Rincón Solidario

Un solo propietario

Mi consulta es sobre si es obligatorio el reglamento de copropiedad ya que el edificio que administro es de un solo propietario, el cual abona la totalidad de las expensas.

Existe un convenio entre ambas partes (propietario y administración) para administrar el edificio y alquilar las unidades del mismo.

Desde ya muchas gracias.

Romina
(18/5/2007)

Estimado Lector:

En lo que se refiere al nacimiento de la propiedad horizontal advertimos que pueden darse en esta situación dos aspectos: 

a) Estado de propiedad horizontal. El derecho real de propiedad horizontal en un sentido estatico o de latencia y diríamos ”al solo efecto registral”. Algunos autores denominan a esta situación como ”estado de propiedad horizontal” [1]. 

El estado de propiedad horizontal se constituye con el otorgamiento por escritura pública del reglamento de propiedad y administración y para su oponibilidad a terceros la inscripción registral; formalidades que han sido calificadas por algunos autores de constituivas puesto que hasta que no se verifique su cumplimiento el consorcio propiamente dicho no habría nacido.

Al decir de Jorge H. Alterini [2] la inscripción del reglamento de propiedad “coloca al edificio en aptitud jurídica como para recibir derechos de propiedad horizontal sobre las unidades divididas horizontalmente.”

En esta situación fáctico-jurídica se hallan normalmente las edificaciones afectadas al régimen de ley 13.512 sin enajenación de unidades cuando el otorgamiento e inscripción es cumplimentada por el promotor o comercializador de la construcción que todavía pertecene a un solo dueño o a condóminos de parte indivisa.-

Hasta aquí existen la propiedad horizontal en sentido eminentemente estático o latente porque, hasta que el titular no enajene una unidad no puede funcionar el régimen legal y estatutario en toda su dimensión, dado que el otorgamiento y pertinente inscripción del reglamento no ha modificado las condiciones dominiales, ni significa división de las unidades.

b) El derecho de propiedad horizontal. El verdadero derecho real de propiedad horizontal en sentido dinámico y en funcionamiento comienza a operar como tal una vez que se ha enajenado una unidad funcional; es recién en este momento cuando puede comenzar a funcionar la ley y el reglamento de propiedad en toda su extensión. Si no hay por lo menos dos consorcistas no podrá hablarse de asambleas, de mayorías o minorías, de derechos y obligaciones, de partes propias y comunes, de obligatoriedad del pago de expensas, etc...

En la doctrina española Fernández Martín-Granizo [3] sostiene que para que pueda operar el nacimiento y consiguientemente la válida constitución de esta forma de propiedad, se requieren los siguientes requisitos o condiciones: 1) La existencia de un edificio. 2) Que éste se encuentre dividido en pisos o locales. 3) Que dichos espacios sean susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública. 4) Que pertenezcan a distintos propietarios. 5) Que se haya otorgado el título constitutivo. El citado autor español acota que los cuatro primeros requisitos serían los soportes de hecho sobre el que se va a constituir la propiedad horizontal y su régimen jurídico; el último de los requisitos en cambio sería una especie de condición o supuesto de iuris y no de facto, como los restantes. Concluye afirmando que en tanto no concurran todos esos ingredientes fácticos jurídicos, no puede decirse que la propiedad de casas divididas por pisos exista, al menos como tal régimen jurídico. 

Opinamos que no es necesaria que la enajenación se haya instrumentado en escritura pública y registrado en legal forma para la vigencia del régimen de propiedad horizontal; hemos sido desde antes [4] fervientes defensores de la teoría de la existencia del consorcio de hecho y las vinculaciones que se generan tanto en derechos como en obligaciones para los adquirentes por boleto de compraventa [5].

López de Zavalía al formular observaciones al dictamen de las comisiones de Legislación General y de Vivienda, contenido en el orden del día 1728, había observado el despacho con los siguientes conceptos ”Entendemos que corresponde distinguir, en cuanto al tipo de inscripción, entre la sujeción del inmueble al régimen de propiedad horizontal y las posteriores mutaciones jurídicas que se operan respecto a cada unidad. La afectación al régimen de propiedad horizontal debe hacerse por inscripción constitutiva, en tanto que para las posteriores mutaciones jurídicas referidas a cada unidad, bastará con la inscripción declarativa según la doctrina del artículo 2505 Código Civil, Esto de requerir una inscripción constitutiva para la afectación a algunos regímenes, no es extraño a nuestro sistema, como se ve del artículo 4º de la ley 19.724 y del artículo 35 de la ley 14.394.”.

El caracter constitutivo de la inscripción registral del reglamento de propiedad –como carta de nacimiento del régimen de propiedad horizontal- persiste en los diversos proyectos de reforma. En tal sentido, el Proyecto de Código Civil de 1998 dispone en su art.1973: “Constitución. El derecho de propiedad horizontal sobre el inmueble y el consorcio de propietarios se constituyen con el otorgamiento de la escritura pública del reglamento de propiedad y administración redactado por el titular de dominio y su inscripción en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad y administración se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.”. Esta idea es reforzada expresamente en los fundamentos del proyecto (nº 284).

COMO CONCLUSION, diremos que es factible, en la medida de la existencia de un solo propietario que la edificacion no cuente con reglamento de propiedad y como consecuencia de ello la disponibilidad del bien y los actos de administracikon y disposicion sean plenos en cabeza del unico titular de dominio.

Saluda a Ud. muy atte.

Dr. Juan Antonio Costantino

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[1] Corchón, Juan F., Sistema argentino de la propiedad por departamentos, BS.As., 1949, p.21 y 22 cit.por Racciatti, Hernán en Manual de la Propiedad Horizontal, Bs.As.Depalma, 1998,p.100; Laquis, Manuel A. – Siperman, Arnoldo, La Propiedad Horizontal en el Derecho Argentino, Bs.As., Abeledo-Perrot, 1966, p.54.

[2] Conf.art.1979 y 2006 del Proyecto de Código Civil de 1998. 

[3] Ob. cit., p. 285.

[4] Costantino, Juan A., El administrador en el consorcio de copropietarios de la propiedad horizoetal, Editorial Depalma, BsAs., 1989; Vocabulario jurídico de lo propiedad horizontal, Editorial Depalma, BsAs., 1992 .

[5] En sentido positivo a esta solución, C.N.Civ., Sala F, febrero 28-1995, Corvino María y otros c./Sindicato de Empleados Jaboneros, La Ley, 1996-C-793 (38.793-S); C.N.Civ., Sala C, junio 26-1984, Copelman, Edith c./Braunstein, Carlos y otra, J.A., 1984-IV-575; C.N.Civ., Sala E, marzo 29-1982, Ganduglia, Hector E.c./Epla Inmobiliaria SRL.y otros, E.D., 100-141, y reconociendo la responsabilidad civil del consorcio de hecho, C.N.Fed.Civ.y Com., sala II, agosto 20-1993, Traversaro, Ramón c./Consorcio de Propiedad R.Huidrobro 3923/35- ED., 157-140.

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar

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