presentadas o, en su defecto, la deuda es líquida y exigible y se ha concedido el plazo para que el o los copropietarios la abone/n, es de aplicación el art.524 del Código Procesal Civil y Comercial, en lo relativo al juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes.-

A esos fines, Ud. deberá acreditar personería en la demanda mediante la protocolización de las actas en la que conste su designación como administrador del inmueble.-

Esperando haber satisfecho sus expectativas, lo saluda cordialmente.-

Dr. Jorge Resqui Pizarro  

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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