Rincón Solidario

No le correspondía pagar algunos gastos

Hola, les comento la siguiente inquietud:

Una persona compra un local de un edificio. Por reglamento de copropiedad las expensas deben calcularse en forma diferenciada, es decir, que no le corresponde pagar al local algunos gastos como, por ejemplo, el mantenimiento de ascensores. Pero hasta la fecha de la venta el propietario anterior fue abonando por años expensas calculadas sin tener en cuenta esta disposición reglamentaria. 

Supongo que puede el nuevo propietario reclamar que se respete el reglamento, pero ¿puede además reclamar la diferencias de los pagos mal efectuados por el anterior propietario? ¿Hay prescripción? 

Aclaro que en la escritura del local se puso una cláusula donde el vendedor cedió derechos para reclamar (en su caso judicialmente) por pagos mal efectuados en tal sentido.
Saludos.
Claudio
(28/5/2007)

Estimado Claudio:

Gracias por consultarnos !!!!

Pasando al tema, le cuento que la respuesta será MUY fácil pero los problemas que se ocasionarán tornarán todo bastante complejo.

Ud. dirá que soy críptico y tal vez tenga razón, o no.

Le cuento que Ud. tiene razón cuando afirma que el propietario damnificado puede intentar la repetición de todo lo que el consorcio le cobró "de más".

Entiéndase "repetición", como término jurídico que significa algo así como "devolución".

Ahora bien, la prescripción tal como norma el Código Civil de la Nación se extiende por el plazo de CINCO (5) años, al igual que el plazo que tiene el consorcio para reclamar las expensas adeudadas.

Hasta aquí, la fría letra de la ley. Empero, en la práctica nada es tan sencillo.

Así que analicemos lo que indefectiblemente tendría que ocurrir si no existe acuerdo en mediación previa obligatoria (ley 24.573).

1.- El propietario podrá intentar un juicio contra el Consorcio por la repetición de las sumas dinerarias pagadas en más.

Y ni que hablar sobre el hecho que intimará y en caso negativo accionará judicialemente en OTRO JUICIO, en caso que no cambien la forma de prorratear expensas.

2.- El consorcio citará a juicio al administrador como "tercero" responsable de tal acción, reclamándole los daños y perjuicios que produjo.

3.- El Consorcio y el administrador intentarán contestar la demanda entablada alegando:

a) el consentimiento del propietario que no reclamó absolutamente nada en plazo de 30 días de recibida la liquidación.

b) Si no hubiese alguna mención de intentar modificar los rubros sobre los cuales se efectuaba el prorrateo de expensas en algún acta asamblearia entonces el consorcio también alegará la conformidad tácita de todo el consorcio, local incluido, aunque no fuese FORMAL modificación.

c) que el reclamo modificatorio del prorrateo puede ser alegado solamente por el nuevo propietario en forma "ex tunc" (del latín, significa "hacia adelante").

Y después de todo eso, un Juez que podría no habitar en algun "consorcio" fallará el juicio a su criterio.

Además, recuerde que como dice el refrán: "los juicios siempre son negocio para los abogados" que viven de ello.

En el caso en estudio, podría incluso condenarse la responsabilidad del Administrador que, si fuese solvente, será el que podría pagar todo o una parte de lo que reclama el "actor" y si es insolvente, podría no pagar nada pero tal vez exista alguna acción penal aguardándole a la vuelta de la esquina.

En resumidas cuentas, fácil pero complicado, como arriba adelanté.

Esperando haber aclarado el tema (o no tanto), lo saluda atentamente, 

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.

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