Rincón Solidario

Armar el Consejo de Administración

Vivimos en un barrio de propiedad horizontal donde 264 departamentos distribuidos en bloques de 3 pisos con 6 departamentos por piso corresponden a un Barrio construido por el Instituto Provincial de la Vivienda.

Toda la gente es de condición humilde y no sabemos los pasos a seguir para armar el Consejo de Administración.

Ruego me envíe antecedentes o dónde puedo sacar la información (Por ejemplo plazos convocatoria asamblea, plazo para presentar listas, como es el acto eleccionario, etc...)
Adalberto
(6/5/2007)

Estimado Adalberto:

Gracias por consultarnos. Gracias por su confianza.

Y esperando retribuir correctamente la confianza depositada, le cuento que lo primero que tiene que hacer es CONSULTAR el reglamento de copropiedad.

Más que consultarlo, le diría ESTUDIARLO detenidamente.

Porque allí encontrará el 90 % de las respuestas que necesita; y el 10 % restante, están en la Ley 13512 de propiedad horizontal.

Que también recomiendo a los lectores que lean y estudien; y se puede obtener GRATIS en el website www.pequenasnoticias.com.ar, página "legislación" (si Uds. se fijan en el costado izquierdo del website, está escrita la palabra "legislación"; y cuando con un clik entre en la página, dice: "ley 13512", donde también debe "clikear" antes de "bajarla" -download-).

Pues bien, el tema es extenso, con muchas particularidades, y que han sido extensamente desarrollados en varios libros que también Pequeñas Noticias publicita. Así que no haré competencia desleal a mis colegas.

Por ello, vamos a las grandes generalidades.

Primer punto: ¿está contemplado en el Reglamento el funcionamiento de un Consejo de propietarios? ¿o es solo un "antojo" suyo o de un grupo de propietarios?.

Si está contemplada su existencia, entonces, seguimos. Si no existe su funcionamiento en el Reglamento consorcial, entonces el tema es mas complejo y recomiendo consultar a un abogado para su creación legal.

Pasemos a ver el tema de "las Asambleas".

Generalmente, existe un sistema estatuido en el reglamento de copropiedad, para solicitar la convocatoria a Asamblea General Extraordinaria de copropietarios.

También están las convocatorias a Asamblea General ordinaria de copropietarios, pero por ser mucho más específicas, no las trataremos aquí.

Normalmente, puede convocar a Asamblea el administrador a su sola voluntad, o puede convocar ante la solicitud de un grupo de propietarios que represente un porcentaje de co-propietarios (algunos dicen 20%, otros más, otros menos).

Así, si el administrador "per se" no efectúa la convocatoria, Ud. deberá juntar firmas de copropietarios y, obteniendo el porcentaje legal, presentará su solicitud firmada al administrador para que él convoque la Asamblea.

Desde ya, jamás tendrán validez las firmas o participación de personas que NO revistan el carácter de PROPIETARIOS. Así, los adjudicados, los inquilinos, los tenedores, los usuarios, NO SON PROPIETARIOS y su intervención está vedada. (aunque dejo en claro, y especialmente para conocimiento de mis colegas, que alguna doctrina en la Pcia. de Bs. As., está dando cabida a derechos de los adjudicados -que demuestran ello con acta de tenencia y adjudicación, instrumento público emanado el I.V.P.B.A.-, y que son sujetos pasivos legitimados en juicios, incluso de ejecución de expensas como demandados directos o co-demandados, según experiencia personal obtenida).

Perdonando la disquisición, proseguiremos diciendo que, como siempre, se aplican las normas del Código Civil de la Nación para el manejo de la documentación avalatoria de todo lo actuado: debe el administrador recibir la nota y firmar su recepción (generalmente en la fotocopia de la nota en cuestión) y sino, se le deberá enviar una carta documento.

Si el administrador NO convoca, consulte a un abogado. Creo que cabría su remoción. Incluso si es el administrador que el IVPBA ha designado.

En cambio, si el administrador convoca, debe publicitar (dar a conocer) a TODOS los copropietarios el tema del orden del día que el grupo le solicitó sea objeto de la Asamblea.

Debe notificarse a los propietarios, de forma que quede alguna constancia de la recepción de la citación: haciendo firmar alguna planilla (reparto puerta por puerta), o mediante cartas certificadas -claro, es mucho más caro-.

La publicidad de la Asamblea debe reunir los requisitos de "antelación previa" mínima, el lugar y hora de celebración y, por supuesto, el tema del orden del día a tratarse.

Si el Instituto de la Vivienda de la P.B.A. aún tiene propiedades a su nombre (no escrituradas aunque sí dadas en posesión a algunas personas), también habrá que citarla como CO-PROPIETARIA.

Esta citación al IVPBA, deberá hacerse por medio fehaciente (carta documento), o por nota que habrá que presentar en La Plata, en calle 7, sede del Instituto.

En mi experiencia personal, siempre concurre un representante del Instituto, con poder suficiente, y generalmente dicho representante vota respaldando a la mayoría.

