Rincón Solidario

Deuda con la administración

Quisiera realizar una consulta con respecto a la administración.

En varias oportunidades y por nota firmada por la mayoría de los copropietarios le hemos pedido a la administración que cobre una expensa extraordinaria o que las aumente dado que los gastos son mayores al ingreso por lo tanto tenemos una deuda con la administración.

Se supone que no debíamos llegar a esto porque para eso están, para cuidar los intereses de los copropietarios y no dejarnos en la ruina como lo están haciendo, ¿se puede hacer algo ante la justicia?

No es culpa nuestra haber llegado a estas instancias, no disponemos de fondos ni para cambiar una lamparita

Gracias

Laura

(12/5/2007)

Estimada lectora Laura:

Su pregunta tiene conexidad con lo respondido al lector Domingo en la edición 320 del Boletín de PN (08/05/07), por lo que a ello me remito "brevitatis causae".-

Del art. 9 de la ley de PH, 13.512, surgen los contenidos mínimos del Reglamento de Copropiedad y Administración, enumerando, entre otras previsiones obligatorias, en su inc. a) que se debe designar un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosa de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin.-

Ninguna norma establece que el Administrador deba "financiar" al Consorcio. Contrariamente, la práctica consorcial aconseja todo lo contrario.-

Existen medidas intraconsorciales a tomar, como ser requerir, cumpliendo con los preceptos reglamentarios, una Asamblea Extraordinaria para tratar este acuciante tema y resolver en efecto, la que deberá ser convocada obligatoriamente por el Administrador o, en su defecto, ocurrir a la Justicia mediante acciones de incumplimiento de mandato o mal desempeño y, además, por rendición de cuentas. Todas estas pretensiones deben ser esgrimidas por el Consorcio, en su calidad de persona jurídica distinta de sus integrantes:

"Los copropietarios no pueden individualmente demandar la rendición de cuentas al administrador, y sólo pueden solicitar la designación de asamblea a tal efecto. De fracasar ésta, cuentan con los medios legales previstos en la ley 13.512…" (Cám.Nac.Civ.,Sala B, 12/11/1999 in re Bicais, Germán E. c/ Giusti, Juan A. s/ rendición de cuentas; Lexis Nexis Nº 10/7904). Así también la Sala A manifestó en otro caso: "El administrador de un edificio sometido a propiedad horizontal tiene la obligación de rendir cuentas, la cual es asumida respecto al consorcio y no de algún propietario en forma individual, y ese deber se cumple en el contexto de la asamblea ordinaria…" (19/10/99, en autos Sánchez, Daniela F. vs. Consorcio de Propietarios calle Bogotá 853/855 y otro s/ rendición de cuentas, Lexis Nº 10/7926). Por su parte, la Sala F del mismo tribunal en la causa "Consorcio Avda.Santa Fé 3395 c/ Sotomayor, Valentín expresó que "es el consorcio de copropietarios quien se encuentra habilitado para requerir la rendición de cuentas en los términos del art.1909 del Código Civil; el administrador del consorcio debe presentar la rendición de cuentas a la asamblea, y los consorcistas sólo a través de ella pueden ejercer sus facultades impugnativas" (08/10/98, JA 1999-IV-696, Lexis Nº 1/39686).-

Sin embargo como una posición solitaria, pero que en parte compartimos, el juez Vivanco en su voto en disidencia en el expediente "Roca,Jorge O. c/ González, Néstor s/ rendición de cuentas" (Suprema Corte de Justicia de Bs. As., 02/07/1991; BA B21559, Lexis Nº 14/30560) dejo sentado que: "El consorcista estaría facultado para demandar al administrador por rendición de cuentas, sin autorización de la asamblea o en contra de lo que en ella se decidió, cuándo ésta hubiere actuado contrariando las pretensiones de aquél con manifiesta arbitrariedad, o sólo en su perjuicio; en tal supuesto no podría negársele al agraviado su derecho de defensa (art.18 Constitución Nacional) ".-

Con lo aquí expuesto, esperamos serle de utilidad y la saludamos con distinguida atención.-

Dr. Jorge Resqui Pizarro  

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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