El encargado debe alquilar otra propiedad

Buenos días:

Somos un grupo de propietarios que ayer pedimos la renuncia al administrador por dudas en el manejo y ahora estamos buscando administrador pero hasta tanto necesitamos evacuar algunas consultas: el encargado, cuando fue tomado con vivienda tenía su esposa y 1 beba, ahora tiene 7 hijos y nos exige, como la casa le queda chica, que el consorcio le salga de garante para alquilar otra propiedad. Nos enteramos anoche que el Administrador estaba por hacerlo.

Queremos saber si debemos alquilarle otra propiedad, qué puede solicitar el encargado, ya que no hay posibilidad de ampliación de la vivienda y menos para 7 hijos. La vivienda es un ambiente, como muchos de los departamento del consorcio y son ambientes chicos.

Si nos pudiera aconsejar u orientarnos en cómo proceder, cuáles son nuestras obligaciones y derechos y cuáles los del encargado.

El si bien figura con vivienda, no está habitando la unidad, pero dice que si no le solucionamos esto viene con los 7 hijos a vivir al edificio y después le vamos a tener que reconocer todo.

Muchas gracias

Myriam

(17/03/07)

Estimada Myriam:

Quiero adelantarle que no soy especializado en cuestiones de derecho laboral, por lo que su pregunta -entiendo- que debe ser evacuada por un especializado en esa materia.

De todas formas habida cuenta que la pregunta me ha sido reiterada por el Director de Prequeñas Noticias, quiero darle mi modesto parecer, más que por mis conocimientos por las "tertulias" o charlas con abogados que conocen el tema laboral de los encargados.

La respuesta a su pregunta no es sencilla, mas aun digo que es bastante difícil y quizá incierta. Me parece que el encargado no puede obligar al consorcio a que salga de garante de un alquiler pero tampoco resulta muy descabellado el planteo de que tengan que alquilarle una vivienda para su grupo familiar ya que deben garantizarle vivienda digna.-

Dado que no hay espacio físico para agrandar la vivienda, habrá que buscar afuera del edificio la solución, aunque aparezca como desvirtuada la figura del encargado "con vivienda" si en realidad no vive en el edificio.

Entiendo que el problema lo gesta el encargado pues cuando ingresó al consorcio, sabía las condiciones de habitabilidad y de espacio que tenía la vivienda y si bien no se le puede limitar la cantidad de hijos, tampoco resulta razonable que el consorcio deba hacerse cargo de siete hijos y por qué no de 9 u 11.- El problema fue creado por el encargado.

Hay que ver, por otra parte, si todos los hijos son menores, ya que si hay mayores no habría obligación de considerarlos parte del grupo familiar ni de asumir la vivienda para ellos.-

LLevado el caso a la justicia tengo la impresión que cualquier tribunal del trabajo, en el caso de tener que optar entre una y otra solución, la va a buscar seguramente tratando de darle preeminencia a la protección del bien jurídico "dignidad del trabajador", "protección de derechos humanos" o "protección de la familia", por sobre cualquier otro interés del consorcio, que en todo caso siempre va a ser de tipo económico o funcional, es decir teniendo en consideración el costo y la posibilidad de cambio de categoría.-

Creo que aún buscándolo por el lado del abuso del derecho de parte del encargado la solución puede resultar complicada para el consorcio ya que siempre, pensar en dejar al encargado sin techo y con siete hijos, va a resultar contrario a los fines tutelares de la ley laboral.-

Realmente no hay mucha más solución alternativa que el alquiler de una vivienda fuera ya que la otra solución es el despido que seguramente debe ser caro.-

El consorcio tiene a su favor que existe imposiblidad material de ampliar la vivienda, con un agravante administrativo y patrimonial pues además del modificar la vivienda (para lo que requieren de una asamblea que decida ello ya que se trata de una innovación sobre sectores comunes -art. 7 in fine de la ley 13512-) habrá que efectuar planos, modificar reglamento, etc., lo que redundará en costos económicos, por eso que deberían sacar todos los números y ver qué les 
conviene.-

Si deciden hacer la ampliación pueden alquilar una vivienda temporalmente hasta que el departamento del consorcio esté listo.-

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.