El día indicado, se celebrará la asamblea. Y, por supuesto, el sistema a aplicarse es la DEMOCRACIA total y absoluta, así como era en las polis griegas, algunos mileños atrás. Debe primar el respeto al prójimo y a las ideas del prójimo, aunque se disienta o no se las comparta. La libre expresión de todos.

Por supuesto, se designará presidente y secretario de actas de la asamblea. Salvo que el Reglamento de copropiedad establezca alguna nominación especial.

El presidente de la asamblea deberá moderar las discusiones; debe dirigir el acto asambleario.

El secretario de actas, será el encargado de transcribir, de dejar constancia de todo lo ocurrido en la asamblea, en el libro de actas del consorcio.

Libro éste, que es obligatorio lleven los consorcios y que debería haber obtenido el administrador primero, rubricando sus fojas en el registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción.

Como decíamos, el acta de asamblea debe ser el fiel reflejo de lo ocurrido en la Asamblea. Se transcriben las discusiones, las proposiciones o mociones de los propietarios (identificándolos).

Es allí, donde algún propietario propone que él u otro propietario consorcial, sea electo como miembro del "consejo de propietarios".

Pero no confunda el pequeño acto democrático del consorcio con una elección nacional o provincial. No hay "listas" obligatorias, "sábanas", ni nada parecido. Pero si quiere hacerlo, nada lo prohibe. Recuerde que todo lo que NO ESTÁ PROHIBIDO está permitido (cfr. Constitución Nacional).

La sola proposición, uno a uno, de los "candidatos", a viva voz, en el mismo momento de la Asamblea, basta y sobra. Claro, ello debe presuponer que los demas vecinos conocen a cada uno de los "propuestos", cosa que en un barrio de 264 deptos., con por lo menos 800 habitantes, eso es medio dificil.

A mero título de comentario, conozco ello en forma personal, por haber iniciado mi actuación profesional en el Barrio San Isidro, de Boulogne (PBA) con al menos 3000 habitantes y luego haber actuado profesionalmente como abogado en varios Barrios que construyó el IVPBA en Ciudad Evita (PBA).

Retomando el tema, lo normal es que en el acto asambleario, hable cada uno de los consorcistas que lo solicite, proponiendo cada quien a "su" propio candidato y exponiendo cuáles serían las virtudes del candidato y/o el porqué lo propone. Y ello es importante: dirá a los demás, el "porqué" deben elegirlo, dando al siguiente expositor la oportunidad de contradecirlo fundadamente y, por el contrario, alabar a "su" candidato propuesto. El propósito de todo ello, sin lugar a dudas, es el intercambio de ideas y opiniones entre los copropietarios que, en última instancia, DEBEN SER los que obtengan el mayor beneficio de la actuación del Consejo que se elija.

Prosiguiendo con la cuestión, y por último, en el acta de asamblea debe constar el resultado de la o las votaciones, o recuento de votos. En suma, debe constar quiénes fueron electos; quiénes forman el Consejo de propietarios electo. Como en toda democracia, es la mayoría la que elige a sus representantes.

Lo ideal es dejar constancia qué unidades funcionales votaron en un sentido, en otro, o se abstuvieron de emitir voto. 

¿Cantidad de votos necesaria? La establecida en el reglamento consorcial. En su defecto, la simple mayoría de los presentes, que, por la importancia del tema, esperemos que sean muchos.

Pero no se confunda: el voto, como en las democracias griegas, democracia pura, NO es secreto. Por el contrario, debe ser de viva voz para que todos los co-propietarios asuman su responsabilidad y, además, respeten la decisión de su prójimo.

¿Tiempo de duración del mandato como miembros del "consejo de propietarios"? El que haya dispuesto el reglamento conosorcial. Y si nada dice, será el que la misma asamblea resuelva, según punto especialísimo del orden del día que se haya publicitado por el convocante a la Asamblea.

Finalmente, cabe recordar que el consejo de propietarios es muchas cosas pero NO ADMINISTRA.

El consejo será un órgano fiscalizador de la gestión del administrador y podrá controlar la existencia de los comprobantes de gastos e ingresos del Consorcio.

Podrá también ayudar al administrador transmitiéndole lo que el consejo estima está bien de la gestión, o lo que está mal, las prioridades en las reparaciones, la calidad de las reparaciones y mantenimiento o, incluso, podrá verificar la ejecución de las reparaciones que se encaran y el progreso de la obra. En fin, utilidades muchas, pero siempre teniendo en cuenta NO INTERFERIR en la administración en sí misma.

Especialmente, no podrán cobrar expensas, ni gastar dinero del consorcio "so penna" de incurrir en el delito previsto por el art. 172 e incluso 173 inciso 7* del Código Penal de la Nación que, genéricamente, define la DEFRAUDACIÓN y que sanciona ello con pena de PRISIÓN.

Un último punto: a nadie se le ocurra "resolver" o votar un punto del orden del día para la cual no fue convocada la asamblea. Ello es NULO y cualquier afectado o persona con derechos podrá solicitar esa nulidad en forma judicial, salvo que quieran gastar dinero en abogados ya que de algo tenemos que vivir.

Esperando haberle dado una somera idea, lo saludo atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

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