Rincón Solidario

Espacios comunes de uso exclusivo 

Hola: La página es muy buena y me es muy útil por lo que solicito a Uds. me asesoren sobre un inconveniente entre propietarios en el cual uno posee una terraza propia de uso exclusivo el cual por deterioros (se ha englobado el material rojo protector y levantado) en gran parte de la terraza y se han producido filtraciones al piso inferior.

Siempre se hicieron las reparaciones y mantenimientos por cuenta del consorcio, pero ante la llegada de nuevos consorcistas que se han negado a seguir pagando algo que le pertenece a la dueña de la terraza no se le hizo màs reparaciones. 

¿A quién le corresponde el mantenimiento de los espacios comunes exclusivos? ¿al consorcio o al propietario del uso exclusivo? 

Además esa terraza es techo a su vez del departamento de P.B.al cual le está filtrando. 
Desde ya muchísimas gracias
Silvia.
(12/04/07)

Sra Silvia:

Es importante dejar bien aclarado que cuando se refiere a que un espacio es de propiedad común y de uso exclusivo se refiere a la posibilidad de utilizar dicho espacio "en forma exclusiva" , ya que la propiedad de esa superficie pertenece a la comunidad. El propietario de esa terraza, balcón, patio etc. podrá usarla conforme a su destino, sin tener que compartirla con los otros propietarios, lo que no le está permitido es transformarla o hacer actos materiales.-
Muchos propietarios incurren en el error de interpretar que "el uso exclusivo" les da un mejor derecho.

Indudablemente es el consorcio quién debe hacer todas las reparaciones que fueren menester para conservar esa terraza, patio, balcón etc. ya que todos los planos horizontales o verticales que cierran el edificio son cosas comunes. 
A continuación lo que opina la jurisprudencia con referencia al tema consultado:

"Todos los planos horizontales y verticales que forman el edificio en sí mismo y que dividen pisos y departamentos son comunes;tales las estructuras, los muros, los techos, la losas, el terreno, etc.Lo propio es sóo un cubo de aire delimitado por estos planos horizontales y verticales comunes, y todo lo que está adentro de ese espacio (Cám Nac Civil sala L 17/7/1992 Consorcio Carlos Calvo 2251 c/sebastiani francisco.(Régimen de la Propiedad Horizontal Ley 13.512 y su reglamentación Ed. Lexis Nexis)"

"La distinción entre cosas propias y cosas comunes es muy artificioso, porqu en suma todo el edificio es común y solamente es propio un sector circundado de cosas comunes (Cám Nac. Civil SALA L Cons Prop Carkos Calvo 2251 c/Sebastiani Francisco)"

"La reparación de los lugares comunes cocnedidos al uso exclusivo de uno de los copropietarios está a cargo del Consorcio (Cám. Nac Esp Civ y Com sala 4Ta 31/5//1983 JA 1984-IV 129)"

"La conservación del techo, es decir, la estructura del subsuelo de la terraza, estará a cargo de la comunidad, no así la conservación y reparaciones superficiales, que serán por cuenta del propietario (Cám Nac,Civil Sala E 8/3/1991- JA 1991 -III-31)".

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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